Коммуналки возвращаются

Спрос на вторичное жилье столицы, по данным специалистов, по сравнению с концом прошлого года упал в два-три раза. Самая дешевая однокомнатная квартира теперь стоит свыше $60 тыс. Тем не менее цены по инерции продолжают расти — за первые месяцы этого года вторичка подорожала еще на 5%. Заоблачный уровень цен уже привел к тому, что покупатели переключились на ранее невостребованные комнатушки в отдельных квартирах.

Таинственное исчезновение покупателей
Как сообщил "ДС" исполнительный директор группы компаний "Планета Оболонь" Алексей Котенко, сейчас к продаже в Киеве предлагается порядка 5–7 тыс. квартир, что на 50% больше, чем летом прошлого года, и в два раза больше, чем в начале нынешнего. По данным г-на Котенко, основную часть предложения составляют двух- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых порядка 68%. Однокомнатных всего 26%, при этом именно на такое б/у жилье сегодня наблюдается повышенный спрос. "Интересно, что разница в стоимости квартир равного метража в одном и том же доме может достигать $10–20 тыс., что объясняется прежде всего тем, что немало владельцев по привычке завышают цены на свое жилье, действуя на опережение. Однако подобая ценовая политика из-за слабой активности рынка не находит понимания у покупателей", — рассказал Алексей Котенко.

По словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, сегодня активность на рынке в два-три раза меньше, чем до нового года, что вызвано в первую очередь невиданным ростом цен, который отмечался на вторичном рынке в конце 2006 г. "Спрос наблюдается лишь на два основных вида б/у жилья: сданный не позже двух-трех лет назад в эксплуатацию новострой, который покупают у посредников, а также на самое дешевое столичное жилье — комнаты в обыкновенных квартирах (с раздельными лицевыми счетами), приватизированные комнаты в общежитиях, гостинки и малометражки", — говорит г-н Клименко.

Такие данные подтверждает и директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур, который также отмечает, что за последние два месяца риэлторы практически перестали фиксировать заявки на покупку квартир в таких районах, как Старая Дарница, Борщаговка и Воскресенка, за исключением самого дешевого ценового сегмента.

Спрос пошел даже на комнаты
Риэлторы сходятся во мнении, что одной из интересных тенденций последних двух месяцев является то, что существенно изменился портрет покупателей вторички. Сегодня доли киевлян и приезжих (в том числе тех, кто живет в столице не один год) распределились примерно поровну, тогда как накануне нового года киевляне составляли до 65–70%.

Самое дешевое жилье покупают, как правило, приезжие до 25–30 лет (в том числе молодые семьи), которые хотят иметь в столице любой угол, лишь бы не платить за аренду. Например, ранее не пользовавшийся популярностью сегмент — комнаты в общих квартирах — притягивает покупателей тем, что стоимость квадрата данной недвижимости на 20% ниже, чем в аналогичных отдельных квартирах, кроме того, общий размер таких объектов, естественно, меньше полноценного жилья. "Минимальная цена комнаты в общей квартире составляет сегодня $30 тыс., средняя — $40–45 тыс., максимальная — $100 тыс. (в коммуналке в историческом центре)", — сообщил Алексей Котенко. По словам риэлторов, несмотря на то что такие предложения всегда есть в базах данных крупных агентств, большинство из них отягощено соседями-алкоголиками и юридическими сложностями. "Найти приличную комнату с хорошими соседями, да еще без каких-либо юридических проблем и с ценой, соответствующей качеству, весьма проблематично", — утверждает Сергей Клименко, отмечая, что при продаже этого жилья возникает немало нюансов, например, покупая комнату, необходимо иметь отказ всех соседей от первоочередного приобретение данной недвижимости. Впрочем, продажа комнат по-прежнему не превышает 1% от общего количества сделок со столичной недвижимостью.

В сегменте наиболее дешевого отдельного жилья, по информации АН "Планета Оболонь", сегодня находятся квартиры на таких массивах, как Новая Дарница, Березняки, Воскресенка, Минский, Ветряные Горы, Виноградарь, Нивки, Борщаговка, Отрадный, Корчеватое, Лесной, Сырец, Беличи. Минимальные цены на однокомнатные квартиры и гостинки составляют $60– 70 тыс. (общая площадь — 20–35 кв. м, жилая — 10–18 кв. м, кухня — 3,5–7 кв. м), на двухкомнатные — $72–120 тыс. (общая площадь — 38–55 кв. м, жилая — 22–34, кухня — 4–9 кв. м).

Сделки по покупке самого дешевого жилья составляют, по мнению риэлторов, порядка 30–35%. Еще 25–30% — это приобретение новой б/у недвижимости. "Среди потенциальных покупателей спрос на новостройки, продающиеся через вторичный рынок и уже введенные в эксплуатацию, гораздо выше имеющегося предложения. Однако одних потенциальных покупателей останавливает отсутствие необходимого предложения в нужном районе, других — слишком высокие цены, и такие клиенты решаются на приобретение классической вторички — квартир в домах старше пяти лет", — говорит г-н Клименко.

По данным АН "Планета Оболонь", наибольшим спросом б/у новострой пользуется на Позняках и Осокорках, Оболони, в центре и прилегающих районах, а также поблизости парковых зон. В среднем по рынку такие однокомнатные квартиры общей площадью от 47 кв. м (в сданных в эксплуатацию домах) оцениваются в $115–300 тыс., двухкомнатные (65 кв. м) — от $150 тыс.

Остальные сегменты жилья в столице, по словам риэлторов, не столь популярны, но, несмотря на это, продолжают дорожать. Так, по мнению специалистов "Планеты Оболонь", за январь вторичка в целом подорожала на 2,7%, за февраль — на 2,3%. Выросла даже стоимость хрущевок, которые почти не пользуются спросом.

Дешевое жилье "просядет"
Говоря о ближайших перспективах вторичного рынка недвижимости, риэлторы сходятся во мнении, что в течение ближайших месяцев вторичка подорожает не более чем на 1,5–2% в месяц. Как полагает Сергей Клименко, очень многое зависит от ипотечной политики финучреждений. "Если в этом году столичные банки все-таки решатся на уменьшение процентных ставок или снижение первоначального взноса, динамика роста цен может увеличиться до 3–5% в месяц. В противном случае рост не превысит 1–2%" — считает он.