Две схемы с банками. Как по новому закону украинский чернозем сдадут в ломбард
Законодательная эхокамера
Все перипетии с законопроектами, разработанными в контексте либерализации рынка земли, являются очень ценным нарративом для определения постмодернистской политической технологии в Украине. Если, конечно, под "модерном" понимать предыдущие периоды законотворчества, когда те или иные законы презентовались властью как поступательное улучшение жизни людей. Да, это был своего рода политический камуфляж, когда под соусом рацио подавался обычный популизм, а модернистский вектор развития подменялся обычным традиционализмом, когда на самом деле с принятием сотен и даже тысяч законов жизнь простых украинцев практически не менялась. Это была модель законодательной лжи, но власть хотя бы играла по установленным правилам, а жизнь украинцев текла своим чередом.
Нынешняя власть, создавая мультимедийную химеру законодательного турборежима, решила действовать более изощренно: архаичное по сути общество окунули в прорубь трудно дешифруемых законодательных кодов, когда истинная подоплека происходящего не всегда видна даже искушенным экспертам. Да что там экспертам - она непонятна и самим голосующим за законы. Это модель парламента-симулякра, когда законы, согласно интерпретации теории Жана Бодрийяра, указывают не на реальные процессы в экономике, а отсылают тебя к другим законам, тщательно кодируя реальных бенефициаров процесса и скрытые цели в многочисленных отсылках. Именно поэтому, кроме пресловутого закона о труде, в нынешнем парламенте так мало цельных законов, принятых на смену старым. Зато очень много отсылочных законодательных актов, которые вносят одновременно правки в десятки связанных правовых документов.
Такое вступление необходимо нам для понимания того, как развивалась законодательная технология в контексте открытия рынка земли. Если вспомним, то обещания распродать землю иностранцам не было ни в предвыборной программе Зеленского, ни в программных документах его партии. Более того, все общественно значимые вопросы Зеленский пообещал решать на всенародных референдумах, реанимировать участие граждан в управлении страной. Но в вопросах земли народу в таком участии было отказано, ведь власть уже сейчас знает наверняка результаты земельного плебисцита: ответ общества будет отрицательным.
Именно поэтому осенью прошлого года в парламенте среди первоочередных законопроектов был зарегистрирован так называемый закон о земле, который на самом деле является набором изменений в уже существующие базовые законодательные акты, в частности в Земельный кодекс Украины и Закон "О государственном земельном кадастре".
Теперь становится понятным смысл вступления к статье. Земельная реформа в Украине должна была быть активирована не набором хаотичных законодательных изменений, которые на самом деле лишь подготавливают мутную воду, а принятием нового Земельного кодекса, в котором следовало учесть все те глобальные изменения, которые кардинальным образом трансформировали земельные отношения в мире, особенно учитывая системные риски лэнд-граббинга (захвата земель) транснациональными корпорациями, далекими от желания их обрабатывать. В результате чего, к примеру, тот же Мадагаскар почти полностью лишился контроля над своими сельскохозяйственными землями и индекс доступности продуктов питания в этой стране вплотную подошел к отметке "голод". Нежелание начинать земельную реформу с принятия нового Земельного кодекса тем более странно, что в части изменения трудового законодательства власть решила действовать системно, заявив, что страна больше не может регулировать трудовые отношения с помощью совкового кодекса. Зато, оказывается, вполне способна открывать один из самых сложных рынков активов на базе законодательного акта времен позднего Кучмы.
Дымовая завеса и дьявол в парламенте
Дымовая завеса в отношении земельного закона формировалась по всем правилам Клаузевица и Маккиавели. Вначале были запущены максимально токсичные и контраверсионные нормы: чудовищная концентрация земель в одних руках в размере 200 тыс. га, возможность для иностранцев опосредованно покупать земли через контролируемые ими украинские компании. Тактика была выбрана правильная. Во-первых, вываливая на голову украинцев все эти "подарочки к елочке", тестировался максимальный уровень сопротивления общества. По законам политологии смягченный законопроект явно не мог вызвать больший уровень общественного сопротивления, чем предыдущий токсичный. Во-вторых, власть формировала пространство для "общественного диалога", а точнее - путь к отступлению. Это как в теории деловых сделок: заявляй максимальные переговорные позиции и соглашайся на выгодные тебе с помощью фиктивных уступок. Так исчезла норма о бенефициарах-нерезидентах украинских компаний - владельцах земли и так была снижена норма концентрации. Оба пункта особого значения не имели, ведь в Украине нет действенного контроля за конечными бенефициарами - и компании могут быть формально зарегистрированы на украинцев. Кстати, тот же Оман, в котором то ли отдыхал, то ли пребывал с рабочим визитом Зеленский, отказывается раскрывать конечных бенефициаров, вследствие чего попал как в наш черный список офшоров, так и в европейский.
Итак, что же за дьявол показался в процессе постановки этой дымовой завесы? Совершенно незаметно в законопроекте появилась норма о том, что землей могут владеть банки с иностранным капиталом, причем без каких-либо ограничений по величине концентрации.
В соответствии с законопроектом №2178-10 в статью 130 Земельного кодекса предложены, кроме прочих, следующие изменения:
1) "иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале... юридических лиц (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения";
2) "общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников, но не более десяти тысяч гектаров";
3) "Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности".
То есть вырисовывается примерно следующая схема: а) иностранцы не могут владеть компаниями, которые купят украинские земли сельскохозяйственного назначения, кроме банков, то есть банки с иностранным капиталом становятся субъектами земельного рынка; б) ограничения по концентрации земельных участков на банки не распространяется, то есть один иностранный банк чисто теоретически сможет сконцентрировать в своих руках 100% всех наделов, поступивших на рынок; в) вводится суррогатная схема скупки в виде взыскания на предмет залога по кредиту и фиктивный механизм принуждения к продаже земли по истечении двух лет.
Простыми словами, иностранный банк может выдать кредит, взять землю в залог, забрать ее в случае непогашения займа и владеть ею в течение двухлетнего срока.
Земельные схемы
Похожие схемы уже существовали на рынке земли. Нерезидент не мог купить землю, но имел право получить ее в наследство с обязательством продажи в течение одного года. Эта схема применялась для теневого оборота земельных участков. В реальности нерезиденты не продавали землю даже по истечении годичного срока: во-первых, у государства не было механизмов контроля, во-вторых, в случае выявления такого нарушения землю у нерезидента можно было изъять лишь по суду с выплатой ему компенсации в размере нормативной оценки. Естественно, таких денег у государства не было и быть не могло.
Применительно к банкам закон не устанавливает абсолютно никаких механизмов контроля за соблюдением ими требования относительно продажи земельных участков, полученных в результате обращения взыскания на предмет залога, в течение двух лет. Более того, даже не определен уполномоченный государством орган для такого контроля: НБУ, Госгеокадастр, Минэкономики? Также не обозначены бюджетные источники для выплаты банкам компенсации в случае нарушения ими "правила двух лет" и принудительного изъятия у них земли, а это могут быть миллиарды гривень. Кстати, просто так, без компенсации, забрать землю по истечении двух лет у банков никто не позволит - их владельцы выиграют любые международные суды против Украины. Законопроект не устанавливает и набор штрафных санкций за нарушение банками максимального срока продажи земли - то есть уже сейчас закладывается возможность того, что нарушения будут массовыми.
Кстати, о самой гибридной форме скупки. Она фактически списана с механизма работы нынешних ломбардов: клиент, который приносит в ломбард бабушкино кольцо, юридически не продает его, а получает заем на несколько часов под залог драгоценности, по истечении которых ломбард юридически накладывает взыскание на предмет залога и становится его обладателем. Но это формально, а реально он прощается с клиентом в момент передачи ему денег - ни о каком возврате долга речь уже не идет. Ломбард остается с кольцом, а клиент с деньгами.
В случае с землей и банками все будет несколько сложнее. Рассмотрим предполагаемую схему. Банк находит продавца земли, которому нужны деньги. Напрямую купить землю он не может, поэтому выдает кредит. Допустим, это 25 тыс. грн за один гектар. Цена покупки может быть тут же увеличена на 30% за счет встречных платежей клиента за страхование, оценку, комиссию за выдачу кредита и так далее. Формально банк не может кредитовать эти затраты клиента, но схему встречных платежей легко организовать. То есть банк перечислит в виде кредита клиенту не 25 тыс. грн, а 32,5 тыс. грн и 7,5 тыс тут же получает в виде разовой комиссии и платежей на связанные с ним структуры (страховую компанию, оценщика и т.д.). Делается это с целью завышения балансовой стоимости кредита (об этом подробнее чуть ниже - в схеме №2). Кредит выдается сроком на несколько лет или дней, но при этом и сам заемщик, и банк прекрасно понимают, что никто не будет его обслуживать. И тут начинается огромное пространство для схематоза.
Схема №1. Цель банка - владение землей и получение рентного дохода. Кредитный договор может быть заключен на достаточно длительный срок с выплатой тела задолженности и процентов в конце срока. При этом в соглашении оговаривается, что кредитор может удовлетворить свои требования исключительно в рамках существующего залога, без какого-либо дополнительного взыскания с заемщика. Если стоимость залогового имущества значительно ниже накопившихся финансовых требований - банк просто несет убытки. По условиям соглашения банк получает разрешение заемщика на пользование земельным участком, в том числе - на сдачу его в аренду третьим лицам. К концу срока кредитного соглашения требования банка в разы превышают рыночную стоимость земли, и у заемщика нет ни малейших стимулов забирать ее обратно.
Схема №2. Банк планирует перепродать землю. Для этого он устанавливает ежемесячную уплату тела кредита и процентов: так как кредит никто не погашает, кредитор получает право для начисления штрафных санкций в виде пени. Здесь есть несколько ограничений. Если речь идет о потребительском кредите, пеня не может превышать 15% кредита, а общая сумма штрафных санкций - не более 50%. Но в данном случае получаем земельную ипотеку, а не потребкредит. Штрафные санкции для юридических лиц принято ограничивать двойной учетной ставкой НБУ. Кроме того, исковая давность по взысканию пени относится к специальным срокам и составляет один год, но для применения данной нормы о сроке исковой давности в суде должен заявить сам заемщик, а как мы помним, в суд никто обращаться не будет, взыскание на предмет залога будет осуществлено на основании ипотечной оговорки по исполнительной надписи нотариуса.
Процедура взыскания на земли сельскохозяйственного назначения на данный момент имеет ряд нюансов, но все они наверняка будут урегулированы к концу этого года. Так же будет четко определен порядок начисления пени. Задача банка - с помощью процентов и пени существенно увеличить балансовую стоимость задолженности заемщика, обеспеченную залогом земли. Когда банк должен приступить к взысканию залога? НБУ рекомендует списывать неработающие кредиты после истечения 90-дневного срока просрочки. Но это не обязательство, то есть по формальным причинам банк может насчитывать проценты и пени и более длительный период. Мы пока не знаем, какой размер пени позволят насчитывать по земельной ипотеке, но можно прогнозировать, что в течение года сумму задолженности с учетом всех штрафных санкций и процентов можно будет удвоить. То есть банк, оформив на себя земельный участок, будет искать покупателя по цене, в два раза превышающей рыночную. И у него, по сути, есть только два варианта: либо никто не купит, либо купят "свои". Заставить банк продать землю по цене ниже балансовой оценки задолженности по кредиту никто не сможет, тут все суды, в том числе и международные, встанут на их защиту. Стоит отметить, что подобный схематоз связан с существенным ростом кредитных рисков и декапитализацией банка, а значит, его смогут позволить себе лишь финучреждения с высоким уровнем капитализации, то есть именно иностранные банки, а не украинские или государственные.
Всю эту схематехнику можно было снять в законопроекте с помощью одной простой нормы: банк как ипотекодержатель не имеет права оформлять право собственности на землю на себя и передавать землю в аренду, а обязан сразу после взыскания выставить на продажу в специальной электронной системе торгов Минюста. Вместо этого - в законопроекте полный вакуум и "право двух лет". То есть полный карт-бланш на превращение иностранных банков в земельные ломбарды.
