Заветная квартира. Что такое ипотека и как ее выплачивать

Ипотека — это залог недвижимости (земли, квартиры или иного строения) по кредиту. При этом залог остается в собственности и пользовании заемщика, но кредитор по договору имеет право взыскать недвижимость в качестве компенсации, если долг не будет погашен.

Ипотечный кредит — это кредит, взятый под залог недвижимости: земли, жилья, промышленных или офисных зданий. Ипотечное кредитование широко используется для приобретения недвижимости, в первую очередь — жилья: заемщики берут кредит в банке для приобретения квартиры, но передают ее банку в залог и получат полное право полностью распоряжаться этим жильем (продать, подарить, закладывать) только после полного погашения долга.

Ипотекодатель — это заемщик, который передает банку квартиру в залог, а ипотекодержатель — банк или иное финучреждение, выдавшее кредит, которое держит ипотеку у себя в качестве залога.

Залог земельных участков, как способ обеспечения заемщиком своих обязательств по погашению кредита, встречается еще в Древнем Египте, но впервые термин "ипотека" появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. Чтобы обозначать земельные участки, которые находятся в залоге по кредитам, на их границах ставили специальные столбы с соответствующими надписями. Такие столбы назывались "ипотека", от греческого слова, обозначающего "подпорка" или "подставка".

Ипотечный кредит выдается обычно на длительный срок, и процентная ставка по нему, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов, в том числе и потому, что в данном случае обязательство обеспечено залогом, стоимость которого иногда превышает сумму кредита.

При приобретении недвижимости на условиях ипотечного кредитования заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Как правило, иметь приемлемый возраст (чтобы в течение срока ипотечного кредита быть в состоянии работать и погашать его), быть платежеспособным (подтвердить официальные источники и размер доходов), иметь хорошую кредитную историю.

При этом банки очень часто выдвигают требование, что заемщик должен сам оплатить часть приобретаемого жилья — так называемый первоначальный взнос, который может составлять четверть, треть или половину стоимости недвижимости.

Есть две основных схемы погашения ипотечного кредита. Они отличаются способом начислением процентов и, следовательно, итоговой суммой к выплате.

• Аннуитетная — когда заемщик в течение всего периода действия договора погашает кредит равными частями — аннуитетами.
• Дифференцированный — когда равными частями погашается лишь тело кредита, а платежи по процентной ставке снижаются от максимального в начале действия кредитной программы, до минимальной — в конце периода..

У каждой есть плюсы и минусы. Рассмотрим простой пример: заемщик берет ипотечный кредит на сумму $40 тыс. по процентной ставке 10% годовых на 15 лет (180 месяцев).

Для подобных расчетов пользуются специальными кредитными калькуляторами (доступными в интернете), поскольку в случае займа на длительный период формулы для расчета вручную неприменимы из-за необходимости возводить числа в слишком высокие степени.

При аннуитетной системе погашения заемщик будет платить ежемесячно одинаковую сумму — $430, но в итоге выплатит банку сверх тела кредита еще $37,4 тыс. процентов.

При дифференцированной системе погашения кредита первый платеж составит $555 ($222 — тело кредита, и $333 — проценты по кредиту), а последний — $224, из которых $222 – тело кредита и всего $1,24 — проценты по кредиту. Суммарно при выплате процентов по кредиту при такой системе заемщик отдаст банку за 15 лет $30,2 тыс.

Поэтому аннуитетная система выгодна тем, что размер платежей постоянен, а дифференцированная — тем, что обслуживание такого кредита обходится дешевле.

Размер процентной ставки по ипотеке очень сильно зависят от экономической ситуации в стране — в частности инфляционных ожиданий — и могут существенно отличаться. Например, в Германии сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам сроком 10 лет составляет 0,75%, при сроках в 15 лет ставка вырастает до 1% годовых. В Польше средние ставки по ипотечным кредитам составляют около 2,5%, в Испании и США — около 3%.

В Украине ставки по ипотечному кредитованию намного выше — от 7,5 до 18,2% годовых. Это во многом связано с нестабильностью экономики и также с негативным прецедентом — мораторием на изъятие банками залоговых квартир, которые украинцы покупали с привлечением валютных кредитов. После того, как гривня значительно девальвировала, многие заемщики оказались не в состоянии обслуживать взятые кредиты на жилье. Поэтому с целью не допустить массового изъятия квартир банками и социального недовольства, парламент в 2014 г. ввел мораторий на взыскание залоговых квартир по валютным кредитам. Сегодня банки называют действующий мораторий одной из причин высоких ипотечных ставок — в них финучреждения закладывают и риски невозврата залогов по ипотечным кредитам.

Отметим, что в Украине риски невозврата и сравнительно высокая прогнозируемая инфляция обусловливают высокие ставки по ипотечным кредитам, как и по любым другим видам займов.

Украинское правительство инициировало программу предоставления "дешевой" ипотеки, в рамках которой обещает кредиты под 7% годовых за счет того, что часть рыночной процентной ставки банкам будет компенсирована за счет бюджета. Однако охват населения "дешевой" ипотекой будет небольшим — на этот год предусмотрено направить на погашение банкам части процентных ставок по кредитам лишь 300 млн грн. Поэтому дешевую ипотеку от правительства сможет в этом году получить только около 5 тыс. заемщиков.

Из-за дороговизны ипотечных кредитов, а также непрозрачности рынка первичной недвижимости доля ипотечного кредитования при покупке жилья в новостройках в Украине очень низкая — так покупается около 5% новых квартир.