Высотки на костях "Аркады". Почему Кличко вдруг разрешил застроить озера на Осокорках

Киевские власти, правоохранительные органы, НБУ, частные инвесторы и общественные активисты продолжают пытаться решить проблему "тяжкого наследия" банка "Аркада", который долгое время настолько плотно специализировался на финансировании строительства, что по сути стал банком и девелопером в одном лице. Проще говоря, банк привлекал деньги граждан, готовых авансировать строительство квартир, и эти средства через свои фонды финансирования строительства (ФФС) направлял на возведение жилых домов.

В 2019 г. "Аркада" был вынужден из-за финансовых проблем остановить текущее строительство. Не доведенными до конца остались жилые комплексы "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на Озерах" — последнего еще практически нет. Проблема же в том, что многие квартиры в этих комплексах уже были проданы инвесторам на ранних стадиях строительства. И с тех пор они, объединившись, требуют от городских властей и различных госструктур решить проблему — возобновить строительство и довести его до конца.

Экоактивисты против долевых инвесторов

Одной из препон строительству ЖК "Патриотика на Озерах" стала позиция экологических активистов, которые с 2018 г. выступили против его возведения между озерами Небреж и Тягле (только в первое планировалось всыпать 3 млн т песка). Однако другие, начатые раньше проекты "Аркады", финансировались за счет привлечения средств под более отдаленную по времени застройку. Получилось так, что "Патриотику на Озерах" заблокировали, инвесторы перестали выкупать там квартиры, и у "Аркады" начались проблемы со сдачей даже почти достроенных высоток в "Эврике" и "Патриотике".

Достичь компромисса не удалось: КГГА отменила собственное же разрешение на застройку озер и в декабре 2019-го разорвала договор аренды земельных участков там. Более того, было несколько судебных процессов, в результате которых отменялось разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) на строительство ЖК "Патриотика на Озерах". Однако последнее, что известно об этом — Верховный суд чуть более года назад отменил отмену и направил дело на повторное рассмотрение.

Как бы там ни было, а в результате в "Патриотике на Озерах" только лишь заложены пять домов из 43 по начальному плану (позднее количество высоток предлагалось уменьшить до 25). Активисты же настаивают на создании там ландшафтного парка "Экопарк Осокорки". Что интересно, участие тут приняла и СБУ, которая с февраля 2019-го проводит расследование по факту начала строительства на Осокорках ЖК "Патриотика на Озерах". Но вряд ли можно согласиться с тем, что именно активисты смогли заблокировать такую большую стройку. В этом деле, кроме них и Киевсовета, поучаствовали и другие мощные игроки.

Нацбанк добил "Аркаду"

Вполне возможно, что банк "Аркада" решил бы все проблемы — скажем, привлек деньги под строительство в других местах, а вместо "Патриотики на Озерах" начал бы иное строительство. Но в ситуацию вмешался НБУ, который в 2017 г. так поменял нормативы, что банк перестал им соответствовать. Говоря точнее, НБУ снизил предельное соотношение между объемом операций доверительного управления и совокупными активами банка со 100 до 50%. А у "Аркады" объем операций по договорам доверительного управления составлял 72,36% совокупных активов банка.

В результате 25 августа 2020-го Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) сообщил о признании неплатежеспособным банка "Аркада" и начал процедуру его вывода с рынка (лицензию у банка НБУ отозвал через месяц).

Обычным вкладчикам банка Фонд готов был полностью выплатить их вклады в пределах 200 тыс. грн, но что делать с инвесторами жилищного строительства, вложившими в общей сложности 9 млрд грн, никто толком не понимал. Глава ФГВФЛ Светлана Рекрут сняла с себя ответственность, прямо заявив, что нужно разделять понятия "вкладчик банка" и "инвестор строительства".

Точных данных о числе инвесторов, связавшихся с "Аркадой", нет. Но известно, что в последний комплекс "Патриотика на Озерах" вложилось 500 человек, а общее количество инвесторов — около 16 тыс.

Строить нельзя, но все-таки можно?

Затянувшийся конфликт стал на шаг ближе к своему разрешению 7 апреля, когда в ходе пресс-брифинга в НБУ был подписан меморандум о достройке трех ЖК обанкротившейся "Аркады" — тех самых "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на Озерах". В числе подписантов — киевский голова Виталий Кличко, главы МВД и СБУ Арсен Аваков и Иван Баканов, замминистра развития общин и территорий Василий Лозинский, директор-распорядитель Фонда гарантирования вкладов физических лиц Светлана Рекрут.

А вот присутствовавший там же глава НБУ Кирилл Шевченко документ не подписал. По его словам, Нацбанк не сможет профинансировать строительные работы, даже если бы хотел. Зато предоставит для этих целей кредитное рефинансирование любому коммерческому банку под 6,5% годовых на срок до пяти лет.

Еще одна проблема — меморандум не готова подписать компания "ДТЭК Киевские электросети". А это задерживает строительство электросетей для ЖК "Патриотика на Озерах" и, кстати, из-за отсутствия подстанции не дает возможности жителям нескольких домов в "Патриотике" перейти с промышленного тарифа на расценки за электричество для населения.

Новым застройщиком назначена компания Stolitsa Group (которая, кстати, близкая к столичным властям — о чем ниже). Она провела финансовый и юридический аудит компаний группы "Аркада" и выяснила, что на достройку ЖК "Эврика" и ЖК "Патриотика" потребуется около 3,2 млрд грн. Как указано в меморандуме, первым источником финансирования достройки "Эврики" и "Патриотики" должны стать 10% дохода от проекта "Патриотика на Озерах".

А второй источник — государство, которое выкупит свободные метры в ЖК для госслужащих. Впрочем, такое решение проблемы нехватки средств на достройку пока, оказывается, не прописано в меморандуме — оно, по информации "Лига.Бизнес", еще только обсуждается с представителями НБУ и Минфина. Если соглашение все-таки будет достигнуто, то государство может выкупать квартиры через учрежденную Минфином компанию "Укрфинжитло" или по бюджетным программам строительства жилья для военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава.

Также будут использоваться средства, оставшиеся на счетах "Аркады", деньги от продажи квартир и нежилых помещений комплексов, а также средства инвесторов, которые покупали недвижимость в рассрочку и не успели еще выплатить полную стоимость жилья.

Однако в тексте меморандума, по информации "Экономической правды", указан еще один источник финансирования: "средства, которые удастся привлечь из госбюджета, за счет государственного финансирования, кредитов, в том числе под государственные гарантии". Получается, если финансовых ресурсов из других источников не хватит, правительство примет решение о предоставлении госгарантий по кредитам Stolitsa Group на сумму, необходимую для завершения строительства. Значит, в случае невозврата кредитов финансирование проектов будет завершено за счет налогоплательщиков.

О дальнейшей судьбе скандального строительного проекта на онлайн-брифинге после подписания меморандума рассказал глава КГГА Виталий Кличко. По его словам, для достройки и передачи квартир проектов банка "Аркада" сперва нужно утвердить детальную дорожную карту достройки проектов, а весь процесс займет 3-5 лет.

При этом, похоже, экологический вопрос пока не решен, поскольку Кличко уклонился от прямого ответа на вопрос, когда и на каких условиях будет переподписан договор аренды с новым застройщиком на те самые 176 га, где планировалось (но так и не началось) строительство "Патриотики на Озерах". Именно там активисты отстаивают создание экопарка "Осокорки" и не позволяют засыпать значительную часть озера.

"Эта территория была выделена еще в советское время под жилую застройку. Однозначно нам необходимо находить компромисс, чтобы и строительство было, и осталась рекреационная зона для будущих жителей. Мы презентуем план и будем рассматривать все возможности, чтобы сохранить зеленые зоны — это есть ключевой стандарт жизни. Мы найдем компромиссное решение и для инвесторов, и для тех, кто живет рядом, чтобы сберечь экосистему", — пообещал Кличко.

Новый застройщик "Патриотики на Озерах"

Стоит присмотреться поближе, кому достанется лакомое место для застройки, если меморандум будет выполнен. Соосновательница Stolitsa Group Влада Молчанова (владела компанией вместе с литовскими бизнесменами; с 2019 г. ее сменил Иван Молчанов) , по данным Bigus.info (на основе записей от нардепа Гео Лероса), заключала тайные договоренности с бывшим членом "молодой команды" Денисом Комарницким о совместном выкупе для застройки одного из объектов в Киеве (завода "Коммаш" на ул. Васильковской).

Самого Дениса Комарницкого, по информации того же расследования, называли "смотрящим" по Киеву, поскольку якобы связанные с ним компании часто получали от столичной власти крупные подряды, а Комарницкий, как считают журналисты, усилился благодаря неформальному союзу киевского городского головы Виталия Кличко и нынешнего руководителя Офиса президента Андрея Ермака в противостоянии с тогдашним руководителем ОП Андреем Богданом. Сам Кличко подтверждал давнее знакомство с Комарницким, но отрицал лоббирование его интересов.

Кроме того, у Молчановой, по информации "Наших грошей", в бизнес-партнерах был Денис Москаль, который сейчас возглавляет в Киевсовете постоянную комиссию по вопросам экологической политики, занимающуюся вопросами зеленых зон.

Что дальше?

Уже очевидно, что противостояние защитников озер с девелоперами продолжится. При этом, судя по тексту меморандума, Stolitsa Group рассчитывает, что Киевсовет, КГГА и МВД обеспечат возобновление договоров аренды 176 га земли на Осокорках (их срок уже истек). Если же застройщик по независящим от него причинам не сможет начать работы на протяжении полугода, то вправе в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий этого меморандума. В числе таких "не зависящих" причин на брифинге как раз упоминались возможные "блокировки строительной площадки активистами, общественными организациями или другими третьими лицами".

А такие блокировки будут: представители "Экопарка Осокорки" уже заявили журналистам, что продолжат отстаивать сохранение озер, окружающих территорий и зеленых зон. Они указывают, что там на двух участках уже созданы ландшафтные заказники местного значения: "Озеро Тягле" и "Осокорковские луга", которые полностью охватывают территории, бывшие в аренде компании, связанной с "Аркадой". Причем созданы они решением экологической комиссии Киеврады (напомним, той самой, где главенствует Денис Москаль).

У экологических активистов есть еще один довод: по их словам, от общего количества доверителей "Аркады" — только около 3% являются инвесторами "Патриотики на Озерах": возможно, вопрос можно было решить без застройки зеленых зон…

Впрочем, насколько искренне активисты защищают озера, мы сможем проверить в ближайшие месяцы — когда новый застройщик начнет там активные работы (кстати, грузовики на Небреже уже появились).

Ищите кому выгодно

А теперь давайте подытожим, очистив историю от многочисленных подробностей. Если предположить, что меморандум будет выполнен, то, когда уляжется пыль от строительного скандала, мы сможем сравнить два расклада. Если бы "Аркаде" позволили застроить озера сразу — то многие инвесторы, которые вынуждены годами требовать решения жилищного вопроса под КГГА, уже жили бы в своих квартирах. Правда, Небреж был бы частично застроен. Что же получится сейчас, если долгострои все-таки удастся завершить, как рассчитывают власти?

А вот что:

• тысячи инвесторов указанных ЖК уже потеряли несколько лет в ожидании квартир;
• озера, о которых так пеклись активисты и местная власть, разорвавшая договор аренды с "Аркадой", — будут частично застроены;
• "Аркада" обанкротилась, а на ее месте лакомый кусок на Небреже застроит Stolitsa Group.

Как видим, выгодно только одному из участников этой истории… Но опять же, это еще не самый худший сценарий, в котором "счастливые" инвесторы все же получают квартиры…