Какие налоги придется уплатить украинцам по продаже недвижимости в 2022 году, — интервью с Ольгой Онищук

"ДС". Налоговое законодательство ранее содержало льготные условия продажи недвижимости. Такие преференции сохранены? Смогут ли граждане и дальше продавать имущество, не уплачивая налоги, и в каких случаях?

О.О. В Налоговом кодексе сегодня существует условная категория льготного недвижимого имущества. Разовая операция по продаже такого имущества, проведенная в течение одного календарного года, не подлежит налогообложению.

Так называемое льготное имущество выделяют по двум признакам. Первая – вид объекта недвижимости: например, жилой, садовый, дачный дом, земля, на которой он расположен, квартира, комната. Второй признак — имущество находится в собственности более трех лет или же было приобретено по наследству.

Скажем, вы планируете продать гараж или другое нежилое помещение, такой объект недвижимости не льготный, поэтому неважно, сколько лет он находится в вашей собственности, его отчуждение нельзя провести с налоговой ставкой 0%. В то время как, например, для квартиры срок владения важен: если она досталась не по наследству, а была приобретена год-два назад, доход по ее продаже подлежит налогообложению.

Налоговые изменения, которые начали действовать с 2022 года, предусматривают не просто сохранение, но и расширение перечня льготного недвижимого имущества: к нему были отнесены также земли сельскохозяйственного назначения.

"ДС". Такие изменения продиктованы снятием моратория на продажу сельхозземель?

О.О. Безусловно. Открытие рынка земли заметно активизировало продажу недвижимости. Правда, к льготной категории были отнесены только участки сельскохозяйственного назначения, полученные в процессе приватизации или по наследству. При этом правило "минимум три года нахождения в собственности" на такие приватизированные земли тоже распространяется. Это значит следующее. Если участок был приватизирован менее трех лет назад или приобретен в собственность после снятия моратория на продажу, то есть после 1 июля 2021 года, то по его продаже в этом году уплатить налоги все же придется.

"ДС". Какова же будет цена вопроса? Как изменились налоговые ставки?

О.О. Ранее сделки по продаже недвижимости рассчитывались по общему принципу: налоговая ставка 0% только для разовой продажи в году именно "льготного" имущества, 5% — для остальных продаж, независимо от того, о какой недвижимости идет речь: льготная или не льготная. С 2022-го введен, так сказать, параллельный расчет количества продаж за год для "льготного" и нельготного имущества и установлена новая ставка налога – 18%.

С нового года действует такая налоговая градация для продаж недвижимости за год:

• первая продажа "льготного" имущества — налоговая ставка 0%;
• вторая продажа "льготного" имущества или первая продажа другой недвижимости — 5%;
• третья продажа "льготной" недвижимости или вторая продажа другого имущества и все последующие сделки — 18%.

"ДС". Давайте разберемся на конкретном примере. Скажем, кто-то хочет переехать в другой город и планирует продать несколько объектов недвижимости — квартиру, паркоместо, землю сельхозназначения и офисное помещение. Каким должен быть алгоритм действий владельца, чтобы оптимизировать свои налоговые расходы?

О.О. Для начала следует выяснить, какое имущество подпадает под льготную категорию. В приведенном примере это может быть квартира или земельный участок сельскохозяйственного назначения, или и то, и другое — все зависит от способа и срока приобретения имущества в собственность.

Рациональнее, конечно, воспользоваться опцией "нулевая налоговая ставка" для продажи дорогостоящего "льготного" имущества, скажем, квартиры. Затем можно продать офисное помещение, далее — сельскохозяйственную землю, или же наоборот, поскольку обе операции будут проводиться с налоговой ставкой 5%, и только после этого паркоместо: такая продажа будет облагаться налогом уже по ставке 18%.

"ДС". Со ставками налога все более-менее понятно. Давайте поговорим о расчетной величине для их оплаты. Речь идет о цене продажи недвижимости?

О.О. Как правило, да, но только для ставки налога 5%. При определении налогооблагаемой базы для ставки 18% будет применяться совершенно новый подход. Речь идет о так называемом чистом налогооблагаемом доходе. Им считается разница между общей суммой полученных по продаже недвижимости средств и суммой расходов. К последним относятся: стоимость, за которую было приобретено имущество, расходы на строительство, регистрационные сборы, государственные пошлины и т.д.

Важным условием является то, что такие расходы должны быть документально подтвержденными! Например, вы намерены продать недавно приобретенный жилой дом, и это будет третья продажа недвижимости за год, тогда налог в размере 18% должен быть уплачен по разнице между стоимостью жилья, за которую вы его приобрели и которая подтверждена соответствующими документами, и ценой, по которую вы его продаете.

"ДС". А не может ли случиться так, что владельцу будет выгоднее продать имущество по ставке 18%, чем за 5%?

О.О. Так может быть. Поэтому, если возникают сомнения в определении суммы налога, особенно когда планируется продажа нескольких объектов недвижимости, лучше обратиться за индивидуальной консультацией в налоговые органы. Важно помнить, что в большинстве случаев определение суммы налогов – это зона ответственности продавца. Исключением из этого правила являются сделки по продаже недвижимости, покупателями в которых выступают юридические лица. Тогда как раз на них возлагаются функции налоговых агентов.

"ДС". Может, лучше посоветоваться с нотариусом, который будет сопровождать сделку по продажам?

О.О. Конечно, посоветоваться можно, впрочем, следует помнить, что при удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества нотариус не выступает налоговым агентом и не имеет полномочий производить расчет налога. В этом случае нотариус должен только информировать контролирующие органы о сумме полученного лицом дохода и сумме уплаченного налога, на основании соответствующей квитанции, предоставленной продавцом.