Жилье бизнес-класса. Как реальность влияет на тренды и решения покупателей
На фоне всеобщего оживления на рынке жилой недвижимости растет интерес инвесторов к жилью бизнес-класса. Какие тенденции наблюдаются сейчас и что ждет сегмент в ближайшей перспективе?
Военная агрессия России негативно повлияла на рынок строительства жилья в Украине. Многие объекты до сих пор заморожены. Однако все больше застройщиков возвращается на строительные площадки и продолжает строить жилые комплексы. Достичь уровня показателей до войны пока не удалось. Согласно данным Госстата, за январь-сентябрь 2023 года в эксплуатацию введено 5,45 млн кв.м жилья: это меньше, чем за аналогичный период 2021-го — 8,75 млн кв.м, но больше показателя 2022 года — 4 82 млн кв.м.
"В целом ситуация на первичном рынке недвижимости улучшилась во всех классах по сравнению с прошлым годом, — отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. — В частности, начали появляться запросы на жилье бизнес-класса".
Оживление на рынке касается прежде всего Киева и области, а в регионах ситуация складывается по-разному. В Западной Украине наблюдается активность и рост цен на квадратные метры в Ивано-Франковске, Черновцах, Львове, Тернополе и Ужгороде. На Востоке и Юге многие застройщики держат на паузе работу на стройплощадках, что связано как с рисками, так и с покупательной активностью населения. А вот в Днепре ситуация достаточно оптимистичная: строят и покупают жилье активно.
"С конца весны мы наблюдаем восходящую динамику возобновления платежеспособного спроса на жилье бизнес-класса, однако это отнюдь не всплеск продаж или активности, — считает обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. — Причем динамика заметна лишь в ряде форматов и концепций, и при достаточно высокой строительной активности на площадках в течение длительного времени (не менее года)".
В целом на жилье бизнес-класса в Украине приходится до 20% продаж от объемов довоенного уровня, в Киеве этот показатель ниже — до 17% от уровня 2021 года. Хорошая динамика, учитывая, что в 2022 году и до конца мая 2023 этот показатель был на уровне 10% от довоенных.
Во-первых, пласт покупателей бизнес-сегмента уехали из страны в несколько этапов, последний был в период ракетного террора и веерных отключений осенью-зимой 2022-2023 годов, — напомнила экспертка. — Вторая причина, по моему мнению, более существенна: психологическая неготовность этой категории покупателей инвестировать в квадратные метры вплоть до завершения войны или хотя бы ее горячей фазы".
Впрочем, возврат платежеспособного покупателя на рынок в сегменте бизнес-класса указывает на изменение его стратегии от откладывания жизни на "после победы" до принятия реальности.
Выбор жилья
Тот, кто выбрал Украину для жизни, ищет лучший вариант для себя с точки зрения корреляции ключевых запросов. Виктория Берещак выделила:
- формат (полифункциональный кластер, многофункциональный комплекс, город в городе);
- концепция — work-live-play, концепция 15-минутного города, концепция локального центра притяжения, когда ЖК за счет развитой многопрофильной инфраструктуры становится новым центром социального притяжения для микрорайона;
- степень готовности и строительная динамика;
- эргономика пространственного зонирования территории и инфраструктура;
- энергетическая независимость: альтернативные источники энергии на случай блекаутов, в частности для питания лифтового оборудования, насосов для подачи воды;
- вопросы безопасности — система контроля доступа, видеонаблюдение, единая социальная среда;
- вариативность планировочных решений и гибкость условий покупки.
Также среди покупателей жилья бизнес-класса наметилась тенденция к уменьшению средней площади квартир. Спросом пользуются 1-комнатные квартиры площадью 45-50 кв.м — во многих случаях для сдачи в аренду, а для проживания — 2-комнатные (75-80 кв.м) и трехкомнатные (100 кв.м). "Большую популярность 2-комнатных квартир перед трехкомнатными можно объяснить стремлением улучшить свои жилищные условия и одновременно реальной оценкой собственных возможностей, — добавил Юрий Пита. — Покупатели пользуются программами рассрочки платежей, дисконтов и скидок от девелоперов, государственной программой "єОселя".
Если раньше для бизнес-класса покупка в рассрочку не являлась основным финансовым способом, то война это изменила. Как пояснила Виктория, на это влияет проседание реальных доходов бизнес-аудитории за время полномасштабной войны, а также нежелание вносить сразу всю сумму за квартиру в период, когда строительная динамика и активность в большинстве комплексов далека от желаемой.
Сейчас из более чем 90% ЖК, которые строились или вышли на рынок до 24 февраля 2022 года, лишь 35% показывают нормальную строительную динамику: по меньшей мере, 6-8% готовности в месяц или 1 этаж монолита в теплый сезон. "В бизнес-классе — больше всего номинального, а не фактического возобновления строительства, когда компания декларирует в соцсетях восстановление, а по факту краны стоят. В Киеве и области ситуация с возобновлением строительства бизнес-класса наихушая", — констатировала Виктория Берещак.
В настоящее время в структуре спроса бизнес-сегмент в Киеве и области занимает примерно 21%, во Львове и Одессе этот показатель достигает 22%.
Цены будут расти
С начала года стоимость жилья бизнес-сегмента выросла в пределах увеличения себестоимости строительства в гривне на 15%. И если себестоимость выросла в среднем на 35% за счет увеличения цены на строительно-монтажные работы и стройматериалы, то средневзвешенные цены такое удорожание себе позволить не могли из-за ограниченного платежеспособного спроса и низкой строительной динамики на площадках бизнес-класса. Средняя цена в новостройках этого сегмента в настоящее время достигает $2200-2500 за кв.м в столице. Средний чек покупки жилья бизнес-класса — от $120 тысяч и выше, в зависимости от квадратуры и качественных характеристик комплекса.
По прогнозам Юрия Питы, цены на жилье бизнес-класса будут расти, ведь в ближайшие годы на рынке появится немного новых объектов. Сейчас в Киеве можно приобрести жилье в 56 комплексах бизнес-класса, из них 38 сданы в эксплуатацию полностью или посекционно, а четыре будут сданы в 2024 году.
В первом полугодии следующего года, при условии стабильности ситуации, будет наблюдаться продолжение дисбаланса по концентрации внимания покупателя с деньгами на отдельные форматы, а остальные ЖК ждут не самые легкие времена, уверена Виктория Берещак. Средневзвешенная цена в бизнес-сегменте будет расти под влиянием увеличения себестоимости строительства, но с учетом ограниченного спроса рост составит не более 20% в гривне (в диапазоне 13-17%) за I полугодие 2024 при условии, что экономическая и геополитическая ситуация не ухудшатся, а ситуация на поле боя будет в нашу пользу. В комплексах, которые концентрируют больше платежеспособного спроса на себе, подорожание будет более заметным, с разницей 5-7%.
В Alliance Novobud почувствовали активизацию покупателей первички столичного бизнес-класса начиная с мая текущего года. Сначала выросло количество обращений, потом стало больше встреч в офисе продаж, а дальше не заставил себя ждать и рост количества заключенных сделок. Как ни странно, есть даже стопроцентные оплаты.
Возвращение интереса к первичной недвижимости бизнес-класса можно объяснить стабилизацией ситуации безопасности в столице — меньшее количество обстрелов и больший процент сбитых благодаря появлению Patriot, вселяют доверие и придают стабильность. И чем дольше будет продолжаться чувство стабильности, тем дольше будет держаться интерес к недвижимости бизнес-класса. Кроме того, инвесторы постепенно возвращаются в Украину, получив не всегда успешный опыт инвестирования за границей.
Подавляющее большинство покупателей покупают квартиры для себя. Но есть и те, кто планирует сдавать премиальные квадратные метры в аренду. Флагманом по продажам стал клубный дом Illinsky House, проект — на финальной стадии реализации. Покупатели буквально могут прикоснуться к квартире и домов, вдохновиться их энергетикой, оценить пейзаж из окон, пройтись по местам общего пользования.
Анализ продаж за последние несколько месяцев показал, что под инвестиции или под арендный бизнес покупают одно- и двухкомнатные квартиры до 70 кв.м. Для себя покупают двух- и трехкомнатные квартиры от 70 до 130 кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в наших столичных проектах бизнес-класса составляет: в Montreal House – $3 000, в клубном доме Illinsky House – $3 800.
В настоящее время среди главных преимуществ жилых комплексов следует выделить, во-первых, высокую степень готовности проекта или стабильно хорошую динамику строительства, если комплекс в разгаре возведения. Инвестируют быстрее и охотнее в реально строящиеся проекты. А таковых в столице, в этом классе, буквально единицы. Во-вторых, обращают внимание на составляющую безопасности — надежная каркасно-монолитная технология строительства, наличие подземного паркинга, который, при необходимости, становится комфортным временным укрытием с вентиляцией, отоплением, интернетом, голосовым оповещением и сидячими местами. В-третьих, не теряет актуальности удобное или уникальное месторасположение проекта — в центральных или исторических районах города, вблизи станций метро и транспортных развязок, недалеко от рекреационных зон и т.д. Важна также марка производителя окон, систем охраны и безопасности, видеонаблюдения, удаленного доступа к недвижимости.
В то же время, несколько утратило актуальность панорамное остекление — из-за опасности попадания обломков. Высокие этажи сегодня покупают не с таким увлечением, как прежде — все помнят блекаут и необходимость подниматься пешком, чтобы попасть домой.
Что касается тенденции в сегменте жилья бизнес-класса, то если до вторжения покупка недвижимости бизнес-класса мотивировалась преимущественно прагматичным желанием заработать, то сегодня отчасти это решение окрашено эмоцией, желанием реализовать свою мечту о жизни в комфортной и безопасной среде. Именно поэтому и увеличивается количество сделок по приобретению недвижимости для себя. Инвесторы же понимают, что прибыль будет даже больше, когда "пружина цен" разожмется после победы. Эта неопределенность кого-то останавливает, а кого-то наоборот мотивирует.
Покупатели качественного бизнес-класса "примеряют" проект на себя, если раньше им было достаточно увидеть рендер или фотографию со стройплощадки, то сегодня все чаще они просят организовать экскурсию на строительство. Недавно один из будущих резидентов Illinsky House попросил завести его в квартиру перед принятием решения о приобретении, чтобы потрогать стены, почувствовать их энергетику и насколько пространство будет резонировать с его внутренним настроением.
Вот такой необычный, даже парадоксальный момент по трендам спроса переживает бизнес-класс новой жилой недвижимости столицы сегодня.
