"єОселя". Почему амбициозная программа пробуксовывает на первичном рынке недвижимости
За год со времени запуска госпрограммы "єОселя" более 3,6 тыс. семей получили ипотечные кредиты на общую сумму более 5,1 млрд грн. Но это в несколько раз меньше заявленных планов государства, а влияние на рынок недвижимости не ощутимо. Какие проблемы еще предстоит решить?
У госпрограммы ипотеки "єОселя" две миссии: социальная и экономическая. Первая состоит в создании рабочего механизма для приобретения собственного жилья гражданами с низким доходом. Представители критически важных для государства профессий и льготники получают от "Укрфинжилища" компенсацию базовой ставки, стоимость ипотеки для них составляет 3%.
Вторая миссия – стимулировать рынок недвижимости к росту и развитию. Для ее выполнения условия "єОселі" под 7% ориентировали на первичный рынок. На втором этапе программы, в частности, расширили перечень участников за счет зданий на стадии возведения и новостроек в возрасте до трех лет, и сузили поле для деятельности на вторичном рынке — жилье можно купить в домах не старше 10 лет.
Программа работает по следующему принципу: госкомпания "Укрфінжитло" создает рамочные условия и предоставляет банкам-участникам программы средства, а банки принимают решение о кредитовании конечных потребителей. В настоящее время кредиты выдают "Ощадбанк", "ПриватБанк", "Укргазбанк", "Укрэксимбанк", Sky Bank и "Глобус Банк", еще несколько банков — на стадии интеграции. Максимальный срок ипотеки составляет 20 лет, а минимальный первоначальный взнос — 20% стоимости жилья (банк может увеличить сумму по тем или иным причинам).
Выгодно, но…
По отзывам специалистов и участников рынка недвижимости, "єОселя" — программа с лучшими условиями за всю историю существования ипотеки.
"Ипотека под 3% или 7% — это очень выгодные условия, даже по сравнению с американскими и европейскими ставками на рынке кредитования недвижимости", — комментируют в "Укрфінжитло".
Ставка в размере 3% или 7% ниже прогнозируемого уровня инфляции и значительно ниже обычных предложений банков.
У "єОселі" высокие шансы стать ипотечной программой №1 по привлекательности для людей, нуждающихся в жилье, но не имеющих средств для его приобретения. Она — своевременна и необходима, — убежден Лев Парцхаладзе, президент КБУ. — Из-за активных боевых действий на фронте и обстрелов россиянами объектов инфраструктуры, уничтожено около 50 млн кв. м жилья, и этим, к сожалению, все не ограничится. В жилье нуждаются сотни тысяч украинцев".
Согласно расчетам эксперта, при покупке квартиры в столице площадью 50 кв. м и первого взноса в размере 20%, сумма ежемесячного кредита составит 9 тыс. грн (7 тыс. – тело кредита, 2 тыс. – проценты), а это – стоимость аренды квартиры. Ежегодно сумма выплат будет снижаться, а человек будет жить в собственной квартире и с каждым месяцем все ближе к цели.
Неудивительно, что заявки на участие в программе подали тысячи украинцев. Впрочем, в "Укрфінжитло" отметили, что касательно спроса следует учитывать специфику продукта. Сейчас кто-либо может зайти в "Дію" и в несколько кликов подать заявку на "єОселю" в один или во все банки-участники программы. Поэтому количество поданных заявок действительно велико, но оно иллюстрирует только интерес к программе.
"Касательно реального спроса следует ориентироваться на количество клиентов, которые готовы после предварительного положительного решения банка начать поиск квартиры и сбор документов, — пояснили в госкомпании, — таких клиентов — 15-20% от общего количества граждан, подавших заявку на кредит. Мы полностью удовлетворяем этот спрос сейчас: очередей нет, а финансирование программы достаточное".
Программа "єОселя" — интересная и экономически выгодная, считает Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины. Она предлагает посильные для покупателя условия кредитования, фиксированную ставку, позволяющую рассчитать свои финансовые возможности на многие годы. В то же время темпы реализации программы не очень удовлетворительны. Торможение происходило из-за задержек с проработкой заявок, с выдачей средств. Оно связано, в частности, с требованиями к схеме финансирования строительства, возрасту новостроек, особенно в категории до трех лет — на рынке таких объектов немного и, как правило, они недешевы. Поэтому аккредитовано только 15-20 застройщиков, что ограничивает выбор жилья.
Эксперт добавил: сейчас на рынке в приоритете — готовое жилье, а не квартира в недостроенном объекте, завершение которого "єОселя" не гарантирует. С другой стороны, на вторичном рынке, работающем с привязкой к валюте, продавцы не склонны ждать месяц, чтобы конвертировать полученные от продажи жилья гривны в валюту. За это время валютный курс может измениться и они не получат выгоду.
"Программа должна работать как часы, иначе вызывает недоверие. Поэтому очень важно заранее искать ресурсы, пересматривать требования, увеличивая возраст домов. Ведь задача программы — социальная: прежде всего, удовлетворить потребности в жилье, а уже потом — помочь застройщикам", — заметил господин Юрий.
Реальная история
Одна из причин, почему небольшой процент людей готов брать ипотеку, – неподъемная сумма первого взноса. Однако есть и успешные кейсы.
Надежда Шульга с мужем пять лет откладывала средства для первого взноса за ипотеку. Ради приближения мечты рассматривали разные варианты: продать квартиру, в которой живут, ссудить деньги у родственников. Узнав о "єОселі", семья решила попробовать и даже выбрала квартиру в новостройке Alliance Novobud. Но к планам вернулись только после того, как Надежда после отпуска по уходу за ребенком проработала шесть месяцев и могла получить справку о доходах.
"У нас была боязнь принять ошибочное решение. Ведь мы знали о прекращении финансирования, читали возмущенные комментарии на форумах относительно медленного рассмотрения документов", — рассказывает Надежда.
К действиям семья подтолкнула настойчивость застройщика и предоставленная им информация о возможности получить кредит на квартиру в их объекте в Sky Bank. На сбор документов, предварительное решение, рассмотрение заявки через "Дію" и заключение соглашения потребовалось 10-12 дней.
"За 12 лет работы в школе — это первая реальная возможность для меня, как учительницы, расширить жилье с помощью государства", — подчеркивает Надежда Шульга.
Вдохновленная собственным положительным опытом, Надежда агитирует своих коллег взять ипотеку. Но желающих пока не нашлось из-за того, что в лучшем случае придется отдавать треть дохода на ипотеку. И если у "половинки" — тоже невысокий доход, то приобретение квартиры станет непосильным финансовым бременем.
Alliance Novobud присоединился к программе "єОселя" на ее старте — осенью 2022 г. Первое соглашение компания заключила в декабре того же года.
В целом сначала программа имела неудовлетворительное финансирование и неотработанные процессы взаимодействия, и, как следствие, весомых результатов достичь не удалось.
Более того: условия "єОселі" распространялись только на готовое жилье в то время, когда возможности строящегося жилья были в разы больше и перспективнее. Так продолжалось до весны 2023 г.
Впрочем, стоит отметить: программа "єОселя" — по сравнению с другими государственными ипотечными программами, например, "Доступной ипотекой 7%", которая, кстати, так и не оправдала возложенных на нее надежд, — имеет ряд преимуществ. Среди них измененные правила финансирования: оно осуществляется через государственную компанию "Укрфинжитло", которая сразу выплачивает продавцу недвижимости полную ее стоимость. Также, по сравнению с другими программами, в "єОселя" большая площадь на одного человека, а сумма займа — до 6 млн грн.
Кроме того, "еОселя" получила больший общественный резонанс благодаря громкому старту и продуманной коммуникационной стратегии. Также среди плюсов программы — диджитальный подход к оформлению заявки через сервис "Дія".
В Alliance Novobud отнеслись к вопросу оформления сделки по "еОселя" основательно: мы не просто помогаем клиентам с консультацией по нашему продукту, но и разъясняем нюансы подачи заявки в "Дії", ведем коммуникацию с банками-партнерами и тому подобное. То есть, обратившись к нам, клиенту достаточно изъявить желание принять участие в программе и предоставить необходимые документы, а наши эксперты сделают все возможное, чтобы весь процесс оформления сделки прошел быстро и комфортно. Главное, чтобы потенциальный заемщик имел хорошую кредитную историю и необходимый уровень доходов — это основные факторы, которые влияют на решение банка по кредитованию.
Толчок для "первички"
"Крайне важно, чтобы "єОселя" стимулировала покупку жилья на первичном рынке недвижимости, — отмечает Лев Парцхаладзе. — На возведении одного объекта задействовано специалистов почти 30 профессий, что дает толчок для развития и строительной, и смежных отраслей, поступления средств в экономику страны. Активизация строительства позволит трудоустроить людей, которые вернутся с войны".
Эксперт рассказал о дефиците квартир в домах готовностью 75% и заметной динамике строительства, связанном с продажей жилья еще на этапе фундамента. Он убежден: именно активизация строительства позволит добиться баланса между спросом и предложением.
Сейчас в Украине 2 млрд кв.м жилья, из которых 1,2 млрд — многоквартирные дома. И для того чтобы выйти на европейский уровень обеспечения жилой площадью (50-60 кв.м/человека) нужно построить минимум 22 млрд кв. м, нарастив темпы строительства в год с 10 млн. кв. м до полномасштабного вторжения – до 50-60 млн кв. м. Как отметил президент КБУ, риски не получить жилье, приобретенное в объекте на стадии строительства, минимальны благодаря жесткому контролю банков за финансовыми потоками.
"Когда появится условный "план Маршала" по восстановлению Украины, нужно будет выделять средства не только на восстановление, но и на строительство жилья, — добавляет Лев Парцхаладзе. — И "єОселя" — это действенный инструмент как для развития ипотеки, так и для снижения риска коррупции.
В настоящее время банки-партнеры аккредитовали 14 жилых комплексов в шести регионах Украины и Киеве. Эта цифра постоянно увеличивается, как и интерес застройщиков к программе.
Положительное влияние на рынок недвижимости будет и выдача сертификатов-компенсаций за уничтоженное из-за войны жилье. Его можно использовать для приобретения жилья на "вторичке" или для инвестиции на первичном рынке. Эксперт подчеркивает: этот инструмент сделает выбор места обитания более комфортным для людей. Выдачу первых сертификатов-компенсаций начнут осенью.
Украинцы стремятся иметь новое жилье. Но готовы ли брать в ипотеку "коробку" и начинать ремонт, выплачивая, кроме ежемесячного ипотечного платежа, еще и аренду квартиры, в которой проживают, и расходы на ремонт? Люди, которым доступна ипотека под 3% годовых, скорее изберут "вторичку", в которую можно заселиться сразу после кредитного соглашения.
"Для того чтобы эффективно включилась "первичка", застройщикам стоит "ловить", в том числе и европейские тренды, — советуют в "Укрфінжитло". — Например, в Европе доминирует практика продажи квартир в формате так называемого "white box", то есть с базовым ремонтом: пол, сантехника и белые стены. Можно заселяться и постепенно дополнять по своим нуждам.
Перспективы программы
В "Укрфінжитло" уверяют, что наладили механизм непрерывного привлечения финансового ресурса, но транши банкам выдают согласно их заявкам, напрямую зависящим от количества готовых соглашений. Госпредприятие работает над масштабированием "єОселі", причем не только за счет ресурса государства в виде ценных бумаг, но и за счет открытого финансового рынка. Таким образом деньги постоянно "работают", а не просто вливаются в программу. В планах расширять международное партнерство, результаты которого повысят выгоду для инвесторов, и привлекать, в частности, и зарубежный ресурс.
Также продолжается работа над расширением программ компенсаций, соответствующей социальной миссии "єОселі" и развитию регионов. Органы местного самоуправления заинтересованы, однако не все имеют финансовый ресурс. Прежде всего, компенсация ориентирована на представителей важных для государства и региона профессий — военнослужащих, силовиков, медиков и других. Формат может быть разный: покрытие процентов, первый платеж или вся сумма кредитов. В настоящее время механизм компенсации работает в трех областях: в Закарпатской, Николаевской и Черновицкой. Для местных властей партнерство с "єОселею" означает еще и стимулирование развития строительства в регионе, новые рабочие места, сокращение "квартирной" очереди и налоговые поступления в местные бюджеты. А помощь в решении жилищного вопроса будет мотивировать оставаться в области как местных, так и вынужденно переехавших из-за войны.
Компания "Интергал-Буд" одной из первых присоединилась к реализации "єОселя". Мы сразу отметили перспективность этой программы, основное преимущество которой – сниженная процентная ставка для заемщика.
В Украине ипотека дорогая. Поэтому этот инструмент, эффективный и популярный во многих странах мира, в Украине не пользуется спросом. Будем откровенны: люди, у которых есть средства на первый взнос за жилье и которые способны ежемесячно платить значительные суммы банку, скорее воспользуются предложениями рассрочки от застройщиков, часто более привлекательными и гибкими. Довольно распространенная практика – партнерские ипотечные программы от застройщика и банка-партнера. Но эти программы проигрывают по сравнению с "єОселей", ведь это едва ли не первый в Украине действительно массовый финансовый инструмент, способный сделать покупку жилья доступной для большинства граждан.
По программе заключено более 3543 соглашений. Около трети из них — покупка недвижимости у застройщика, в частности, у компании "Интергал-Буд". Сейчас в рамках "єОселя" у нас приобрели около сотни квартир — это примерно десятая часть всех сделок на первичке. Но их могло бы быть гораздо больше. Несмотря на декларации чиновников, что расширенная программа будет нацелена на настоящую первичку (объекты незавершенного строительства), таких соглашений по состоянию на 27 сентября всего 23, что менее 1% всех выданных кредитов.
Мы можем предложить готовое жилье в домах, получивших сертификат от ГИАГа. И работаем над расширением перечня предложений находящимися на этапе строительства домами, для этого продолжается соответствующая аккредитация. Сотрудничаем со всеми шестью банками-участниками программы, в ближайшее время добавится еще "Сенс банк". Наши клиенты по программе "єОселя" предпочитают просторные двухкомнатные квартиры, в среднем — 65-80 кв.м, чтобы жить там с семьей, детьми.
Потенциальная емкость рынка "єОселя" — огромная. Фиксируют десятки тысяч заявок на участие, из которых в реальные сделки конвертируется лишь небольшая часть.
Реализация программы зависит от государства и его способности аккумулировать финансовый ресурс. Может ли повториться ситуация с приторможением из-за нехватки средств, сказать сложно. Мы надеемся, что программа будет развиваться, ведь значение "єОселі" трудно переоценить, особенно в регионах, где нового строительства мало. Доступная ипотека и платежеспособный спрос на жилье, который она повлечет за собой, простимулируют девелоперов работать в небольших городах и активизируют рынок строительства на региональном уровне.
Чтобы насытить имеющийся спрос, программа должна включать первичку и фокусироваться именно на этом сегменте. Это увеличит предложение квартир и простимулирует строительную отрасль. Но сейчас программа стимулирует вторичный рынок жилья (доля кредитов на "вторичке" составляет почти 68%), что и для отрасли, и для экономики страны плохо.
Еще одна ключевая проблема рынка первичной недвижимости – нехватка платежеспособного спроса. Если до полномасштабного вторжения почти половина сделок носила спекулятивный характер, люди с деньгами инвестировали в квадратные метры, чтобы сохранить и приумножить состояние, то по состоянию на 22-23 года большинство продаж — покупка жилья для собственных нужд.
Компания "Интергал-Буд" могла бы предложить 3644 квартиры для программы с доступной ипотекой, но мы не можем этого сделать из-за отсутствия соответствующей аккредитации. Сейчас работаем, чтобы хоть часть проектов на стадии строительства получила аккредитацию в программе. Ориентироваться только на построенные объекты неэффективно, ведь предложение готовых квартир постоянно сокращается.
