Элитное жилье по разумным ценам. В столице появился слабый, но устойчивый спрос на подешевевшие элитные апартаменты
Вопреки прошлогодним прогнозам риэлторов расшалившиеся курсы валют и общий кризис на рынке недвижимости привели к обвалу цен на элитные столичные квартиры в среднем на 35-37%. Видимо, это и стало причиной возрождения хотя и слабого, но устойчивого спроса на апартаменты премиум-класса. Стимулировать его должно растущее предложение в сегменте: базы данных риэлторов пополняются за счет снятых ранее с продажи квартир и вводимых в эксплуатацию новостроек.
Цены рухнули
Хотя киевское элитное жилье по множеству параметров не дотягивает до европейских стандартов, на протяжении последних трех-четырех лет его стоимость стабильно превышала расценки на подобные апартаменты во многих европейских столицах. А ввиду наблюдавшегося ранее дефицита предложения в сегменте и избытка в Киеве миллионеров риэлторы предрекали дальнейший рост стоимости, утверждая, что жилье такого класса не может обесцениться ни при каких условиях. Последний год внес в их прогнозы серьезные коррективы. По данным портала "Столичная недвижимость", с августа 2008 г. по сентябрь 2009 г. стоимость элитного жилья на первичном рынке Киева снизилась в долларовом эквиваленте на 35,4%, а на вторичном — на 37,5%. Правда, в национальной валюте данное жилье за тот же период подорожало на 10-20%. "Но, в отличие от эконом-класса и аренды квартир, в сегменте самого дорогого жилья увеличение стоимости в гривне остается практически незамеченным. Ведь цены здесь, как, впрочем, и доходы покупателей такой недвижимости, в большинстве случаев номинируются в долларах", — отмечает директор отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуард Бразас.
На сегодняшний день средняя стоимость квартир премиум-класса на первичном рынке столицы составляет $3,430 против $5,310 тыс. грн. за кв. м год назад. А на вторичном цены упали за год с $7-9 до $4-6 тыс./кв. м. По мнению эксперта по недвижимости АН "Благовест" Александра Лося, одна из главных причин обвала цен — большое количество выставленных на продажу кредитных квартир, собственникам которых в нынешнем году затруднительно выполнять долговые обязательства перед банками. "В общем объеме предложения элитного жилья доля таких квартир достигает 40%. Многие владельцы согласны торговаться, снижая цену даже в два или три раза против прошлогодних", — говорит он. Это подтверждают и в АН "Ситикон", представители которого отметили, что недавно реализовали за $570 тыс. квартиру площадью более 100 кв. м на улице Грушевского, 9, за которую в начале 2008 г. собственник просил $1,5 млн., а в начале 2009 г. — $650 тыс. В других агентствах приводят в пример сделку по продаже 4-комнатной квартиры площадью 160 кв. м на улице Старонаводницкой за $780 тыс., тогда как еще летом прошлого года хозяин хотел получить за нее $1,4 млн. За $750 тыс. недавно была реализована и квартира премиум-класса площадью 160 кв. м на бульваре Леси Украинки, за которую изначально хозяева требовали $1,3 млн.
Другой причиной общего обвала цен в сегменте стала политика некоторых застройщиков элитных комплексов, которые изначально задекларировали стоимость возводимых апартаментов в гривне. В качестве примера руководитель отдела жилого консалтинга и продаж элитной недвижимости компании Knight Frank Наталья Пронина приводит комплексы премиум-класса "Граф Толстой" и Botanic Paradise, стоимость квартир в которых снизилась в долларах более чем на 30%.
Требовательная элита
По данным Александра Лося, сейчас в базах данных столичных агентств насчитывается более 1 тыс. объектов, стоимость которых варьируется от $500 до $1 млн, и всего около 30 апартаментов дороже $1 млн. В то время как год назад на квартиры стоимостью свыше $1 млн приходилось 25-30% общего предложения. "Нынешние цены стали сопоставимыми со стоимостью элитного жилья в восточноевропейских столицах, тогда как еще год назад европейцев они шокировали", — отмечает он. Видимо, это, по мнению риэлторов, и привлекло на рынок реальных покупателей. "Пусть они сегодня единичны, зато сегмент начал демонстрировать довольно стабильный уровень реальных сделок, тогда как в первом полугодии их практически не было. Количество же звонков с просьбой подыскать элитную недвижимость, равно как и просмотров, сейчас выросло даже по сравнению с сентябрем 2008 г.", — утверждает г-н Бразас.
Риэлторы констатируют, что изменились и требования потенциальных покупателей. Если раньше самое дорогое столичное жилье примерно в половине случаев рассматривалось в качестве объекта вложения средств, то сейчас на рынке преобладают реальные покупатели, которые выдвигают повышенные требования не только к месторасположению апартаментов, но и к их качеству и приспособленности для повседневной жизни. Специалисты АН Park Lane замечают, что большинство потенциальных покупателей ищут жилье на "вторичке", поскольку приобретение квартиры в пусть даже сданной в эксплуатацию новостройке сопряжено с дополнительными денежными затратами на обустройство. "Самым большим спросом на рынке премиум-жилья сейчас пользуются квартиры с современным ремонтом и авторским дизайном, расположенные в уже заселенных новостройках, которые в процессе эксплуатации подтвердили элитный статус", — говорят в агентстве. По словам риэлторов, нынешние покупатели обращают внимание не только на качество отделочных материалов и сантехники, но и на инженерию здания, наличие в нем паркингов с достаточным количеством паркомест (более одного на квартиру), красивую и просторную придомовую территорию, а также на дополнительные сервисы в здании. В то же время гораздо меньше внимания стало уделяться излишествам: отделке золотом, встроенным скульптурам, колоннам и т. п. В агентствах добавляют, что около четверти спроса в сегменте, как и ранее, приходится на реконструированные дома в самом центре Киева, потенциальных покупателей которых в новостройки никакими коврижками не заманишь.
Почувствовав усиление конкуренции, застройщики перешли к реализации уже готового или почти готового элитного жилья. "Первичный рынок дорогого жилья сейчас конкурирует со вторичным на равных, т. к. почти 80% предложения новостроек премиум-класса находится на этапе сдачи или уже введены в эксплуатацию", — говорит Наталья Пронина. Так, в открытых продажах сегодня находятся уже завершенные жилые комплексы "Альпийский", "Клубный дом на Глазунова", "Клубный дом "Диамант", Botanic Paradise, первая очередь жилого квартала "Воздвиженка", а также уже заселенные "Капитолий", "Амбассадор", "Триумф", где основная часть квартир были раскуплены в докризисный период, но порядка 5-10% апартаментов остались нереализованными.
Предложение будет расти
По наблюдениям специалистов по недвижимости, основными покупателями элитного жилья сегодня являются представители деловой и политической элиты страны, у которых за год простоя рынка назрел "квартирный вопрос": из-за разводов, необходимости отселения детей или в связи с рождением детей, для которых необходима отдельная комната. "Как и в сегменте эконом-класса, на рынке элитного жилья все чаще пытаются реализовать сделки обмена. При этом важен не столько курс доллара, сколько наличие выбора, что сегодня как раз и может предложить рынок", — говорит Александр Лось. Подтверждает это и Эдуард Бразас, по словам которого за последние два месяца предложение элитных объектов в столице выросло более чем на 50%. "Сейчас на рынке сложилось шаткое равновесие, что привело к возвращению в базы агентств тех квартир, которые были временно сняты с продажи в прошлом году. Появляются и абсолютно новые предложения, причем их число будет расти по мере ввода в эксплуатацию новостроек", — подчеркивает он.
Учитывая обилие предложения и стабильный, хотя и немногочисленный спрос, риэлторы едины во мнении, что в ближайших полгода стоимость элитного столичного жилья расти не будет. "В недальней перспективе цены останутся стабильными, но и покупки — единичными, да и то в основном благодаря появлению объектов, интересных по соотношению цена/качество. Дальнейшую ситуацию на рынке можно будет прогнозировать лишь после окончания президентских выборов, формирования нового правительства и анализа последствий нынешних экспериментов с экономикой страны", — резюмировал г-н Бразас.
