Застроить нельзя оставить. Снесут ли в Украине хрущевки ради высоток
Принятый в 2006 г. закон о реконструкции хрущевок так и не заработал, созданный же на его замену новый законопроект также далек от совершенства. Как власть планирует обновить жилой фонд и что из этого получится?
Проблема реконструкции ветхого и устаревшего жилья в Украине обсуждается уже много лет, но пока ее решение так и не сдвинулось с места. Верховная Рада приняла в 2006 г. закон о комплексной реконструкции устаревшего жилого фонда, но он так и не заработал. Одна из причин в том, что для проведения реконструкции жилья по закону необходимо получение согласия всех жильцов, а в нынешних реалиях это невозможно — всегда найдется хоть один жилец, который выступает против, и заставить его подписать согласие на переселение практически нельзя.
Еще одна причина, почему забуксовала реформа: при сносе старых домов жильцам необходимо предоставлять жилье с 50%-ной надбавкой площади, т.е. — в полтора раза больше.
Министерство регионального строительства и ЖКХ еще в 2019 г. предлагало избавиться от нормы о 100%-ном согласии всех жильцов на реконструкцию. И ее нет в разработанном законопроекте , который был представлен весной Минрегионом, но только сейчас прошел общественные слушания. Теперь для того, чтобы поддержать проект реконструкции, необходимо согласие 75% жильцов, а если будут несогласные, то их можно выселить принудительно по решению суда.
Предлагается устранить и норму о повышенной компенсации: вместо предоставления новой квартиры с коэффициентом повышения ее площади 1,5, законопроект предусматривает предоставление равноценного жилья.
Сразу отметим, что речь не только о хрущевках. Под устаревшим жилым фондом понимается совокупность многоквартирных домов всех форм собственности, которые по техническому состоянию не соответствуют современным требованиям к зданиям и сооружениям и потеряли первоначальные технико-эксплуатационные показатели (прочности, устойчивости, надежности и т.п.) более чем на 40%.
Огромное поле для деятельности
В пояснительной записке к законопроекту сказано, что в Украине — огромный объем жилья, предельный срок эксплуатации которого если не закончился, то уже заканчивается. При этом общая площадь устаревшего жилого фонда, по данным Госслужбы статистики, уже по состоянию на начало 2017 г. составляла 4,33 млн кв. м. А по данным органов местного самоуправления, в 2019 г. в Украине насчитывалось 30,4 тыс. многоквартирных домов, которые считаются устаревшим жильем.
Однако, по словам самих же авторов законопроекта, сколько средств может потребовать реконструкция старых кварталов и как будут распределяться доли участия в финансировании между госбюджетом и инвесторами, пока определить сложно: для этого нужно проводить инвентаризацию и утверждать программы комплексной реконструкции кварталов.
Как это будет работать
Законопроект предполагает, что инициатором реконструкции устаревшего жилья будут выступать местные власти. Для реализации этих проектов будет привлекаться инвестор-зайстройщик, которого определят на открытом конкурсе.
В законопроекте указаны несколько способов комплексной реконструкции устаревшего жилья. Возможна его модернизация как с обязательным временным отселением жильцов, так и без него, а также снос жилья и строительство нового.
В договоре с инвестором будет прописываться обязательства местных властей обеспечить реконструкцию или капремонт, а также постройка новых объектов социальной (садики, школы, больницы и т.п.) и инженерной (трубы, дороги и т.п.) инфраструктуры.
Кроме того, местные власти и инвестор-застройщик еще до начала реализации проектов должны создать маневренный жилой фонд, в который будут временно переселяться жильцы старых домов на время их реконструкции.
Строить не перестроить
Законодательное обеспечение реконструкции хрущевок и других объектов устаревшего жилого фонда создается уже много лет, однако, похоже, этот процесс может затянуться еще надолго. Как пояснил председатель Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко, предложенный законопроект не может кардинально изменить ситуацию. И вот почему.
Во-первых, в документе прописано, что для реализации проектов реконструкции нужно согласие 75% жильцов, а это — очень высокая планка, перешагнуть которую будет очень сложно. "Сегодня чтобы собрать 50% голосов жильцов за какое-то решение даже в организованных домах (где есть опыт создания и работы ОСМД), нужно полгода усилий. В остальных же домах, где нет ОСМД, это намного сложнее", — сказал он. Поэтому в законопроекте следовало бы прописать планку в 50% + 1 голос, это значительно упростило бы принятие решений, в том числе в тех домах, где жильцы уже имеют опыт принятия решений в рамках ОСМД.
Во-вторых, сам проект может дать какие-то законодательные рамки, но проявлять инициативу и проталкивать реконструкцию должны местные власти — от них зависит, будет ли вообще что-либо реализовываться. То есть даже успешное голосование в Верховной Раде еще ничего не гарантирует.
Третий проблемный момент законопроекта — реконструкция или замена старых инженерных сетей. Это — очень дорогие проекты. Местные власти не "не потянут" финансирование таких проектов, а возлагать на инвестора эти расходы неправильно — тогда он не согласится участвовать. Исключением может стать разве что Киев, где высокая стоимость жилья, и за счет этого можно будет найти деньги на замену сетей.
Кстати, из сказанного может следовать опасная тенденция: застройщику, чтобы окупить проект, будет выгодно как можно больше домов снести, чтобы на их месте построить высотки, где можно продать "квадраты". А это окажет сильнейшее давление на инфраструктуру. Даже дороги не всегда есть возможность расширить. Плюс, как показывает практика киевских ЖК, застройщики могут благополучно оставить на потом, а то и вовсе "забыть" о достаточном количестве объектов социальной инфраструктуры рядом с выстроенными небоскребами. Как все это проконтролировать — вопрос открытый, который точно не решается одним законом.
По словам Олега Попенко, в законопроекте также следовало бы прописать и нормы, по которым владелец условной хрущевки при получении новой квартиры должен был бы заплатить часть ее стоимости, а не получать ее бесплатно. Аргумент — новая квартира стоит дороже старой (даже при одинаковом метраже), а бесплатная выдача нового жилья стимулирует появление безответственных собственников. "Давать человеку новую квартиру бесплатно только потому, что его родители получили в Киеве 50 лет назад квартиру в "хрущевке" на Старой Дарнице в доме, который строили пленные немцы, а теперь земля здесь стоит баснословных денег?", — сказал он.
Впрочем, здесь нужно учитывать и другой момент. Если человек не хотел отселяться, но дом все же решили снести — вряд ли будет возможно какое-либо решение, кроме безусловной компенсации: у собственника старого жилья может просто не быть денег на доплату за новую квартиру.
Кроме того, в законопроекте следовало бы прописать градацию городов по округам — по степени удаленности от центра города, что позволило бы ранжировать недвижимость в проектах реконструкции по ее стоимости. Например, Дарницкий район в Киеве простирается от побережья Днепра до окраинного района Бортничи, и разница в цене жилья — в пять раз. Введение же градации по округам позволит более гибко подойти к обмену старого жилья на новое — человек может получить за старую квартиру в центре города новое жилье на окраине, но гораздо большей площади. Или наоборот.
