Кому достанется дом на Рейтарской?
В начале августа в арт-кругах Киева разразился громкий скандал. В СМИ появилась череда сообщений о том, что компания Олеся Довгого и Романа Насирова насильственно выселяет несколько творческих объединений столичных художников. А именно - галерею "Дукат", культурные центры "Локация" и Educatorium. Согласно тиражируемым сообщениям компания "Георгиевский резиденс" по заниженной цене выкупила муниципальное здание на улице Рейтарской, 8-Б, и после изгнания художников планировала возвести офисный центр, захватив территорию прилегающего сквера. Для осуществления своих целей застройщики не только терроризировали творческие объединения, но и устроили поджог здания. Остановить этот произвол удалось только после вмешательства ультрас "Динамо" во главе с Назарием Кравченко, которые вместе с художниками взяли здание под контроль - до решения суда. Какого именно решения и какого суда - в сообщениях не уточнялось.
Мы решили разобраться в ситуации, уточнив позиции сторон конфликта. Наиболее представленной в СМИ оказалась позиция Назария Кравченко.
Протест с проживанием
Суть обвинений руководителя группы футбольных фанатов, которые он почти дословно повторяет раз за разом, состоит в том, что "рейдер скупил центр города под застройку и пытается сжечь и застроить". И поэтому художникам в семь раз повысили стоимость аренды и хотят выбросить их на улицу. В качестве людей, по указанию которых это происходит, активист называет Олеся Довгого и Романа Насирова. Также, по словам Кравченко, прокуратурой открыто криминальное производство по факту скупки помещений дома по заниженной стоимости. Однако дело спускается на тормозах. И поэтому лидер ультрас требует активизации расследования и возвращения здания "на баланс города". А для того чтобы гарантировать неприкосновенность здания и художников, Кравченко и его команда заняли весь второй этаж дома. Ранее здесь размещался культурный центр Educatorium, теперь это место фактически стало штаб-квартирой фанатов. Адрес Рейтарская, 8-Б, на своей странице в Facebook Кравченко указывает в качестве контактов своего объединения - например, для покупки билетов на футбольные матчи лидер фанатов предлагает обращаться именно по этому адресу.
"На Рейтарской происходит протест против незаконной застройки и уничтожения и захвата исторических зданий. Мы требуем вернуть землю на баланс города Киева. Я написал обращение от своего имени на ГПУ с просьбой объяснить условия ареста. Журналисты портала "Наші Гроші" провели расследование и обнародовали информацию о наложении ареста на помещение. Я подал запрос в прокуратуру и жду ответа", - сообщил Назарий Кравченко в комментарии нашему изданию.
Также лидер футбольных фанатов утверждает о существовании неких судебных разрешений о строительстве "на данном участке". Однако на просьбу уточнить, видел ли он эти разрешения, что это за разрешения, кем они выданы или назвать реквизиты этих документов, господин Кравченко ответить не смог. Но провел аналогии со случаями поджогов, имевших место в других районах столицы.
Долгое время владельцы компании "Георгиевской резиденс" не комментировали ситуацию в прессе. 24 сентября Оксана Гуляева, сестра экс-секретаря Киеврады Олеся Довгого опубликовала развернутые пояснения на своей странице в Facebook. Сведения, озвученные Гуляевой, кардинально не совпадают с версией Назария Кравченко.
Назарий Кравченко и его команда активистов
В посте Гуляевой содержатся пояснения двух процессов, о которых практически не говорит Назарий Кравченко. В частности, последовательность процессов покупки и приватизации здания и история появления в доме на Рейтарской художественных проектов. По словам Гуляевой, в проекте нет прямого участия ни Олеся Довгого, ни Романа Насирова.
"Ни мой брат, ни Роман Насиров не имеют отношения к зданию. Это мой бизнес-проект. В 2017 году я привлекла инвестора, бизнесмена Александра Глимбовского, ведь на приобретение помещений потратила больше, чем ожидала", - пишет Оксана Гуляева.
Мы также связались с юристом компании "Георгиевский резиденс", чтобы прояснить структуру прав собственности на здание.
Как сообщил адвокат Мирон Курилич, до 2017 г. владельцем фирмы "Георгиевский резиденс" являлась Оксана Гуляева в партнерстве с одним из основателей историко-культурологического проекта "Обериг Времени" Максимом Кушнаревым. В 2017 г. бизнесмен Александр Глимбовский (тесть Романа Насирова) стал соучредителем компании. Новый участник выступил в качестве портфельного инвестора и не принимал участия в вопросах управления активом.
Дом - бывшее административное здание. Его помещения приватизировались в разное время разными собственниками. Риторика оппонентов подразумевает, что скупка помещений дома производилась в последнее время. Однако Оксана Гуляева купила "Георгиевский резиденс", которому принадлежала часть помещений здания, в конце 2014 г. В дальнейшем на протяжении нескольких лет собственники компании докупали площади.
"Начиная с 2014 года я покупала это здание по частям. Покупала на вторичном рынке у частных владельцев за большие деньги. Я на 100% имею законное право владеть этим объектом", - так об этом пишет сама Гуляева.
В муниципальной собственности на момент покупки Гуляевой компании "Георгиевский резиденс" находился лишь второй этаж здания. Его выкупили на открытом аукционе в 2015 г. По словам адвоката, в ходе торгов цена поднялась более чем на 30% от оценочной стоимости, заявленной продающей стороной.
Что же касается расследования прокуратуры, то оно действительно ведется. И на небольшую часть одного из этажей наложен арест, ограничивающий собственника в праве продажи помещения (но нет ограничений по его использованию). Однако расследование касается эпизода приватизации тех площадей, которые были приобретены другой компанией еще в 2009 г., то есть за пять лет до приобретения Гуляевой фирмы "Георгиевский резиденс". За это время помещения, являющиеся объектом интереса прокуратуры, несколько раз сменили хозяев. И вопросы у правоохранителей, соответственно, не к владельцам "Георгиевского резиденса", а к первому собственнику.
"Ко мне как к владелице дома правоохранители не имеют никаких претензий и вопросов!" - уточняет Оксана Гуляева.
Также собственница называет абсурдной информацию о планах возведения офисного центра в охранной зоне ЮНЕСКО и опровергает сообщения о поджоге дома.
"Ценность здания заключается в его подлинности и расположении в зоне охраны ЮНЕСКО. Для меня это прежде всего служит гарантией, что в этом микрорайоне не предвидится застройка и здание будет долговременным арендным бизнесом. Никаких разрешений, проектов застройки не существует. Это - плод больной фантазии. Там физически невозможно что-то построить. И этого никто никогда не позволит! Дом исторический, красивый и прочный, и единственное, чего он требует, - это восстановления фасада и кровли, поскольку затекание воды разрушает стены. Поджог здания - это еще один фейк людей, которые не имеют представления о арендном бизнесе. У нас полное здание арендаторов. Был случай - что-то горело в соседнем здании, к которому я не имею абсолютно никакого отношения!" - пишет Гуляева в Facebook.
Искусство как бизнес и бизнес как искусство
И, наконец, развитие творческих объединений и арт-кластера в целом на платформе галереи "Дукат" стало возможным благодаря поддержке Оксаны Гуляевой и Максима Кушнарева. "Дукат" получил от Гуляевой льготную арендную ставку для арт-кластера, то есть некоммерческих творческих проектов. Произошло это в 2016 г. "Я много лет занимаюсь благотворительными проектами, поэтому планировала часть здания отдать под офисы, а часть - использовать под социальные и культурные проекты. В 2016 году мы решили дать возможность зародиться арт-кластеру, предоставили владельцу галереи дополнительное помещение для временного размещения его проектов на невероятно льготных условиях. И за это меня теперь хорошо благодарят", - отмечает Гуляева в своем посте.
Фактически речь шла о меценатской поддержке. "Георгиевский резиденс" предоставил галерее "Дукат" помещения по льготной ставке аренды - 75 грн за кв. м для новых арт-проектов. То есть стометровая площадь в центре Киева обходилась арендаторам в 7,5-10 тыс. грн. Это ниже себестоимости содержания помещения и в пять-семь раз ниже рыночных ставок, которые платили другие арендаторы здания. Поддержка арт-проектов только в прошлом году обошлась компании "Георгиевский резиденс" почти в 3 млн грн.
У художников, занимающих помещения в доме на Рейтарской, единой позиции нет.
Владелец галереи "Дукат" Леонид Комский сообщил о подписании минувшим летом договора с собственником на новых условиях, согласованных в ходе переговоров. Галерист также подтвердил слова Гуляевой о том, что поджогов дома не было, уточнив, что возгорание было в соседнем здании полгода назад. Кроме того, Леонид Комский опроверг тиражируемую в СМИ информацию об угрозах арендаторам, в то же время признав наличие текущей задолженности по выплате арендной платы и неоднократных задержек по ее выплате в прошлом.
"Мы в галерее подписали аренду до нового года, потому что по их цене мы вынуждены были это сделать, у нас международные проекты в том числе, и "Дукат" на первом этаже остается. Со стороны собственников не было угроз. Все довольно корректно. У нас есть задержка по аренде. Но она у нас была все это время. Бывает на пару месяцев. Но мы все заплатим до середины осени. Насколько я знаю, "Локация" и остальные - перестали платить аренду. Насчет поджога - речь идет о соседнем здании. Это было, если я не ошибаюсь, этой весной. Может, бомж какой-то туда залез. Но активисты решили, что, возможно, собственник хотел поджечь здание, чтобы его легче было разломать", - рассказывает Комский.
В "Локации" категорически против каких-либо изменений арендной ставки. На Facebook-странице проекта говорится о том, что "Локация" расценивает здание на Рейтарской как сквотт, так как на помещения по требованию прокуратуры наложен арест. А значит, его статус не определен, и "творческая общественность" имеет моральное право пребывания там. В "Локации" отмечают, что вложили много труда в свой проект, а также собственными силами делали ремонт в помещениях.
Обращает на себя внимания тот факт, что "Локация" имеет свой сайт, на котором рекламируется "арт-кафе", открытое в здании, по-видимому, без каких-либо разрешительных документов. Кроме того, на сайте работает интернет-магазин, в котором можно купить продукцию входящих в объединение художников и скульпторов. Стоимость изделий в среднем составляет 1-2 тыс. грн. Цена некоторых позиций доходит до 10-11 тыс. грн.
Основатель культурного центра "Локация" Оксана Билоус признает, что у ее проекта нет договора аренды с собственниками здания. Художница говорит о наличии "дружеского" договора с арендатором здания Леонидом Комским и в то же время отказывается озвучить конкретные суммы, которые она платила по этому документу. Оксана Билоус считает нарушением своих прав требования собственника повысить льготную арендную ставку, которая существовала более двух лет.
"Они решили нарушить договор. Пришли и сказали, что мы должны платить арендную плату в несколько раз выше, чем раньше. Я не могу сейчас говорить, сколько мы платили и сколько требовали. Не хочу называть эти суммы. Потому что я не подписывала договор. У нас был договор, подписанный одним человеком. Галерея "Дукат", Леонид Комский. У нас был договор дружеский. Мы просто контролируем ситуацию, чтобы нас отсюда не выкинули, как котят... Нам сообщили, что мы здесь не должны находиться. Потому что мы не платим аренды", - констатирует Оксана Билоус.
В свою очередь, Оксана Гуляева объясняет свое предложение о повышении ставок необходимостью срочного ремонта здания.
"В этом году вопрос восстановления фасада стал критическим - без должного ухода разрушение ускорилось. Арендная плата из некоммерческих проектов, которые занимают почти половину здания, не покрывает даже содержание дома. Я предложила арендаторам - владельцу галереи и другим - навести порядок в доме. Но со мной никто даже не разговаривает. До конца 2018 года для социальных проектов продолжают действовать льготные договоры аренды по ставке в $2,7/кв. м, но третий месяц они не оплачивают даже коммунальные услуги!" - отмечает собственница.
Как отмечает адвокат Мирон Курилич, дополнительной причиной для поднятия вопроса о повышении ставок стало то, что арендатор - владелец галереи "Дукат" - использовал помощь благотворителей в коммерческих целях. В то время как договоры не предполагают возможности субаренды.
Как выяснилось, часть арт-пространства арендатор сдал во временное пользование другим физическим и юридическим лицам, взимая с них соответствующую плату и устанавливая правила пользования помещениями. Так, например, без каких-либо согласований с собственниками в здании было открыто кафе. При этом плата за субаренду превышала плату, назначенную собственниками. Проект "Локация" ранее заявлял о том, что платил 150-200 грн за квадратный метр, тогда как собственник получал от арендатора 75 грн.
По словам адвоката компании "Георгиевский резиденс", в ходе переговоров владелец "Дуката" согласился с новыми условиями и переподписал договор на площади галереи со ставкой 360 грн за кв. м, обосновав это тем, что проект стал рентабельным и не нуждается в поддержке. И уточнив, что Educatorium и "Локация" переезжают в другое место.
Добро с кулаками и планами на жилплощадь
В конце июля, когда собственник еще вел переговоры с координаторами проектов об условиях сотрудничества, в здании появились активисты во главе с Кравченко. Они заявили, что берут здание под контроль, фактически объявив его "ничейным".
"Я предложила арендаторам сесть вместе и определиться, как быть дальше. Сначала все согласились, что ситуация объективная. Но неожиданно я узнаю, что помещения захвачены, в здании появились и хозяйничают какие-то ребята из радикальных группировок! После захвата здания мне предложили продать его за полцены, намекая, что я его потеряла. Или воспользоваться "услугами" других "активистов", - так описала ситуацию Оксана Гуляева.
Адвокат Мирон Курилич отмечает, что у собственницы есть обоснованная причина для разрыва договоров аренды, так как налицо факты невыплаты арендной платы за последние несколько месяцев. После чего появятся законные основания для обращения в правоохранительные органы для наведения порядка и освобождения здания от людей, находящихся там без каких-либо разрешений. Арендатор и раньше несвоевременно вносил арендную плату. Понять его позицию не представляется возможным, на переговоры он не идет. Тем временем, различные организации - PR-компании, объединения футбольных фанатов и т. д. - стали указывать Рейтарскую, 8-Б, в качестве адреса размещения своих офисов. Хотя не имеют никакого отношения ни к арендаторам, ни к социальным или культурным проектам, которые размещались в здании.
В свою очередь, собственники арт-проектов подтверждают, что второй этаж здания, где ранее находился проект Educatorium, сегодня заняли активисты во главе с Назарием Кравченко, организовавшие проект "Речовий доказ". "Ну что происходит? Пришли активисты, взяли помещение, пока прокуратура не возобновит дело, - поясняет основательница "Локации" Оксана Билоус. Кто именно занял второй этаж, художница уточнить затрудняется. - Разные люди. Активисты. Я не знаю, кто они".
Мнения экспертов, осведомленных о конфликте, разделись. Так, например, руководитель проекта "Исландия" Владимир Петров считает, что юридически собственники имеют права на дом, но им стоит уступить требованиям активистов, чтобы получить кредит доверия общества.
"С точки зрения капиталиста я, безусловно, в шоке от варварского захвата, но с точки зрения человека, имеющего отношение к культуре и искусству, я в восторге от того, что наша творческая интеллигенция доросла до активного сквоттерства, и поддерживаю их от всей души. Сейчас Довгий и Насиров платят деньги двум агентствам за дискредитацию художников, зачистку медиаполя и активно ищут решение проблемы, не понимая, что этим закапывают индульгенцию, которую им Боженька протягивает с самого неба. А двум персонажам с негативным бэкграундом О. и Р. ничего не нужно тратить, просто выйти и сказать: "Ребята, вы молодцы! Занимайтесь дальше!" и раз в неделю спускаться к ним с четвертого этажа на третий пить чай. И через пять лет никто не будет помнить ни одеялка, ни горсовета и земельных вопросов, а будут знать двух киевских меценатов", - пишет Владимир Петров на своей странице в Facebook.
Предприниматель Максим Бахматов считает, что во главу угла следует ставить право собственности, а спорные вопросы решать в судебном порядке.
"Я считаю, что право собственности - святое. Если мы не будем его соблюдать, то никакой инвестор к нам не зайдет и никаких не будет правильных вещей ни в Киеве, ни в стране в целом. Ребята, насколько я знаю, пеняют на какие-то нюансы по собственнику. Но это, я считаю, дело прокуратуры и соответствующих органов - разбираться в правильности покупки и приватизации, а не частных лиц. Право собственности - святое, и никто не может самовольно его попирать; только в рамках нормального судебного процесса. И только после решения суда мы можем входить в право собственности и как-то его менять", - считает Максим Бахматов.
Еще более категоричен предприниматель, преподаватель КИМО и Висконсинского университета Глеб Буряк, который называет активистов рейдерами и предполагает, что они могут использовать скандал вокруг здания как политический капитал на будущих городских выборах.
"Последние пару недель с Рейтарской происходит какой-то мрак - рейдеры хотят отжать здание, напротив "Зигзага" караулят люди в камуфляже, рядом с офисом "Основ" был поджог. Нарисовали угрозу сноса здания, чем привлекли внимание общественности. Застройка - это джекпот для активистов, потому что она беспокоит всех киевлян без исключения, значит, защита исторических объектов - это трамплин на пути в горсовет", - отмечает Глеб Буряк на своей странице в Facebook.
Расследуя этот конфликт, мы выяснили, что Назарий Кравченко активно встречается с журналистами и блогерами и просит поддержать его, акцентируя их внимание на том, что он отстаивает интересы творческого сообщества. Но очевидно, что если организаторы "Речового доказа" не смогут в правовом поле обосновать легитимность своего пребывания в здании, а арендаторы не продлят договора аренды, им придется свернуть проект. Отягощения, наложенные судом на часть одного из этажей, никак не объясняют, почему здание должно перейти в собственность группы активистов.
P.S. Во время подготовки этого материала Назарий Кравченко опубликовал на своей странице в Facebook пост: "Підскажіть, будь ласка скільки коштує замовна публікація на ресурсі Деловая столица ?)) чи це видавництво яке не "джинсує"?".
Мы считаем, что с помощью этого вопроса г-н Кравченко пытался повлиять на содержание материала или его выход в целом. Полагаем, такую линию поведения г-н Кравченко решил избрать после того, как в ходе нашего короткого интервью с ним узнал о том, что мы намерены предоставить слово всем участникам конфликта. Считаем, что эти действия являются дополнительной и важной иллюстрацией конфликта вокруг дома на Рейтарской.
