Как Яресько поможет владельцам элитной недвижимости платить меньше

В рамках налоговой реформы Минфин предложил увеличить максимальную ставку налога на недвижимость с нынешних 2% до 3% от минимальной заработной платы (сейчас - 1218 грн.). Хотя конкретный размер налога, от 0 до 3%, будут устанавливать местные советы. Его будут платить собственники квартир площадью до 300 кв. м и домов до 500 "квадратов". При этом сохранится действующая льгота - необлагаемый налогом минимум составит 60 кв м для квартир и 120 кв м для домов - за каждый метр выше этого потолка придется платить налог. С владельцев квартир площадью свыше 300 кв м и особняков от 500 "квадратов" будут взимать фиксированный налог в размере 25 тыс. грн в год. По оценке замминистра финансов Елены Макеевой, такое новшество коснется не более 1% всех собственников недвижимости. Как же эти нововведения будут работать на практике?

Сейчас владелец 3-комнатный квартиры площадью 64 кв м в типовой "панельке" должен заплатить за "лишние" 4 кв м максимум 97,6 грн в год. Но если Минфин реализует свою задумку, эта сумма вырастет до 146 грн. Раскошелиться придется в основном собственникам квартир в новостройках. Средняя площадь квартир в Киеве, построенных за последние три года, составляет 72-90 кв м. И если столичные власти установят максимальную 3%-ную ставку, жителям новостроек придется в среднем платить за превышение "лимита" от 438 грн до 1,1 тыс. грн в год.

Новый сбор для самых больших апартаментов и вилл вполне можно назвать налогом на роскошь. Если бы хозяин 400-метровых апартаментов платил налог на недвижимость на общих основаниях (из расчета 3% минимальной зарплаты за "квадрат" за вычетом 60-ти льготных метров), ему пришлось бы выложить не 25 тыс., а вдвое меньше - 12,4 тыс. грн в год. Но с другой стороны, для владельцев VIP-недвижимости площадью свыше 745 "квадратов" фиксированная сумма налога станет просто подарком. К примеру, сейчас в Киеве выставлен на продажу пятиуровневый пентхаус площадью почти 1,1 тыс. кв м (находится в доме по бульвару Леси Украинки, 7-Б). Если его новый владелец будет платить налог на недвижимость по ставке 3%, ему придется выкладывать ежегодно свыше 37 тыс. грн. Но если будет введен фиксированный налог, он заплатит все те же 25 тыс. грн. То же касается принадлежащих VIP-чиновникам загородных резиденций, чья площадь часто превышает 1-1,5 тыс. "квадратов". По сути, для самых богатых людей Украины Минфин предлагает льготное налогообложение. 

"Налог на недвижимость не должен определяться в фиксированной сумме или привязываться к минимальной зарплате. Целесообразнее было бы  устанавливать ставку в зависимости от стоимости недвижимости", - заявила "ДС" юрист юридической фирмы FELIX Инна Плескач. Такой подход применяют во многих странах, где взимается этот налог - США, Швейцарии, Швеции, Дании, Японии, Австралии и т. д. От цены жилья зависят и льготы. К примеру, в Греции владельцы жилья стоимостью до 200 тыс. евро в казну ничего не платят.

Провести оценку всей жилой недвижимости в Украине было бы проблематично (дорого и долго), но можно хотя бы установить базовую стоимость квадратного метра и ввести коэффициенты в зависимости от региона и месторасположения недвижимости (в центральной части города или на окраине).  "Иначе собственник сравнительно недорогой квартиры площадью 300 квадратных метров в Кировограде будет платить те же 25 тыс. грн, что и владелец 300 "квадратов" в центре Киева, которые стоят намного дороже", - уточняет управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании "Де-юре" Григорий Трипульский.

Конечно, не факт, что местные советы решат повсеместно поднять налоги. Действующие сейчас ставки достигают максимума далеко не во всех городах. Минимальная ставка (0,1%) установлена в Кировограде. В Киеве, Днепропетровске, Тернополе, Черновцах, Полтаве, Черкассах, Чернигове, Хмельницком, Ивано-Франковске и Ужгороде налог составляет 1%. В Харькове и Запорожье - 2%.

Согласно расчетам Минфина, количество объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, составит около 349 тыс., а дополнительные поступления в местные бюджеты -  3,8 млрд грн в год. Однако эта цифра явно занижена. Налог начисляется в соответствии с данными Госреестра прав собственности на недвижимое имущество. Но по оценкам участников рынка недвижимости, он сформирован только на 30-50%. Информация об объектах, не внесенных в реестр, есть только на бумажных носителях в БТИ.

По данным Госстата, на 1 января этого года в Украине насчитывалось 16,7 млн квартир и частных домов. Если, как уверяют в Минфине, 1% из них подпадает под фиксированный налог 25 тыс. грн., то поступления в бюджет должны составить порядка 4,2 млрд грн. Сюда нужно приплюсовать налоги на квартиры и дома, площадь которых превышает необлагаемый налогом лимит. В эту категорию попадут, как минимум, все четырехкомнатные квартиры, которых в Украине насчитывается 1,9 млн. Средняя площадь таких квартир в старых домах составляет 80 кв. м., в новостройках - 150 кв м. При максимальной ставке налога собственники такого жилья заплатят за  "лишние" квадратные метры в общей сложности около 2 млрд грн. То есть, по самым скромным подсчетам, местные бюджеты смогут получить от налога на недвижимость 6-7 млрд грн.

Самые богатые живут в райцентрах

При существующем подходе к налогообложению по "квадратуре" жильцам панельных домов в райцентрах придется платить больше, чем жителям элитных новостроек. Если взять квартиру в центре Киева, где стоимость квадратного метра $2,5 тыс, то налог 36,5 грн/кв. м ($1,65 по курсу НБУ), составит 0,07% от цены "квадрата". В райцентре, где недвижимость продают по $500 за кв./м, налог превысит 0,3%, а в поселке, где квартиры стоят $100 за кв./м, - более 1,6% от цены квадратного метра. То есть жители небольших населенных пунктов, где уровень доходов населения намного ниже, чем в столице, будут платить за свою недвижимость столько же, сколько жители, скажем, Флориды.