Анна Бондарь: Риски снижения качества строительства становятся еще серьезней, а заложниками будут люди, покупающие жилье

"ДС" В градостроительной отрасли последние 2 года происходят большие изменения: ликвидировали Государственную архитектурную строительную инспекцию, вместо нее создали три структуры, затем объединили их обратно в одну. В чем логика и куда реформа архитектурно-строительного контроля будет двигаться дальше?

А.Б.  Предыстория такова: осенью 2019 г. Кабмин издал два постановления, которые не соответствовали закону о регулировании градостроительной деятельности. В соответствии с этими документами формировались новые институты и возникла коллизия: постановления невозможно выполнить, но они приняты и являются подзаконными актами. После этого возник коллапс из-за того, что ни у кого не было контроля за процессом строительства. Думаю, что за это время появилось огромное количество незаконных строек. 

Все это время в нашем профильном комитете возникали различные идеи, как отрегулировать сферу архитектурно-строительного контроля. Было несколько законопроектов от отдельных депутатов, которые, к сожалению, не находили консенсуса и компромисса ни внутри комитета, ни в общении с министерствами.

При смене в министерстве профильного замминистра, коим стала Наталья Козловская, появился законопроект №5655 о реформировании градостроительной деятельности, главным автором которого была Елена Шуляк. Проект был проголосован в первом чтении как начало дискуссии о том, что же мы будем делать, и с сентября этого года мы проводим подкомитеты и обсуждаем 2800 правок, поданных к проекту в первом чтении.

"ДС" Как этот законопроект изменит градостроительство в Украине?

А.Б. Он должен отрегулировать всю эту сферу, начиная с момента получения земельного участка. Миссия этого документа состоит в либерализации взаимоотношений на рынке строительства и перевода их в электронную форму. Кроме того, важным его аспектом является диджитализация, предоставление возможности каждому зайти в Единую государственную систему в строительстве и ознакомиться с документами. Можно будет кликнуть на объект или на застройщика, архитектора и увидеть полную документацию по этому объекту. Если нам удастся это реализовать — будет супер!

"ДС" Но в этом проекте, наверное, есть и минусы. Можете назвать их?

А.Б. Есть дискуссионные вопросы, связанные с изменением социального договора по отношению ко всем сторонам градостроительной деятельности. Это государственная власть, местное самоуправление, строительный бизнес, инвесторы жилья, инженеры, архитекторы, специалисты технадзора, эксперты строительной сферы и общественность. И это изменение общественного договора вызывает наибольшие дискуссии и даже общественные протесты.

В частности, сюда относится вопрос авторского неимущественного права. Законопроект предлагал на старте, при заключении договора архитектора и заказчика, если это бюджетные деньги, передачу архитектором неимущественного права на проектную документацию заказчику. Этот пункт взбудоражил архитектурную общественность, были протесты.

Почему их это задело? Проектная документация разрабатывается в несколько стадий. Сначала возникает идея или концепция, далее идут эскизный и рабочий проекты, и каждый раз, проходя эти стадии, проект видоизменяется, иногда довольно серьезно. То есть документация будет изменяться уже без участия автора, нарушая его неимущественное авторское право. В мире такие вещи регулируются договором, и никто на старте проекта не отдает имущественное право, за исключением случая, если архитектор дополнительно получает сумму, равную стоимости проектной документации, но далеко не каждый архитектор готов пойти на это даже за такие деньги.

Есть еще важный момент: когда забирают авторское право — непонятно, кто из возможного ряда авторов несет профессиональную ответственность за объект. Это вопрос, вызвав бурную реакцию, сплотил архитектурную общественность, и мы на подкомитете договорились эту норму удалить, однако риски, что она всплывет на комитете или при голосовании, остаются. Поэтому я и народный депутат Иван Юнаков следим, чтобы эта договоренность сохранилась.

Второй момент, вызвавший большую общую дискуссию — это появление в проекте градостроительной палаты, совещательного органа, который иногда брал бы на себя даже функции суда. Было непонятно как будет работать этот орган, потому что он был выписан так, что мог бы никогда не собраться, при этом полномочия предлагались серьезные. Например, была выписана модель, когда инспектор приходит на стройку, видит нарушение, и чтобы выдать предписание, ему нужно обратиться в эту палату для проверки наличия нарушения.

Учитывая, что в состав этого органа должны были входить 30 человек, обязанные собираться раз в месяц, дееспособность такой палаты вызывает большие сомнения. Сейчас эту норму убрали и функцию третейского суда передали Минрегиону.

"ДС" Много нареканий есть по поводу того, что документ якобы предполагает контроль застройщиков за самими собой. Так ли это?

А.Б. В вопросе частного контроля за стройками пока нет готовности Минрегиона, авторов и членов подкомитета искать решение. Дело в том, что до 2015 г. весь контроль за стройками принадлежал государству, затем часть государственных полномочий передали на места, причем не все города тогда эти полномочия готовы были взять. В итоге после передачи полномочий на места коррупция возникла там, а девелоперы, рассчитывавшие на нормальные взаимоотношения с горадминистрациями, стали жаловаться уже на них.

Теперь же в законопроекте заложена норма, когда контроль может осуществлять отдельное юридическое лицо, не представляющее ни госслужбы, ни органы местного самоуправления. Мы договорились, что ФОПов там не будет, а будут некие ТОВы, получающие аккредитацию, располагающие специалистами в сфере технадзора. Они заключают договор с девелопером и осуществляют контроль. Такой модели в мире я не видела, это ноу-хау. На старте законопроекта, в первом чтении была договоренность, что в этом вопросе нужно предусмотреть предохранительный механизм. Например, если упомянутая коммерческая структура не замечет нарушений, то включается надзор и за два и более нарушения аккредитацию отбирают. К этой части законопроекта было подано много правок, но, к сожалению, комитет их не принял и пока остается модель без предохранения от злоупотреблений. В таком варианте у предприятия, которому заказчик платит деньги, нет мотивации определять ошибки в строительстве.

В итоге, риски снижения качества строительства становятся еще серьезней, а заложниками в этом будут люди, покупающие очень некачественное жилье. У меня есть правка, предлагающая отдать частникам контроль над строительством маленьких одноэтажных зданий, складов и т. д. Если мы хотим провести такой эксперимент, давайте начнем с малого. Увы, она не была принята.

"ДС" Есть ли сейчас у местных администраций и Государственной инспекции архитектуры и градостроительства реальные рычаги влияния на застройщиков, которые возводят здания несогласованной высотности в центральной части города?

А.Б. Система работает очень плохо. У нас есть порядок проведения контроля, но получается замкнутый круг: сейчас, если соседи какой-то стройки видят, что там что-то не то — они вызывают полицию, но она не имеет права зайти на стройку и вызывает инспектора, который должен выдать предписание заказчику стройки. Если его на площадке нет — инспектор уходит ни с чем. В законопроекте №5655 прописано решение этого момента внесением предписания напрямую в единую электронную систему строительства.

Кроме всего прочего, если застройщик, допустим, сам не сносит незаконные этажи, дело идет в суд, который своим решением заставляет заказчика это сделать — есть же еще исполнительная служба, в которую передается решение, но дальше ничего не происходит. То ли заказчик исчез, то ли перерегистрировался, то ли еще что-то, то есть система не работает.

"ДС" Что делается для решения проблемы с недостроями, которых сегодня в Украине насчитываются сотни?

А.Б. Это невозможно решить одним махом. У каждого долгостроя — своя история. Если государство и должно что-то решать, то только с госсобственностью. Есть долгострой в госсобственности, есть инициатор, любое министерство говорит: мы готовы достроить дом — дальше идет подготовка документов, постановления Кабмина, при необходимости и суды, выделяются деньги, проходят торги и начинается достройка.

Если же долгострой в частной собственности, то должен появиться частник, который готов его достроить. В мире это происходит так: стоит никому не нужный долгострой, но в какой-то момент покупателя начинает интересовать земля под ним: он может или достроить, или, наоборот, разобрать здание и построить что-то совсем другое. Базовым является вопрос, чья это собственность, и его надо задавать любому активисту, чиновнику, политику и так далее. Если частная — решать должен частник, это рынок.

Я считаю, что любой путь хорош, если он не несет опасности для окружающих. Например, некоторые дома Войцеховского строились без наличия земельного участка, там дело даже не в высотности или разрешениях. Некоторые из них вообще на городском коллекторе построены — введение в эксплуатацию такого дома, исходя из безопасности киевлян, у меня вызывает сомнения. Если же катастрофы нет, люди договорились и создали кооператив, изыскали деньги для достройки дома — почему нет? Дело в том, что демонтаж любого здания — это очень дорого, иногда дороже, чем построить, то есть экономически нецелесообразно. Если объект, допустим, не портит вид на Лавру или Софию, не стоит на коллекторе или на болоте, не испортит инженерные коммуникации — тогда почему не достроить?

"ДС" Два года назад во Львове снесли дом по решению суда. Будут ли в Украине сносить незаконно построенные дома и в дальнейшем?

А.Б. Я приветствую этот кейс, потому что после него во Львове стало меньше недобросовестных застройщиков: они поняли, что снос возможен, это не фантастика, и стали вести себя аккуратнее. То есть политически такие кейсы хороши. Вместе с тем я как-то обсуждала это с американским архитектором, и он вообще не понимал, как это, для их ментальности такое — дикость, но в наших условиях государство или город должны проявить волю и наказать. Однако каждый случай надо рассматривать в отдельности.

"ДС" Как в других странах защищают инвестора при инвестировании в первичку, во избежание той же проблемы долгостроев? Что из зарубежного опыта мы можем перенять?

А.Б. Я слышала лекцию американского архитектора, работающего в Техасе. Для того чтобы людей не обманывали, а они не покупали "воздух", есть несколько предохранителей. Во-первых, все разрешительные документы — платные (у нас все бесплатно, деньги идут не в казну, а в карман чиновникам). Если брать 9-этажный дом на два подъезда, стоимость всех разрешительных процедур в Техасе — примерно $30 тыс., что немало, но в масштабах дома нормально. Эти деньги идут в специальный фонд, из которого платят зарплату чиновникам, занимающимся разрешительными процедурами. Они понимают, что ходят под уголовным кодексом, и эта система стимулирует застройщиков подавать правильные документы, а чиновников — правильные решения, ведь сесть могут и те, и другие, им страшно. Второй предохранитель от обмана состоит в том, что продажа квартир начинается, когда дом уже на 70% готов.

К сожалению, я не верю в воплощение у нас первого предохранителя, то есть платных разрешений — это решение, которое не найдет поддержку в зале парламента из-за популизма. Второй предохранитель — достаточно глубокий. Если открыть статистический ежегодник Киева и посмотреть, что за чьи деньги строится, то окажется, что больше 70% строек — это частные деньги, то есть город строит мало, а государство еще меньше. Что касается того, за чьи частные деньги идут стройки — это на 99% не деньги заказчиков и не кредитные деньги, это средства тех, кто будет покупать квартиры. То есть вторая мера против обмана покупателей, о которой я говорила ранее, у нас означает то, что должны появиться богатые заказчики, которые берут землю не в аренду на 50 лет за 3 грн, а выкупают участок на аукционе по высокой цене и строят на нем за свои деньги и рискуют, им невыгодно нарушать закон. Либо должна быть очень хорошо развита банковская система: о'кей, у меня нет своих денег, я беру кредит, на 70% строю, и потом начинаю возвращать этот кредит за счет того, что у меня покупают квартиры. Внедрение этого предохранителя уже не с популизмом связано, а с тем, что мы небогатая страна.