Стоимость новостроек на Южном берегу Крыма достигла киевских показателей, а земля в этом регионе уже давно дороже наделов даже в самых престижных столичных пригородных направлениях. Участки у моря и недвижимость на них продолжают радовать инвесторов прибыльностью вложений. Особенно это касается элитного жилья на ЮБК.
Главный источник прибыли
По информации Главного управления статистики АРК, по итогам I квартала 2008 г. на полуострове более половины освоенных объемов инвестиций (примерно $89,7 млн) пришлись на строительство в целом, а около трети этих средств — на возведение жилья. Вложения в последнюю категорию зданий по сравнению с I кварталом 2006 г. возросли на 73%. Наиболее активны в этом отношении Симферополь, Ялта, Евпатория, Алушта, Феодосия и Судак.
Согласно данным крымских операторов рынка новостроек доходность такого вида инвестиций в 2007 г. составила от 30 до 60% в зависимости от выбранного инвестором объекта. В 2008 г. ожидается еще больший рост — с начала года стоимость квадратного метра недвижимости в Ялте поднялась с $4,5 тыс. до $5,5 тыс. Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее подорожало элитное жилье.
По словам директора финансовой компании "Конгресс Риал Истейт Финанс" Артура Власенко, цена на недвижимость в Крыму формируется по законам юга: наиболее высокая стоимость в прибрежной зоне. Так, расценки на жилье "первого эшелона", в непосредственной близости к морю, составляют $2,5–4 тыс. за кв. м. Удаляясь от береговой линии, они опускаются до $1,8–2,5 тыс. за кв. м. Самым популярным и дорогим городом ЮБК традиционно считается Ялта, где стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса сегодня достигает $11 тыс. В целом 92% недвижимости этого региона находится в диапазоне $1,5–5 тыс., что соответствует категориям премиум- и бизнес-класс. Большая доля спроса приходится на единичные проекты премиум и de luxe, цена которых достигает $12 тыс. за 1 кв. м на этапе строительства и $15 тыс. за квадрат — в готовом доме или жилом комплексе.
По данным риэлторов, в построенном, но нераспроданном комплексе "Шестой элемент" на улице Гоголя, у гостиницы "Ореанда" в Ялте, за выставленные на вторичный рынок варианты продавцы просят порядка $5 тыс./кв. м. Возле отеля "Пальмира-Палас" квартиры в еще незаконченном элитном "Блиц-Паласе" предлагаются по $4 тыс./кв. м. Как рассказывает владелец АН "Планета Крым" Игорь Захарченко, в их базе появились предложения апартаментов в возводящемся на берегу моря комплексе "Наутилус". Уже на стадии проекта стоимость квадратного метра жилья достигает здесь $7 тыс. и в дальнейшем, скорее всего, будет повышаться, поскольку недостатка в желающих приобрести такую недвижимость нет.
По данным участников рынка, на Южном берегу объекты растут как грибы после дождя — только выставили на продажу интересный земельный участок, как в продажу уже поступает новый комплекс апартаментов по аналогичному адресу.
По сообщению главного архитектора Ялты Владимира Притулы, принятый в конце 2006 г. генеральный план застройки города в целом предусматривает возведение до 2020 г. порядка 60 домов, из них в ближайшие несколько лет будут реализованы не менее двух десятков проектов. Наиболее интересным из них, по мнению директора АН "Недвижимость Ялты" Александра Болховитова, является застройка неподалеку от горисполкома, в самом центре, на территории бывшего рыбзавода. Здесь запланирован жилищно-офисный комплекс общей площадью около 140 тыс. кв. м. Кроме того, горсовет приступил к осуществлению программы реконструкции ветхого жилого фонда в районе Чайная Горка, застроенном в 50-х годах прошлого века зданиями барачного типа. До 2011 г. местный "Мегаоптторг" планирует возвести здесь 10 домов общей площадью 120 тыс. кв. м.
Активно застраивается остальной Крым. Особого внимания заслуживает проект компании RealEst Group — жилой комплекс клубного типа "Акрополь". Он расположен вдоль Античного бульвара, у живописной бухты Омега, в черте Севастополя, на Гераклийском полуострове Крыма. Практически из всех окон строений открывается прекрасный вид на лазурную гладь моря и Крымское побережье, а охраняемую территорию комплекса окружает плодоносящий сад из карликовых вишневых деревьев. Здесь есть свой ЖЭК, обеспечивающий бесперебойную работу всех систем и коммуникаций, банки, салоны красоты и супермаркеты. Оригинальным архитектурным решением отличаются девятиэтажные здания с возможностью последующей самостоятельной планировки и дизайнерского решения апартаментов, в том числе с двухуровневыми пентхаузами. Те, чей выбор пал на двухэтажный таун-хаус, имеют все шансы почувствовать себя владельцем загородной резиденции — к дому прилегает просторный земельный участок. В распоряжении жильцов — удобный гараж и индивидуальный подъезд. Настоящим воплощением мечты станут уютно расположенные коттеджи под натуральной черепицей, построенные по индивидуальному проекту. Они ближе всего расположены к морскому берегу, любоваться которым так приятно из окон мансарды.
По информации директора по маркетингу компании RealEst Group Юрия Иванова, рост цены элитной недвижимости в Крыму составляет от 5 до 20% за квартал в зависимости от ее типа и расположения. "Динамика присутствует, поскольку многие люди хотят отдохнуть, не покидая родину, или же просто иметь возможность часто посещать семью, когда они в отпуске. Наиболее популярны апартаменты стоимостью $500–700 тыс. Чем дороже — тем меньше спрос и предложение, и это логично", — говорит эксперт.
Элитные преимущества
По словам Артура Власенко, риэлторы Южного берега относят то или иное жилье к условным классам — эконом, бизнес или элит, руководствуясь порой лишь субъективными параметрами. При этом нередки ситуации, когда ту или иную недвижимость по западным меркам сложно отнести даже к бизнес-классу, а ее позиционируют как элитную. Тем не менее эксперты определяют ряд обязательных для VIP-жилья критериев: во-первых, это клубность дома (в котором не более 20 квартир). Во-вторых, в настоящих элитных сооружениях происходит очень строгий отбор жильцов (его осуществляют сами потенциальные покупатели, выбирая, с кем бы им хотелось соседствовать). Естественно, подобный подход едва ли возможен в здании, рассчитанном на 100 квартир. В-третьих, VIP-объект, по мнению г-на Власенко, должен находиться либо в историческом центре, либо в экологически чистом районе (желательно — в парковой зоне), либо просто в пределах видимости моря. К этим критериям эксперты добавляют также необходимость гостевой охраняемой автостоянки, наличие инфраструктуры (тренажерные залы, рестораны, магазины, парикмахерские и т. д.), высокую степень безопасности жильцов, автономное инженерное оборудование и использование при строительстве и отделке помещений только лучших материалов.
По мнению специалистов компании "Конгресс Риал Истейт Финанс", сейчас крымский рынок в состоянии предложить концептуальные проекты высокого уровня. Позиционируются они не просто как жилье, а как рекреационные комплексы, пансионаты с апартаментами, клубные резиденции. В таких проектах прежде всего выполняется главное требование VIP-аудитории — полный комплекс обслуживания, чтобы, уехав в октябре, до апреля о сохранности своего жилья не беспокоиться: если необходимо, то служба сервиса его и уберет, и мелкий ремонт сделает. Элитную недвижимость без менеджмента предлагать сегодня бессмысленно, поэтому все больше девелоперских компаний учреждают собственные управляющие структуры. Они же, как правило, занимаются и эксплуатацией рекреационной инфраструктуры (от ресторанов до аквапарков). Для собственников квартир это обеспечивает преимущества иного рода — возможность сдавать такое жилье в течение большей части года (в зависимости от расположения на ЮБК).
По словам экспертов, сегодня главные покупатели элитного жилья в Крыму — это люди, занимающие руководящие посты в крупных фирмах, владельцы бизнеса, выдающиеся представители шоу-бизнеса, спорта, искусства. В основном его приобретают для проживания и только 5% рассматривают в качестве выгодного вложения денег. Главным мотивом покупки такой недвижимости является стремление к комфорту.
Говоря о ближайшем будущем рынка элитного жилья на ЮБК, риэлторы отмечают цикличный характер его продаж: сезонные колебания цен могут достигать 15%. Наибольшее оживление операторы прогнозируют в этом сезоне в конце августа. Тогда цены снова пойдут вверх.