Море для бедных. Покупатели, которым не по карману жилье на дорогих курортах, стали проявлять интерес к Херсону
Резкое подорожание недвижимости в престижных Крыму и Одессе заставляет потенциальных покупателей искать менее затратные варианты обзавестись домиком недалеко от моря. На данной тенденции рассчитывают заработать херсонцы. Цены на жилье в считающемся депрессивным регионе только за два месяца нынешнего года выросли на 20%.
Неожиданное внимание
Херсонский рынок жилой недвижимости, который в течение всего прошлого года не отличался ни особой покупательской активностью, ни ценовыми рекордами, в начале нынешнего сезона пришел в движение. Местные риэлторы утверждают, что уже с января спрос на квартиры начал резко расти — количество потенциальных клиентов в АН выросло, по меньшей мере, на 20–30%. Директор агентства "Навигатор" Александр Соломоненко связывает ажиотаж с инфляционными ожиданиями жителей областного центра. Кроме того, свою роль сыграл курортный статус города, который ранее практически не влиял на рынок недвижимости. После резкого подорожания жилья и земельных участков в Крыму и Одессе потенциальные покупатели обратили свое внимание на более доступные населенные пункты. Александр Соломоненко рассказывает, что сейчас в местные агентства обращаются жители городов-миллионников: Киева, Днепропетровска и Донецка. "Из Херсона за полчаса можно доехать в Железный порт, где есть прямой выход к Черному морю и сохранилась экологически чистая местность. Цены же на жилье в регионе пока остаются далеко не курортными", — говорит г-н Соломоненко.
Повышенный интерес к недвижимости заставил местный рынок развиваться по стандартной для подобных случаев схеме: покупатели спешат приобрести жилплощадь, особо не торгуясь, продавцы, наоборот, придерживают ликвидный товар, ожидая его дальнейшего подорожания. Как следствие, всего за два месяца херсонская вторичка повысилась в цене как минимум на 20%. "Если в январе однокомнатная квартира улучшенной планировки (35 кв. м) стоила $36–38 тыс., то сейчас за нее хотят $45 тыс., двухкомнатные подорожали с $50 тыс. до $55–60 тыс., трехкомнатные — с $60–65 тыс. до $70–75 тыс.", — рассказывает г-н Соломоненко.
Директор Херсонского центра недвижимости Юрий Стешенко отмечает, что высокий спрос на недвижимость практически стер ценовые границы между разными районами города. К примеру, если спальные районы (Таврический, Северный, Остров, ХБК) подорожали на 17%, то центр, где традиционно были наиболее дорогие квартиры, — лишь на 12%. В результате максимальная разница между идентичными "единичками" на окраине и в центре не превышает $5 тыс.
Наиболее дешевыми остаются так называемые экспериментальные дома, которые возводились как временное жилье, рассчитанное максимум на десять лет эксплуатации, но стоят уже по 30–40. "Двухкомнатную квартиру здесь (однокомнатные проектом не предусматривались) можно купить за $30 тыс., что практически соответствует прошлогоднему уровню", — поясняет директор АН "Вектор" Александр Калаталюк.
Застройщики ждут элиту
Юрий Стешенко говорит, что в немалой степени удорожанию вторички способствовали и крайне низкие темпы строительства в городе нового жилья. Вплоть до позапрошлого года застройщики обходили Херсон стороной, сейчас ситуация начала меняться. На данный момент работы ведутся на 15 объектах, большинство из которых сосредоточено в центре. Инвесторы осваивают и спальные районы, в частности, Таврический, ХБК. Сдача в эксплуатацию большей части новостроек намечена на 2009 г., но даже если эти сроки будут выдержаны, эксперты не прогнозируют существенного влияния дополнительной жилплощади на рынок. "Новых домов пока очень мало, чтобы удовлетворить покупательский спрос и способствовать переориентированию клиентов со вторички на первичку", — считает г-н Стешенко. Рассчитывая на ажиотажный спрос, компании регулярно пересматривают цены в сторону повышения. К примеру, если в середине прошлого года квадратный метр в новостройке стоил максимум $1 тыс., то уже к концу сезона эта цифра выросла до $1,3 тыс., сейчас составляет $1,8 тыс., а некоторые уже выставляют предложения по $2,5 тыс./кв. м.
Впрочем, очередей из желающих заселиться в новые квартиры пока не наблюдается. Эксперты считают, что инвесторы явно просчитались с позиционированием объектов. Большинство возводящихся домов анонсируются как премиум-класс, спрос на который в областном центре невысокий. "К тому же в реальности они не соответствуют заявленному статусу по качеству используемых материалов, тепло- и звукоизоляции, планировке и пр.", — говорит г-н Стешенко, добавляя, что за те же деньги (от $100 тыс.) можно стать хозяином частного дома в Херсоне или ближайшем пригороде.
Потенциальные покупатели не стоят в очереди и за недвижимостью эконом-класса. "Большинство местных жителей хотят приобрести квартиру хотя бы с минимальной отделкой, чтобы в нее можно было поселиться без дополнительных затрат на ремонт. А так как практически все застройщики предлагают варианты без отделки, многие предпочитают купить пусть и менее качественную, но уже готовую вторичку", — рассказывает г-н Соломоненко.
Золотой пляж
Наиболее активно клиенты АН интересуются возможностью приобретения в областном центре дома или земельного участка. За последние полгода цены в этом сегменте увеличились на 30–40% и продолжают расти. К примеру, дом площадью до 100 кв. м, который еще два месяца назад оценивался в $80 тыс., сейчас стоит не менее $100 тыс. "Дефицита частного сектора в Херсоне нет — по общей площади он на 50% превышает сегмент многоэтажек", — отмечает Александр Калаталюк.
Еще стремительнее дорожает земля. Участки в центре (ул. Ушакова, Ленина, Перекопская,
К. Маркса) оцениваются в $20–30 тыс./сотка, что на 50% превышает прошлогодние показатели. Среди потенциальных покупателей котируется и поселок Антоновка, расположенный в двух километрах от города. Земля там стоит порядка $5 тыс./сотка. На противоположном берегу, в районе Антоновского моста, находится элитный коттеджный поселок, где селится местный бомонд. За именитое соседство придется платить не менее $7 тыс./сотка.
Александр Соломоненко отмечает, что среди состоятельных покупателей из городов-миллионников особой популярностью пользуются участки в районе Остров. Там имеется выход к Днепру и стоянки для яхт и катеров. Если в январе участок в девять соток продавался здесь за $110 тыс., то сейчас его цена составляет $160 тыс.
Наиболее дешевыми остаются наделы в микрорайоне "Военка" (ул. Днепропетровская, Д. Бедного и пр.), где сосредоточена застройка столетней давности и местами даже нет канализации. Кроме того, район отличается своеобразным ландшафтом — дома нередко нависают над обрывами. Ветхое строение с участком там можно приобрести за $15 тыс.
Сравнительно доступны по цене и близлежащие пригородные поселки — Зеленовка ($2 тыс./сотка), Текстильный ($2–3 тыс./сотка), но, как считает г-н Калаталюк, в ближайшее время и они будут дорожать, так как могут существенно улучшить инфраструктуру. На этот год, например, запланировано строительство трассы, которая соединит Зеленовку с Херсоном.
Наибольшую динамику роста цен эксперты прогнозируют в населенных пунктах, имеющих прямой выход к морю. В частности, участки в Железном порту сейчас продаются по $15 тыс./сотка, в Скадовске — по $10 тыс. Но уже в нынешнем году эти цифры могут увеличиться на 30–50%.