Мимо кассы. Почему у государства не получается регулировать рынок аренды квартир
Это уже второй квазирынок, который ощутил на себе томный взгляд чиновника за последнее время. Первым в прошлом году стал сектор майнинга криптовалют. Вместо того чтобы создать прозрачные условия для этого вида деятельности и еще неплохо заработать на специальных тарифах на электроэнергию (процесс майнинга весьма энергозатратен), государство решило просто покошмарить этот крайне сложный для понимания чиновников вид бизнеса, попутно обвинив некоторых майнеров чуть ли ни в финансировании террористических организаций в ОРДЛО. Кстати, данный вид наезда стал весьма популярным в последнее время. Именно по этой канве нынче "шьют на дому" уголовные дела в сфере торговли сжиженным газом, а также относительно популярной торговой сети по продаже социальных продуктов. В общем, в отношении всего того, на что раньше попросту не обращали внимания либо по причине небольших объемов, либо из-за лени (хватало иных хлебных мест для "полюдья"). Но время вносит свои коррективы: автогаз на фоне астрономических цен на бензин нынче в фаворе, равно как и известный суперкмаркет социальных товаров на три буквы, так что "новые рынки" начали неплохо капитализироваться, а их объемы составлять уже миллиарды. В общем, есть чем поживиться.
Нечто подобное ждет в ближайшее время и рынок аренды жилой недвижимости, включая и механику "наездов". А что? Сдал квартиру в наем незнакомцу, а у него внучатый племянник - министр ДНР, вот и сразу есть повод ребятам с Владимирской обратить пристальное внимание на рынок аренды жилья. В интересах национальной безопасности, так сказать. В целях превентивных мер и профилактики.
Вот и Кабинет Министров решил разработать новые правила аренды квартир. Документ, помимо всего прочего, должен классифицировать жилье, сдаваемое в наем, установить набор требований к нему, описать процедуры передачи, возврата жилья из аренды, а также установить порядок решения спорных вопросов и уровень ответственности каждой из сторон договора аренды.
По идее вся эта регулятивная работа должна вылиться в новый закон об аренде жилой недвижимости. Пока же все спорные моменты регулируются Гражданским кодексом. По замыслу авторов, все эти новации приведут нас к полностью легализованному рынку, который просто взорвет казначейские счета валом налоговых поступлений.
В принципе, учитывая постоянный рост арендных ставок, "ловить" на этом рынке есть что. Средняя цена аренды квартир в Киеве, если брать самые популярные одно- и двухкомнатные, составляет примерно 8 тыс. грн в месяц, а если добавить объекты из более высокого ценового диапазона, то данный показатель может вырасти и до 10 тыс. грн. Таким образом, сдача в аренду 100 тыс. квартир капитализирует рынок на один миллиард гривень, и только подоходный налог, взимаемый с этой суммы, может составить 180 млн грн. И в это в месяц. А теперь умножьте на 12 месяцев в году и получите примерную капитализацию только небольшой части рынка аренды жилья и ориентировочный дополнительный налоговый поток. Каждый арендодатель в таком случае должен был бы ежемесячно заплатить родному государству в среднем 1800 грн, или 21,6 тыс. грн в год подоходного налога. Должен, но не платит. С одной стороны, не хочет, а с другой - государство не очень-то и требует.
Но у теневого рынка аренды есть еще один якорь, который будет покрепче, чем нежелание платить налоги. Речь идет о неэффективных государственных сервисах, причем о тех из них, на которые у государства есть исключительная монополия. Речь идет о судах и исполнительной службе. Чтобы расторгнуть договор аренды, тем более заверенный нотариально, арендодателю нужно либо согласие арендатора (а его может и не быть), либо решение суда. А вот с последним могут быть проблемы: дождаться окончательного судебного решения, учитывая апелляцию, будет непросто. Тяжба может тянуться годами. А ведь придется доказать, что арендатор длительное время не платил или каким-либо иным образом нарушил условия договора. Кроме того, выселение арендатора по решению суда может проводить лишь исполнительная служба, а эти ребята просто так не поднимут пятую точку с удобного кресла. Вот и выходит, что арендодателю лучше по старинке, "по-пацански", договориться с "ответственным" квартиросъемщиком и также "по-пацански" его выселить в случае какого-либо форс-мажора.
Хотя официально оформленный договор аренды дает массу преимуществ: право на официальную регистрацию по месту проживания, а следовательно, и возможность получить медицинское обслуживание, устроить ребенка в детский сад и школу. Кроме того, можно получить субсидию на коммунальные услуги. Но все эти выгоды нивелируются, когда собственник жилья пускает в ход самый убойный аргумент - скидку на сумму нелегальной аренды. В результате почти 90% рынка находится в тени, а налоги платят лишь 10% субъектов рынка.
Поймать недобросовестных налогоплательщиков можно лишь в том случае, если риелтор, который участвовал в оформлении сделки, "стуканет" в нужную инстанцию. Но риелтор хочет, чтобы у него было много клиентов, а не много похвальных грамот на стене от налоговой администрации. Вот и получается, что приходится уповать лишь на совестливость налогоплательщика, который по итогам года отразит полученный доход в своей налоговой декларации и самостоятельно уплатит подоходный налог.
Кстати о налогах. Назвать их адекватными достаточно сложно. Если физическое лицо сдает квартиру в наем, то оно обязано уплатить государству 18% подоходного налога и 1,5% военного сбора, то есть почти пятую часть от полученной суммы. С одной стороны, можно обозвать сего субъекта толстопузым рантье, который и поболе платить может. А с другой, перед нами достаточно полезный вид инвестора, который не спрятал деньги в трехлитровую банку, и не купил импортный автомобиль, вогнав маленький гвоздик в крышку нашего платежного баланса, а в условиях перманентных кризисов инвестировал в строительство, то есть в отрасль, которая является смежной с десятками других отраслей национальной экономики и обеспечивает работой сотни тысяч украинцев.
Правда, есть выход платить меньше. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательства (вторая группа) с уплатой фиксированного налога в размере 640 грн в месяц и ЕСВ - 704 грн. Можно перейти и в третью группу. Тогда придется платить 5% с оборота. Но данная опция работает лишь при условии, что в аренду сдается квартира площадью до 100 кв. м или офис - не более 300 кв. м. В случае превышения лимита использовать механизм единого налога нельзя. И вот тут и проявляется вся фискальная казуистика, заложенная в Налоговом кодексе. Причем казуистика алогичная. Ведь система единого налога внедрена для того, чтобы физические лица могли становится предпринимателями, а пониженные ставки - стимул для этого. Но само понятие предпринимательства предусматривает, что субъект оперирует достаточно весомыми активами (в пределах лимита по доходу для той или иной группы). А в данном случае предпринимателями могут стать лишь физические лица с небольшими объектами аренды. А все остальные - добро пожаловать в тень.
А может, нам и не нужен прозрачный рынок аренды жилья? Но нет, это всего лишь расхожее мнение скептиков и ретроградов. Государство должно стимулировать внутреннюю мобильность населения и активное перемещение трудовых ресурсов внутри страны соответственно потребностям распределения производительных сил. В противном случае мобильность населения будет направлена на рынок аренды жилья в Варшаве и Кракове...
А для внутренней мобильности и гибкости межобластных миграционных потоков крайне необходим прозрачный рынок аренды, чтобы каждый желающий мог быстро и эффективно найти нужный ему объект. Кроме того, прозрачность - это конкурентность и рыночное ценообразование, а значит, цены будут однозначно ниже, чем в теневом сегменте.
Это давно осознали в Штатах, где мобильность внутри страны находится на самых высоких показателях в мире. Там даже есть целый набор мобильных приложений, которые помогут в режиме реального времени выбрать жилье, используя многочисленные фильтры, например, площадь, цена, транспортные коммуникации, уровень преступности, наличие социальной инфраструктуры, уровень коммунальных платежей, наличие бытовой техники и многое другое. Не говоря уже о том, что можно получить трехмерную модель будущего дома или квартиры. Среди таких сервисов можно назвать Apartment Guide, Craigslist, For Rent и многие другие.
Существуют подобные программы и в Украине, но по причине тенизации рынка они далеки от полноформатной работы. Именно учитывая социальную важность аренды, даже в РФ задумались о снижении ставки подоходного налога на доходы физических лиц в случае сдачи жилья в наем, а ведь в России базовая ставка этого налога и так меньше, чем у нас - 13%.
Без снижения ставки любые попытки регулировать рынок аренды жилья будут бессмысленны и даже вредны. Для выведения рынка из тени необходимо устанавливать специальную ставку подоходного налога на операции с арендой жилья в размере 10% (не все хотят быть зарегистрированными предпринимателями) и снимать ограничения по площади аренды для физических лиц - субъектов предпринимательства (вторая и третья группы). Только при таких условиях рынок аренды жилья будет служить социальной мобильности населения и сможет сформулировать по-настоящему рыночные цены. А пока простые украинцы вынуждены платить самую высокую относительную ставку аренды в мире - 80% ежемесячного дохода - и обогащать серых риелторов, которые зарабатывают, можно сказать, ни за что. Заметьте, именно платить риелторам, вместо того чтобы просто загрузить в смартфон новое мобильное приложение по поиску новой съемной квартиры. И так будет продолжаться до тех пор, пока государство не перестанет делить шкуры бегающих на свободе и пока не убитых "медведей", вместо того чтобы для начала просто снабдить их дистанционными "маячками".
