Двое из ларца. Как Нацбанк и Кабмин могут возродить ипотечное кредитование
Каждый новый год в Украине начинается с сакраментальной фразы: "А не замахнуться ли нам на ипотечное, понимаете ли, наше кредитование?" И каждый год в итоге заканчивается тем, что данный вопрос откладывают до лучших времен - как несвоевременный и излишне сложный. Особенно парадоксально это выглядит на фоне настоящего строительного ренессанса в Украине за последние годы. Объяснить западному финансисту, почему в стране, где строительный сектор растет на 20% и выше, его никто не кредитует, достаточно сложно.
На самом деле ипотеки в Украине нет по двум простым причинам. Ввиду отсутствия длинных ресурсов в гривне и вытеснения из инструментов кредитования валютных кредитов, которые показали свою социальную токсичность в результате кризисов 2008-го и 2014-2015 гг.
Особенно тогда пострадали люди, умудрившиеся взять валютную ипотеку на волне сезонного укрепления гривни летом 2008 г. Брать кредит из расчета 4,95 грн/$ и погашать по 27-28 грн/$ - такое дорогого стоит. В прямом и переносном смысле. Хотя важно отметить, что таких заемщиков уже практически не осталось. Основная масса все-таки сумела найти общий язык с банком и конвертировать валютную кредитную задолженность в гривню.
По оценкам экспертов, в 2017 г. показатели сданной в эксплуатацию новой жилой недвижимости в Киеве могут приблизиться к фантастической отметке в 3 млн кв. м, хотя, как показывает статистика, ранее, в достаточно благополучные годы, этот показатель составлял в среднем до 1,5 млн кв. м.
Объемы строительства по стране выросли на 22,5% (за январь-ноябрь 2017-го). Непосредственно жилое строительство за указанный период увеличилось на 12,3%.
Следует отметить, что 74,8% от общего объема составили работы по новому строительству, реконструкции и техническому переоснащению, в то время как капитальный и текущий ремонт - 15,4 и 9,8% соответственно. Заметим, что все это оживление в строительном секторе происходило в условиях падения промышленного производства роста ВВП в пределах 2%.
В развитых странах индекс активности на рынке жилой недвижимости является одним из ключевых индикаторов развития экономики: малейшее снижение показателей на рынке ипотеки или цен на вторичном рынке вызывает массовую панику инвесторов и падение фондовых индексов. Украинцы, воспитанные в суровых условиях отечественного рынка ведут себя как стоики. Объяснить это можно следующими причинами.
Во-первых, источники инвестиций для первичного рынка недвижимости находятся вне базовых рынков капитала - это в основном либо переток средств из теневой экономики и наличного оборота, либо средства внешних частных инвесторов (трудовых мигрантов). Финансовые инструменты таких рынков капитала, как банковский сектор (ипотека), рынок ценных бумаг (производные ценные бумаги) у нас практически не используются.
Во-вторых, активы на рынке недвижимости обладают определенной эластичностью по отношению к динамике курса доллар/гривня. В периоды девальвации ценовое предложение на первичном рынке становится чрезвычайно выгодным, ведь цены формируются в национальной валюте. Кроме того, вложения в недвижимость рассматриваются как механизм хеджирования инфляционных рисков в долгосрочной перспективе (15-20 лет).
В-третьих, рынок недвижимости рассматривается населением как альтернативное направление для инвестиций, а сама недвижимость - как источник пассивного дохода.
В 2017 г., НБУ зафиксировал первые всплески ипотечного кредитования, в связи с чем даже посвятил этой теме отдельное вложение в Отчете о финансовой стабильности за июнь прошлого года. О чем же поведали эти исследования? Как отмечают аналитики регулятора, в настоящее время отмечается снижение рисков по вновь выданным ипотечным кредитам. Ну, это довольно легко объясняется. Во-первых, уже действует знаменитая ипотечная оговорка, которая заложена в базовом законодательстве и благодаря которой банки получили возможность перерегистрировать объект залога (квартиру) в свою пользу на основании обычной исполнительной надписи нотариуса. То есть значительная часть судебной волокиты, которая позволяла заемщикам годами не платить по кредитам, осталась в прошлом. Сейчас нерадивый заемщик может лишиться жилья за считанные дни. Но это касается лишь новых ипотечных договоров. Во-вторых, банки стали выдавать кредиты лишь наиболее платежеспособным клиентам с адекватным источником легальных доходов. На практике это означает банальное: были тысячи заемщиков, остались сотни, а учитывая динамику роста доходов, скоро речь пойдет о десятках.
На сегодняшний день ипотечный кредит - это, по сути, продукт банковского хенд мейд.
В своем анализе НБУ провел исследования фокус-группы из 25 банков, которые осуществляют 95% ипотечных операций. Как показали данные этой группы, 17 из 25 финансовых учреждений продолжали выдавать новые ипотечные кредиты, причем не только на покупку нового жилья, но и на строительство и реконструкцию. За 2016 г. новая ипотека составила 736 млн грн, причем по итогам 2017-го мы можем зафиксировать положительную динамику в размере 30-40% прироста. Но даже если сумма ипотечных кредитов перевалит за один миллиард гривень - это всего лишь эквивалент 30 млн евро, или 0,3% ВВП. Такие объемы не могут влиять даже на региональную динамику рынка недвижимости (к примеру Киева или Львова), что уже говорить о масштабах всей страны.
Средний размер ипотечного кредита составлял в 2016 г. 574 тыс. грн и 546 тыс. грн в 2017-м. Полмиллиона - это на сегодняшний день почти ипотечный стандарт, то есть сумма, достаточная для покупки одно- максимум двухкомнатной квартиры в крупном городе (Киев, Львов, Харьков, Одесса). Причем наблюдается тенденция сокращения удельного веса большой ипотеки (более 2 млн грн): он снизился с 13 до 4%.
Что касается различных сегментов рынка недвижимости, то в 2016 г. более 50% кредитов приходилось на первичный рынок, а в 2017-м ситуация изменилась - большую часть стало составлять кредитование на вторичке.
Как показывает опыт работы на рынке недвижимости, смещение акцента в пользу вторичного сегмента происходит в периоды стабилизации или укрепления гривни, в то время как первичка выходит в топ в периоды девальвации национальной валюты.
Если говорить о региональном распределении, то 50-60% кредитов выдаются на покупку объектов жилой недвижимости в Киеве. Затем следует Львов. Если говорить о классической провинции, то есть вне перечня пяти крупнейших городов Украины, то на эти сравнительно небольшие населенные пункты приходится 19-24% кредитов.
А что же со ставками? Если в прежние докризисные годы банки хеджировали свои процентные риски либо ставками в валюте, либо драконовскими процентами в гривне, то на данный момент на первые несколько лет применяется фиксированная ставка, которая, как правило, значительно ниже уровня инфляции. Откуда такая щедрость? Ответ прост: срабатывают партнерские программы банков и застройщиков (а в некоторых случаях - это и вовсе совместные промышленно-финансовые группы). То есть банки вынимают свою выгоду на стадии реализации проектов строительства жилья непосредственно из кармана строительной компании - та просто делится с банком, компенсируя ему 10-20% от суммы кредитования.
В дальнейшем ставка привязывается к 12-месячному Украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, - UIRD). Сейчас, например, данный показатель составляет 14,21%. В дальнейшем UIRD будет зависеть от уровня ликвидности в банковской системе, инфляции и величины учетной ставки НБУ.
Максимальные сроки кредитования колеблются от 16 до 19 лет, а если говорить о средневзвешенных показателях, то медианный период кредитования составляет 16-17 лет.
Банки стали значительно больше внимания уделять показателю LTV (отношение суммы кредита к рыночной цене залога) и DSTI (отношение затрат на обслуживание кредита к доходу заемщика). Что касается первого показателя, то он составил 60-63%, то есть банки формируют почти двукратное обеспечение, а второй индикатор составил 47-50%, то есть заемщик отдает на обслуживание ипотеки почти половину своего подтвержденного дохода. Как показывают исследования НБУ, средний доход получателя ипотеки превышает 23 тыс. грн в месяц. Тем не менее банки продолжают выдавать кредиты и тем покупателям, у кого официальный уровень доходов менее 10 тыс. грн в месяц и даже без подтверждения легального дохода. В данном случае банки применяют косвенные методы оценки финансового состояния своего клиента.
В свое время глава НБУ Владимир Стельмах любил рассказывать о правиле "десяти": сумма кредита должна составлять не более 10% дохода заемщика за весь срок кредитования, а стоимость обслуживания кредита за год - не более 10% годовых доходов.
Если возьмем средний доход в 23 тыс. грн в месяц и срок кредитования в 16 лет, получаем суму "идеальной" ипотеки в размере 441 тыс. грн, то есть величину, сопоставимую со средним значением сегодняшних ипотечных кредитов.
Хотя этот показатель все же несколько далек от оптимальной величины (средний размер кредита должен быть еще сокращен или доходы заемщиков - вырасти).
Еще большая диспропорция возникает при оценке уровня затрат на обслуживание кредита по методу "десяти": при указанных выше параметрах, ставка по кредиту должна составлять 6-7% годовых. На таком уровне сейчас кредитуют только в рамках программ сотрудничества с застройщиками и то в первые год-два. Хотя это мы говорим о щадящем режиме долговой нагрузки - в развитых странах DSTI на уровне до 50% воспринимается вполне обыденно, но, правда, там совершенно иной уровень доходов домохозяйств.
Несмотря на микропозитив, продолжает снижаться показатель, который характеризует отношение суммы кредитов, выданных на покупку жилой недвижимости, к размеру совокупного кредитного портфеля: в 2017 г. данный показатель продолжил снижение и достиг 4,74%, хотя еще в 2015-м составлял 6,32%.
Существенные изменения в секторе ипотеки могут возникнуть лишь при условии появления в банковской системе долгосрочных гривневых ресурсов, тех же негосударственных пенсионных фондов и выдачи рефинансирования НБУ банкам под залог ипотечных облигаций, как это происходит в США. Кстати, ни ипотечные облигации, ни закладные как эффективные финансовые инструменты пока так и не нашли на украинском рынке массового применения.
Рынок жилой недвижимости предпочитает осваивать готовый кэш трудовых мигрантов и бывших вкладчиков, которые забрали из банков свои депозиты.
В то же время активизация ипотечного кредитования в условиях непрозрачного выделения земельных участков под застройку и коррупционного пресса местных органов власти (все это сдерживает появление новых строительных компаний) может привести лишь к пузыреподобному росту цен, когда узкое и ограниченное предложение жилья будет наталкиваться на усиливающийся благодаря кредитному плечу спрос. Подобное уже было у нас в 2004-2008 гг. Так что наша технологическая отсталость в условиях институциональной немощи является надежным гарантом от ценового перегрева, а значит, и от нового кризиса.