Деньги на хранении. Дефицит складов в Запорожье позволяет получать рекордные прибыли даже владельцам откровенного старья
Запорожье оказалось не готовым к десанту иногородних компаний, которым все сложнее пристроить на хранение свой товар. Спрос на склады за год вырос на треть, а предложение практически не изменилось. Потенциальные инвесторы пока только изучают возможность строительства новых логистических комплексов, что позволяет владельцам старых хранилищ зарабатывать баснословные суммы, даже не тратясь на их ремонт и оснащение.
Казаки затоварились
По оценкам местных риэлторов, в течение последнего года спрос на складские помещения в областном центре вырос, по меньшей мере, на треть. Директор агентства коммерческой недвижимости "Мастерская бизнеса" Андрей Филиппенков отмечает, что наиболее активны две категории клиентов. Первая включает крупные предприятия, которые заходят на запорожский рынок. Как правило, они ищут большие хранилища площадью 2–3 тыс. кв. м. Среди таких заказчиков лидируют фирмы, торгующие продуктами питания и бытовой техникой. Вторая группа клиентов — небольшие местные компании, желающие снять объекты площадью 200–300 кв. м. Их сфера деятельности — продажа стройматериалов, товаров промышленной группы, алкогольных напитков и пр.
В агентстве "Опцион" добавляют, что в последнее время в Запорожье все чаще ищут склады днепропетровские компании. Дефицит и дороговизна помещений в родном городе заставляет их пристраивать товар на хранение в соседнем населенном пункте, невзирая на разделяющие их 100 км. Наиболее мобильными оказались все те же продавцы спиртного — именно они чаще всего готовы ездить за товаром из Днепропетровска в Запорожье. Но, учитывая тот факт, что арендные ставки в этих городах отличаются на 40%, эксперты прогнозируют, что скоро за первопроходцами потянутся и другие компании.
Как утверждает риэлтор АН "Ялта-Сити Запорожье" Дмитрий Конев, большинство заказчиков хотят купить складское помещение. "В последнее время вложение средств в хранилища становится популярным бизнесом. Поскольку спрос на них велик, владелец может неплохо заработать, сдавая излишки площадей сторонним арендаторам", — поясняет г-н Конев. Однако найти устраивающие покупателей варианты не просто. По словам г-на Конева, в свободную продажу склады сейчас выставляются крайне редко, а цены на те, что все же появляются в базах АН, явно завышены.
Андрей Филиппенков говорит, что многие склады, которые еще можно приобрести, расположены не в отдельных зданиях, а на территории какого-либо имущественного комплекса (чаще всего — промышленного предприятия). Таким образом, клиент не получит ни своего участка земли, ни отдельного двора и будет вынужден мириться с наличием соседей, что устраивает далеко не всех. Поэтому большинство компаний вынуждены соглашаться на их аренду. Критерии выбора помещения у крупных и мелких заказчиков кардинально разнятся, отмечает г-н Филиппенков. "Те, кто ищет небольшой склад, в большинстве своем непривередливы в выборе его месторасположения и уровне комфорта. Такие клиенты даже готовы мириться с отсутствием условий для механизированной разгрузки товара. Их в первую очередь интересует цена. Арендаторы больших площадей хотят получить склад, находящийся в удобном для подъезда транспорта месте, оборудованный погрузочно-разгрузочной техникой, рампой, с офисным помещением", — поясняет эксперт.
Старье по новым ценам
Запорожские риэлторы уверяют, что предложить клиентам нужные варианты хранилищ им все сложнее. В АН "Опцион" говорят, что если динамика роста спроса сохранится, то уже в следующем году в городе практически ничего не останется. Цены уже отреагировали на их нехватку. Наиболее стремительно дорожают площади, выставляемые на продажу. К примеру, если в прошлом году средняя стоимость квадратного метра составляла $400–500, то в нынешнем — $800–1 тыс.
Арендные ставки выросли на 30%. Необорудованные склады прибавили в цене меньше, чем помещения с удобствами. Ставки стартуют с 10 грн./кв. м в месяц, тогда как в прошлом сезоне минимум составлял 8–9 грн. Хранилища с удобными подъездными путями и погрузочной техникой за год выросли в цене с 10 грн. до 15 грн./кв. м в месяц.
"Дело в том, — поясняет Дмитрий Конев, — что предложение складов практически не растет. Большинство запорожских хранилищ — это старые комплексы, львиная часть которых практически не изменилась с советских времен. И если по количеству помещений мы еще хоть как-то можем закрыть заказы компаний, то с качеством дела обстоят намного хуже. Некоторым клиентам, которые ищут специально оборудованные объекты, скажем, для хранения фармацевтических препаратов, продуктов питания глубокой заморозки, нам практически нечего предложить".
Логистическими центрами областного центра традиционно считаются промышленные зоны Орджоникидзенского (предприятия "Запорожсталь", "Коксохим", "Днепроспецсталь"), Ленинского (Запорожский трансформаторный завод) и Заводского (титаномагниевый комбинат, АТП) районов. Последний — наиболее доступный по цене. Арендовать хранилище тут можно за 10 грн./кв. м в месяц. Тем не менее у клиентов он не в чести из-за неудобного месторасположения и практически полного отсутствия складской инфраструктуры. Другие промышленные зоны предлагают более привлекательные условия: многие склады, расположенные на территории предприятий, были отремонтированы и приспособлены для хранения профильной продукции, в частности, металла, стройматериалов. Но и арендные ставки тут выше — до 15 грн./кв. м.
Наибольшее количество дорогих складов сосредоточено в поселке Леванецкого, в пригороде Запорожья. Здесь арендаторам предлагается немаловажное преимущество — наличие железнодорожной ветки. Поэтому инвесторы, сумевшие вовремя скупить близлежащие старые помещения и АТП, сейчас могут неплохо на них зарабатывать, даже не вкладывая средств в ремонт. Самое стандартное хранилище сдается по рекордной для Запорожья цене — 25 грн./кв. м, что на 35% превышает прошлогодние показатели.
Вторая складская Мекка города — трасса Москва–Симферополь, где с советских времен сохранились несколько больших комплексов площадью от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м каждый. Арендаторов привлекает опять-таки удобное расположение: сюда может подъехать как автомобильный, так и железнодорожный транспорт. Плотность их заселения достаточно высока. И свободные площади появляются крайне редко и тут же сдаются новым арендаторам по цене 20–25 грн./кв. м.
Еще сложнее найти хранилище компаниям, продукция которых требует специфических условий хранения. Скажем, продавцы продуктов питания могут претендовать разве что на помещения, находящиеся в районах Крытого рынка и базара на улице Анголенко, где есть морозильные камеры.
Инвесторы прицениваются
Среди относительно новых складов в АН "Опцион" называют всего два комплекса, расположенных в Шевченковском районе, возле трассы Москва–Симферополь. Первый принадлежит молочной компании "Молис", которая арендовала, а затем выкупила помещения площадью порядка 2 тыс. кв. м. Это хранилище, пожалуй, можно назвать одним из лучших в городе. Оно было сооружено в конце 90-х годов прибалтийской строительной фирмой по финской технологии и оборудовано системой сухого холода. Однако сторонним арендаторам это хранилище практически недоступно: владелец изредка сдает излишки площадей партнерам, но на свободный рынок подобные предложения, как правило, не поступают.
Второй комплекс также принадлежит пищевикам — компании "Айс". Склад площадью порядка 2 тыс. кв. м оборудован системой глубокой заморозки и сдается арендаторам, специализирующимся на продуктовой товарной группе. В частности, сторонние компании могут заложить в хранилища "Айса" сливочное масло для заморозки в межсезонье. Арендные ставки местным риэлторам неизвестны и являются предметом индивидуальной договоренности с владельцем.
Андрей Филиппенков уверен, что затишье на запорожском рынке складской недвижимости — временное. По его мнению, уже в ближайшем будущем этим сегментом наверняка заинтересуются потенциальные инвесторы, готовые вкладывать средства в строительство современных логистических комплексов. Уже сейчас интерес к Запорожью проявляет, по меньшей мере, две специализированные компании из Днепропетровска и Одессы. Пока неизвестно, какие именно объекты они будут сооружать, но наиболее перспективными являются склады с возможностью регулирования температурного режима, спрос на которые постоянно растет, тогда как соответствующего предложения на рынке практически нет.
Потенциальные инвесторы весьма активно ищут и земельные участки, пригодные для возведения хранилищ. Таковых в радиусе 15 км от города, по словам г-на Филиппенкова, достаточно много, причем цены по сравнению с другими крупными городами вполне приемлемые — от $700–800/сотка. То есть земельный вопрос, который сдерживает развитие логистических комплексов, к примеру, в той же Одессе, Запорожью пока не грозит. Вместе с тем бума в этом сегменте не ожидается. "Склады будут строить только крупные специализированные фирмы. Другие подрядчики пока предпочитают вкладывать средства в торговые и офисные центры, которых в Запорожье тоже не хватает, но окупаются они гораздо быстрее, чем склады", — прогнозирует Андрей Филиппенков. В таком случае арендные ставки могут вырасти еще на 20%, а динамика удорожания площадей при продаже сохранится на прежнем уровне.