Smart-решение для малых инвесторов
Всемирный тренд
Справедливо будет отметить, что квартиры маленького размера не являются ноу-хау украинского рынка недвижимости. Малогабаритное жилье востребовано и в странах, намного богаче Украины. К примеру, во Фран-ции половина населения не имеет собственного жилья. В Швеции на квартиры размером 20-40 кв. м наблюдается стабильный спрос. Недвижимость Японии отличается дороговизной, а приобретение 40 кв. м воспринимают как роскошь. Для этой страны характерно жилье примерно 15 кв. м, и проектировщики мебели набили руку на различного рода столах- и шкафах-трансформерах. Миниатюрные квартирки в башне "Накагин" в Токио уже вошли в историю благодаря воплощенной здесь "капсульной" архитектуре - они имеют площадь по 10 кв. м. Воистину японцы могут дать фору любому в экономии и рациональном использовании пространства. Хотя и это относительно, ведь в Гонконге можно арендовать капсулу размером в пять раз меньше.
Интересно, что в Риме и Милане тоже есть крошечные квартиры по 10 кв. м, но используют их местные жители в качестве ночлега в рабочие дни. А вот в Голландии жилье менее 20 кв. м встретить практически невозможно.
Маленькие квартиры появились в Украине еще в 2013 г., когда столичный ЖК "Комфорт Таун" начал предлагать покупателю однокомнатные квартиры площадью от 19 кв. м. К 2016-му такой размер приобрел большую популярность среди покупателей, его стали воспринимать как целесообразную инвестицию.
"В европейских странах малогабаритной квартирой считается помещение порядка 30 кв. м. В Украине до недавнего времени малогабаритной считалась квартира также площадью около 30 квадратов, так называемые гостинки. В последние несколько лет жилье небольшого метража у нас стали называть smart-квартира", - рассказывает руководитель отдела маркетинга ЖК "Новопечерские Липки" Дмитрий Новиков.
Собственно, приставка smart должна обозначать, что каждый сантиметр в квартире используется рационально и эффективно, а энергоресурсы - экономно.
По данным онлайн-сервиса Lun.ua, в большинстве случаев площадь квартир-малюток составляет 23-25 кв. м, хотя застройщики предлагают жилье и до 20 кв. м. К примеру, в ЖК "Смарт Хаус" можно приобрести жилье метражом 18,5 квадрата. Квартиры-студии на 0,5 кв. м больше - 19 кв. м - предлагает, как отмечалось выше, ЖК "Комфорт Таун". Минимальное жилье в ЖК "Жуляны" - 21 кв. м, а в ЖК "Яскравий" - 25 кв. м.
"Все, что меньше 40 кв. м, смело можно считать компактными "единичками". Государственный стандарт ограничивает минимальный размер однокомнатных квартир 30
кв. м, однако спросом пользуется жилье площадью и до 30 кв. м. Точнее, вопрос не в площади, а в цене. Застройщики идут на поводу у клиентов и уменьшают площади квартир даже до 15 кв. м", - отмечает соучредитель ЖСК "Строительное объединение-3", возводящего ЖК "Милые квартиры", Андрей Зеленый.
Сохранить баланс
В то же время застройщики пытаются сохранить баланс в каждой новостройке, планируя по соседству малометражное жилье и полноценные двух-трехкомнатные квартиры.
"Неправильно проектировать и строить дома, где большая часть квартир компактные. Такие квартиры рано или поздно становятся обиталищем депрессивного контингента жильцов, и опыт западных стран, где по социальным программам строили дома и целые районы компактных квартир для малоимущих, говорит о том, что там, где малоимущих большинство, публика морально опускается, а там, где малоимущие живут в одних домах и районах с более состоятельным контингентом, они морально растут", - считает Андрей Зеленый.
В двух объектах ЖК CAMPUS, которые находятся на стадии проектирования, будут предлагать варианты однокомнатных квартир площадью от 27 кв. м. В продажу они поступят весной 2018 г., в структуре продаж их доля не будет превышать 3-4%, сообщила руководитель отдела маркетинга компании Анна Котковец.
Кто-кто в малютке живет
Как подчеркивают аналитики, появление малогабаритных квартир закономерно для посткризисного рынка. Спрос в их пользу смещается, поскольку украинцы начинают соизмерять свои возможности и потребности, отдавая предпочтение вариантам, которые им действительно по карману. Больше всего таких предложений в новых жилых комплексах в Киеве и области.
"Малогабаритными квартирами по большей части интересуются те, кто хочет инвестировать средства для дальнейшей сдачи собственности в аренду, а также студенты и молодые семьи, у которых пока недостаточно средств на приобретение полноценного жилья большой квадратуры. Первая категория жить в малогабаритных квартирах не собирается. Вторая рассматривает их как временный вариант", - рассказывает Анна Котковец.
Квартиры-малютки - также прекрасная альтернатива аренде, поскольку ее стоимость равна арендной ставке за несколько лет.
По словам застройщиков, такие квартиры востребованы как на стадии котлована, так и в домах на завершающей стадии строительства. Для покупателей такого жилья всегда актуальны рассрочка и кредит, говорит коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.
"Не вижу разницы в продажах smart-квартир с остальным ассортиментом: в месяц продается 3-5% квартир в строящемся доме. При таких темпах за два года все квартиры объекта продаются", - отмечает Анна Котковец.
О преимуществах и недостатках
Главным преимуществом smart-квартир покупатели считают их доступность из-за невысокой стоимости, также меньшие расходы на оплату коммунальных услуг по сравнению со стандартными квартирами. В то же время Анна Котковец отмечает, что, несмотря на ощущение дешевизны, квадратный метр таких квартир всегда дороже из-за высшей себестоимости.
Как объясняет Андрей Зе- леный, самыми затратными при строительстве являются инженерные коммуникации, их количество примерно одинаково в любой квартире - от маленькой студии до большой многокомнатной. Стены, перегородки и полы обходятся существенно дешевле. Но в целом квадратные метры в маленькой квартире всегда дороже, чем в большой по себестоимости. Соответственно, стоимость квадрата в квартире меньшей площадью будет выше, и разница доходит до 20%, говорит Анна Котковец. "Рыночные факторы также обуславливают более высокую цену метров в маленьких квартирах, ведь спрос на них существенно выше. Таким образом, метры в маленьких квартирах всегда дороже, чем в больших, как не крути", - констатирует эксперт.
Некоторые эксперты рынка утверждают, что экономичность и удобство малогабаритных квартир, о которых рассказывают застройщики, преувеличены. Например, smart-жилье предлагают не намного дешевле, чем полноценную "единичку". Кроме того, зачастую инвестору приходится делать перепланировку квартиры, дабы хоть как-то увеличить метраж полезной площади, и такие работы выливаются ему в солидную сумму.
Если ветер переменится
В целом спрос на жилье в Украине в разы выше предложения. Однако если говорить о платежеспособном спросе, то сегодня он меньше, хотя к компактным квартирам это практически не имеет отношения. Спрос на недорогое жилье стабильно высокий. Большинство малогабаритных квартир распродаются на ранних этапах строительства (пока они дешевле) и, как правило, в рассрочку, отмечает Андрей Зеленый. На остатках в новых домах у застройщиков после сдачи в эксплуатацию остаются в основном трех-четырехкомнатные или реже большие одно- или двухкомнатные квартиры с хорошими параметрами. Маленькие "двушки" и компактные "единички" распродаются за время строительства или сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
"Ситуация переменится, как только в стране появятся доступные ипотечные кредиты с адекватными процентными ставками. Квартиры с хорошими параметрами сразу станут востребованы, а компактное жилье будет перепродано "под расселение" для менее состоятельного контингента, однако спрос на него останется достаточно высоким", - прогнозирует Андрей Зеленый.
По словам Дмитрия Новикова, появление малогабаритных квартир - это реакция застройщиков и девелоперов на изменение самого рынка недвижимости в эконом- и комфорт-классах. За счет уменьшения метража квартир девелоперы увеличивают количество потенциальных покупателей и могут сохранить хорошие показатели уровня продаж, а также расширить аудиторию потенциальных покупателей. "Однако не стоит переоценивать данный вид жилья, поскольку молодые семьи, особенно с детьми, ищут возможность приобретения более просторной квартиры", - говорит он.
В ЖК CAMPUS скептически относятся к существующему интересу к малогабаритным квартирам: жить в них менее комфортно. Решение компании - минимизация стоимости квадратного метра, создание продукта в сегменте эконом-плюс, что дает возможность покупателю приобрести за разумные деньги квартиру комфортной площади. "Мы не островное государство, как Япония, в стране достаточно земли, чтобы люди могли жить просторно", - уверена Анна Котковец.
Перенасыщения рынка малогабаритным жильем мы не наблюдаем. Притом что на рынке появляются новые форматы, спрос можно ранжировать в зависимости от локаций. Например, в нашем жилом комплексе "Яскравий" на Оболони хорошим спросом пользуются квартиры большего размера. Но в локациях возле метро, с удачной транспортной развязкой, где интересна покупка под сдачу в аренду, небольшие квартиры пользуются повышенным спросом.
В объектах компании "Интергал-Буд" малогабаритные квартиры занимают до 10% в общем объеме предложения. Особенностями таких квартир являются грамотное зонирование пространства, широкие панорамные окна. Формат студии позволяет покупателю свободнее обращаться с квадратными метрами, во многих квартирах уже запланированы ниши под кухонную мебель и шкаф-купе.
