Ялта — для богачей. Элитные апартаменты и коттеджи стали хитом продаж на курорте, тогда как цены на вторичное жилье уже практически не растут
Дончане сорят деньгами
Возможность приобрести жилплощадь у моря не перестает будоражить умы состоятельных украинцев и россиян. Директор местного АН "Ренессанс" Кирилл Тюленев отмечает, что количество потенциальных покупателей крымской недвижимости ежегодно увеличивается как минимум на 10%. Среди наиболее лакомых объектов, которые пытаются заполучить платежеспособные "дачники", специалисты называют жилье, расположенное на ЮБК. Особняком стоит Ялта, которая в последнее время бьет рекорды как по уровню спроса на недвижимость, так и по динамике ее удорожания. Как отмечает риэлтор агентства "Акрополис" Юлия Михайлова, доля иногородних покупателей достигает 90%. "В этом списке преобладают москвичи и жители Донецка. Киевляне, которые ранее также активно вкладывали средства в крымскую недвижимость, сейчас больше продают, чем приобретают", — говорит она. Поскольку большинство потенциальных покупателей весьма состоятельны, наиболее востребованным является жилье премиум-класса на первичном рынке, которое в течение последних двух лет подорожало в 1,5– 2 раза и сейчас стоит от $3,5– 5 тыс./кв. м.
Данная тенденция не осталась незамеченной застройщиками. В этом году Ялта переживает новый виток строительного бума. По словам главного архитектора города Владимира Притулы, в 2007– 2008 гг. ожидается значительное увеличение объемов возводимой недвижимости. Если в прошлом году в эксплуатацию сдали порядка 40 тыс. кв. м, то уже в нынешнем сезоне эта цифра может увеличиться до 60–70 тыс. кв. м. Принятый в конце 2006 г. генеральный план застройки Ялты предусматривает возведение до 2020 г. порядка 60 домов. В ближайшие три–четыре года будет реализовано не менее 15 проектов. Кроме того, горсовет начал осуществление программы реконструкции ветхого жилого фонда в районе Чайная горка, застроенном в 50-х годах прошлого века зданиями барачного типа. До 2011 г. здесь планируется возвести 10 домов общей площадью 120 тыс. кв. м. По словам г-на Притулы, уже известно имя инвестора, который займется реконструкцией, — им стала местная компания "Мегаоптторг". Выделен также участок на улице Сеченова, где будет построен дом для отселения жильцов. Среди наиболее масштабных проектов Владимир Притула называет также жилищно-гостиничный комплекс общей площадью около 200 тыс. кв. м, который запланирован на территории в 2,5 га.
Как рассказала "ДС" специалист инвестиционного отдела Ялтинского горисполкома Елена Никитенко, весьма активное строительство ведется и в центре города, на улице Киевской. Здесь будет сооружен 14-этажный жилой комплекс "Киевская Русь" (площадь — 2, 5 тыс. кв. м). В стадии разработки находится проект 14–15-этажного комплекса, который возведет там же фирма "Консоль". На соседней улице Садовой, в районе бывшего ресторана "Бригантина", планируется строительство многоэтажного жилого объекта, однако подробностей чиновники пока не сообщают.
В числе наиболее ликвидных предложений премиум-класса Юлия Михайлова называет "Шестой элемент" на улице Гоголя, возле гостиницы "Ореанда". Несмотря на то что дом еще не достроен, свободных квартир в нем практически не осталось. За выставленные на вторичный рынок варианты продавцы просят порядка $5 тыс. /кв. м.
Потенциальные покупатели проявляют интерес и к строящемуся элитному комплексу "Блиц-Палас", расположенному возле гостиницы "Пальмира-Палас". Сейчас квартиры в нем предлагаются по $4 тыс./кв. м. И нынешние цены — не предел. Как рассказывает владелец АН "Планета Крым" Игорь Захарченко, в их базе появились предложения апартаментов в возводящемся на берегу моря комплексе "Наутилус". Уже на стадии проекта стоимость квадратного метра жилья достигает здесь $7 тыс., и в дальнейшем, скорее всего, будет повышаться, поскольку недостатка в желающих приобрести такую недвижимость нет.
Местным по карману только вторичка
Обширное предложение на первичном рынке сослужило плохую службу продавцам ненового жилья. По словам Игоря Захарченко, спрос на него в прошлом году начал стремительно снижаться. "Исключение составляют лишь дома, расположенные возле моря, так как новостройки в столь выгодных местах возводить практически негде — нет свободной земли. Так что желающие приобрести квартиру прямо на побережье вынуждены приобретать старый фонд", — говорит г-н Захарченко. Кирилл Тюленев утверждает, что вторичный рынок сейчас востребован преимущественно местными жителями, которые не могут позволить себе приобрести новое жилье большой площади.
Юлия Михайлова рассказывает, что самые дорогие квартиры предлагаются в домах вдоль первой линии от моря (по маршруту движения троллейбуса по ул. Садовой, К. Маркса, Киевской и Московской). Однокомнатная квартира площадью до 40 кв. м без ремонта стоит сейчас порядка $120 тыс., трехкомнатная оценивается не менее чем в $270 тыс. Вторая линия проходит по районам, где сосредоточены ялтинские продуктовые рынки (ул. Свердлова и Красноармейская). Цены тут ниже на 10–15%. Третья линия включает дома, расположенные на Южнобережном шоссе. Квадратный метр здесь уже на 30–40% дешевле, чем на первой линии. К примеру, однокомнатную квартиру в районе Массандры можно купить за $70 тыс. В прошлом году рост цен на вторичке, в отличие от первичного рынка, остановился. Сейчас в Ялте сложилась почти парадоксальная ситуация: стоимость квадратного метра нового и старого жилья практически сравнялась и составляет в среднем $2–3,5 тыс. "Уже сейчас ясно, что цены на вторичку достигли максимума и в дальнейшем вряд ли будут расти. Тем более что выставленные варианты не соответствуют даже нынешним расценкам", — полагает г-н Тюленев.
Манящее побережье
Среди наиболее характерных для ялтинского рынка тенденций местные риэлторы называют ажиотажный спрос на земельные участки и загородное жилье. По оценкам специалистов, данный сегмент развивается наиболее динамично: в течение последнего года количество потенциальных покупателей увеличилось на 30–40%.
"В нишу загородной недвижимости уходят многие покупатели жилья на первичном рынке, поэтому в будущем мы прогнозируем замедление динамики спроса на последнее и одновременно — дальнейшее увеличение интереса к земле", — говорит Юлия Михайлова, отмечая, что чаще всего "дачники" хотят приобрести участки возле Ялты, в Мисхоре и Гурзуфе. Кирилл Тюленев добавляет, что хитом продаж являются небольшие наделы по 6–12 соток, расположенные не далее 300–500 м от моря, а также коттеджи площадью 200–250 кв. м с приусадебной территорией в 10–15 соток. "Но подобных вариантов не так много — земля на ЮБК из года в год становится все более дефицитной, что и провоцирует рост цен. За последний год они увеличились на 25% и, скорее всего, будут демонстрировать положительную динамику и в дальнейшем", — прогнозирует г-н Тюленев. Наиболее дорогие участки в пределах самой Ялты — за сотку здесь просят порядка $25 тыс., а в районе набережной — до $100 тыс., говорит Игорь Захарченко. В Гурзуфе в километре от моря можно купить надел за $17–20 тыс., в Мисхоре — $8–10 тыс./сотка.
Многие клиенты агентств интересуются недвижимостью в коттеджных городках в окрестностях Ялты, которые только начали появляться. В районе Поляны Сказок строятся домики площадью от 130 до 270 кв. м. Уже сейчас желающие могут приобрести их по $1,8 тыс./кв. м. Сравнительно невысокие цены Юлия Михайлова поясняет удаленностью объекта от моря (2 км) и стартовым этапом строительства. В возводящемся городке в поселке Никита дома значительно дороже — до $8 тыс./кв. м.
Кирилл Тюленев считает, что развитие такого строительства является одним из наиболее интересных направлений для застройщиков, поэтому в ближайшее время в этом сегменте стоит ожидать активизации. "Поскольку покупатели подобной недвижимости — иногородние, их интересуют закрытые городки с хорошей системой охраны и развитой инфраструктурой. Другое необходимое условие — близость к морю. Компании, которые смогут предложить подобные объекты, получат неоспоримое конкурентное преимущество", — резюмирует он. По информации местных риэлторов, в скором времени начнется строительство коттеджного городка в районе Гурзуфа, планируется возвести таунхаусы в поселках Ливадия, Семеиз и Кореиз.
