Аренда в Киеве снова начинает расти
Рекорды столичного рынка коммерческой недвижимости, когда в эксплуатацию ежегодно вводились сотни тысяч квадратных метров новых помещений, похоже, остались позади. В нынешнем году открылось всего несколько торговых и бизнес-центров: девелоперы посчитали, что сдавать в аренду площади по сформировавшимся на рынке кризисным ценам попросту невыгодно. В торговом сегменте сокращение предложения уже позволило собственникам начать повышение тарифов. Пустующих же офисов так много, что диктовать клиентам свои условия могут владельцы разве что самых дешевых объектов.
Торговля не пошла
Бум строительства новых торговых центров, наблюдавшийся в Киеве в последние годы, пошел на спад. Еще в начале 2015 г. девелоперы анонсировали ввод в эксплуатацию более 46 тыс. кв. м площадей, но по состоянию на конец третьего квартала открылись лишь небольшой "Doma центр" на улице Строителей (7 тыс. кв. м) и ТЦ NOVUS на улице Здолбуновской (13,6 тыс. кв. м). До конца года, как ожидается, начнет работать также ТРЦ New Way на улице Вербицкого площадью 15,9 тыс. кв. м. Даже с учетом этого по итогам сезона-2015 объем нового предложения торговых площадей в Киеве не превысит 30 тыс. кв. м. Как отмечают в Colliers International, это самый низкий показатель с 2008 г. Для сравнения: в прошлом году в столице открылось семь ТЦ общей площадью более 160 тыс. кв. м. Самые крупные из них - "Эпицентр" на улице Полярной и "Проспект" на улице Красногвардейской. Пессимизм девелоперов объясняется просто: ухудшающаяся экономическая ситуация в стране и снижение платежеспособности отбили у киевлян желание ходить по магазинам. По данным Украинской Торговой Гильдии, если в минувшем году средний показатель посещаемости торговых центров составлял порядка 1 тыс. человек на 1 тыс. кв. м, то в этом он едва превышает 700 чел. В небольших ТЦ, расположенных в спальных районах, цифра еще ниже (чуть более 600 чел.). "Самый большой поток потенциальных покупателей наблюдается в ТРЦ Ocean Plaza, Sky Mall, Dream Town (первая очередь) и "Караван". В будние дни их посещают 30-40 тыс. чел., а в выходные - до 60 тыс. посетителей.
Отсутствие покупателей сказалось и на настроениях продавцов. В последние два года, несмотря на то что выручка у большинства ритейлоров только сокращалась, они достаточно активно открывали новые магазины, пытаясь таким образом заманить как можно больше посетителей. Но, судя по всему, запас прочности у торговцев иссяк. Даже крупные сети сейчас расширяются с опаской, а мелкие предприниматели и вовсе уменьшили количество торговых точек. По сведениям Украинской Торговой Гильдии, количество активных арендаторов в Киеве за последний год сократилось на 90%, с 1 тыс. до 100 компаний. Ритейлоров не воодушевляет даже снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте, на которое пошли владельцы большинства ТЦ в прошлом году под нажимом арендаторов. По данным управляющего директора Colliers International Александра Носаченко, ставки просели почти вдвое и составляют в самых раскрученных ТЦ порядка $57/кв. м, а на Крещатике - $75-80/кв. м в месяц. Некоторые арендаторы платят еще меньше. К примеру, крупные магазины одежды - всего $20/кв. м, а супермаркеты - $16/кв. м. Впрочем, девелоперы уже ищут возможность пересмотреть расценки.
На данный момент общее предложение торговых площадей в столице составляет чуть более 1 млн кв. м. На первый взгляд, это рекордный показатель. Но, заморозив ряд объектов, подрядчики сумели добиться снижения показателя пустующих площадей. Если по состоянию на конец минувшего года вакантными были 7,3% помещений, то по итогам третьего квартала 2015 г. - 5,8%. Уменьшение выбора свободных площадей автоматически позволяет владельцам самых раскрученных ТЦ повышать тарифы. В некоторых торговых центрах арендаторов уже предупредили о повышении платы на 5-10%. Пока непонятно, как долго на рынке задержится этот тренд. Теоретически, если увеличения предложения площадей не будет, собственники самых привлекательных объектов смогут диктовать арендаторам свои условия. Но не факт, что девелоперы согласятся законсервировать до лучших времен уже строящиеся объекты. На 2016 г. к вводу в эксплуатацию заявлено семь ТЦ общей площадью почти 500 тыс. кв. м. Среди них, в частности, обновленный ЦУМ (20 тыс. кв. м), Retroville на проспекте Правды (91,3 тыс. кв. м), Lavina Mall на проспекте Академика Палладина (127,5 тыс. кв. м) и "Республика" на Окружной (135 тыс. кв. м). Если подрядчики решатся реализовать все эти проекты одновременно, рынок может попросту рухнуть. Тем более что особого улучшения экономической ситуации в стране, а значит, и повышения доходов украинцев в следующем году не ожидается.
Офисы переезжают в подвалы
Новых офисных помещений в Киеве также появилось немного. В нынешнем году их общая площадь увеличилась всего на 14,2 тыс. кв. м (открылись небольшие бизнес-центры на Голосеевском просп., ул. Жилянской, Нововокзальной). Еще весной девелоперы заявляли о планируемом вводе в эксплуатацию до конца 2015 г. как минимум 50 тыс. кв. м. Но даже перенос сдачи объектов мало чем поможет рынку. Офисных площадей в Киеве уже настолько много, а потенциальных претендентов на них так мало, что переизбыток предложения постоянно растет. На сегодняшний день в столице более 1,7 млн кв. м офисов. Даже в сравнительно благополучные времена этого было слишком много. В последнее же время бизнес-активность в городе заметно снизилась, многие компании вообще закрылись, а оставшиеся пытаются сэкономить, переезжая в офисы поменьше и подешевле. Ситуацию не спасла даже миграция в Киев предпринимателей из охваченного войной Донбасса, пик которой пришелся на конец прошлого - начало нынешнего года. Более-менее активны сейчас разве что IT-компании, бизнес которых идет сравнительно неплохо (на их долю приходятся 48% заявок на поиск нового офиса), продавцы товаров массового спроса (20%) и консалтинговые фирмы (5%).
В итоге количество пустующих офисных помещений стремительно растет. По данным Colliers International, если в начале 2015 г. уровень вакантности бизнес-центров составлял 19,8%, а во втором квартале - 22,8%, то по итогам третьего квартала он увеличился почти до 24%. В фешенебельных центрах класса А этот показатель еще выше и достигает рекордных 30%. Зато выросла армия претендентов на так называемые непрофессиональные офисы. Несколько лет назад предприниматели начали массово съезжать из полуподвальных помещений, бывших заводских кабинетов и прочих непрестижных объектов. Теперь же впору говорить об обратном процессе - чтобы сэкономить, многие фирмы готовы ютиться даже в самых заштатных офисах.
Эта тенденция спровоцировала снижение арендных ставок в бизнес-центрах и повышение в непрофессиональных помещениях. Владельцы первых сбросили цены в среднем на треть (до $20-28/кв. м в центре класса А и $10-20/кв. м в центре класса В). Но на самом деле многие постояльцы платят еще меньше. Девелоперы договариваются об условиях индивидуально и готовы предоставлять клиентам арендные каникулы, компенсировать стоимость отделки, фиксировать курс на уровне ниже рыночного. В то же время собственники менее качественных помещений повысили плату на 10-15% и просят сейчас как минимум $5-7/кв. м. Скорее всего, в следующем году эта тенденция только усилится. На 2016 г. в Киеве заявлено к вводу в эксплуатацию еще пять бизнес-центров, причем все они позиционируются в классе А (Sky Tower, Retroville, Petrovka Office Park и др.). Если их таки запустят, общие площади профессиональных офисных помещений вплотную приблизятся к 2 млн кв. м. Чтобы заполнить их, девелоперам придется устроить настоящую распродажу. Ведь возможностью поменять офис на более престижный и комфортный столичные компании могут воспользоваться разве что при условии, что за него придется платить не больше $15 за класс А и $7-9 за класс В.
Эдди Прилепский, генеральный директор девелоперской компании Svitland Development (управляет бизнес-центром Silver Breeze:
Ситуация самая сложная, которую только можно представить. Можно сказать что в ритейле ситуация еще сложнее чем в офисах. Вакантность - это всего лишь один показатель, а при оценке рынка к сведению необходимо принимать и другие факторы: среднюю ставку, динамику изменения ставок, перспективы и пр. Сегодня вакантность в торговой недвижимости ниже, нежели в офисной, только по одной причине: по моим подсчетам у половины ритейлеров арендная плата привязана к проценту от оборота, а фиксированная ставка - минимальна. Если бы собственники центров не пошли на уступки, то у них пустовало бы около 50% площадей. Хотя, любой брокер назовет три-четыре офисных центра, которые действительно демпингуют. Некоторые центры сдают помещения с отделкой по $7-8 за один квадратный метр. При такой цене окупить инвестиции практически невозможно. Например, в строительство здания необходимо вложить $800 из расчета за 1 кв.м, еще $300 - в отделку. При сроке окупаемости в пять лет, ставка должна составлять $18 за один квадратный метр в месяц. Но сейчас лишь несколько объектов в Киеве могут сдавать помещения по такой высокой цене. Особенно факты демпинга заметны осенью, ведь у некоторых собственников зданий просто нет денег для платы за отопление. Изменения на рынке заставляют менять и подходы к строительству офисных центров. Сейчас строятся небольшие здания, площадью 7-8 тыс.кв.м. По моим подсчетам, в этом году появится пять таких зданий общей площадью максимум 50 тыс.кв.м.
Опубликовано в ежемесячнике "Власть денег" за ноябрь 2015 г. (№11/436)
