Всеволод Николаев: Почему ОСББ не отремонтируют наши дома

В средствах массой информации живо обсуждается передача функций управления домами от ЖЭКов частным компаниям или управителям в составе ОСББ. Что зависит от выбора управляющего? Действительно ли он может навести порядок в жилищном хозяйстве?

Давайте разберемся.

В прежние времена, когда дома принадлежали государству или местным советам, в процессе эксплуатации начислялся нормативный износ и необходимые средства как на текущее обслуживание, так и на капитальные ремонты выделялись коммунальным ЖЭКам и РСУ (ремонтно-строительным управлениям). Новое жилищное строительство также осуществлялось планомерно государственными подрядчиками в посильных для страны масштабах. И эта система работала.

Так, в 60-70-х годах возводились пятиэтажки-"хрущевки", рассчитанные на 25-30 лет эксплуатации, в 70-80-е годы города застраивались 9-ти, 12-ти и большей этажности крупнопанельными домами, сроки эксплуатации которых до первого капитального ремонта также составляли 25-30 лет.

Интенсивное жилищное строительство позволило уже к 1985 году довести среднюю обеспеченность жилой площадью на Украине до 14,6 кв. м на человека, и предоставить отдельные квартиры более 80 процентам городского населения.

О них и пойдет речь.

Начиная с горбачевской "перестройки", в Украине впервые наметился общий спад объемов ввода жилья, например, с 21,3 млн кв. в 1987 г. до 14,1 млн кв. м в 1992 г. После обретения страной независимости жилищное строительство было переведено на рыночные рельсы, то есть, его объемы стали определяться не финансированием со стороны государства, а платежеспособным спросом граждан при использовании, как оказалось потом, несовершенных финансовых механизмов. В результате объемы строительства сократились в два раза по сравнению с советским временем.

Важно обратить внимание и на весьма специфический механизм спроса на новые квартиры, который создает иллюзию возможности покупать новые квартиры. Этот механизм заключается в продаже бесплатно приватизированных квартир и использовании полученных средств для частичной оплаты нового жилья. Это необходимо учитывать при оценке будущей платежеспособности населения, когда стартовых средств, возможно, не будет.

С позиций проблем сегодняшней и дальнейшей эксплуатации домов история интенсивного ввода объектов оказалась крайне неблагоприятной: сейчас предельных сроков службы или сроков проведения неотложных капитальных ремонтов достигла подавляющая часть жилого фонда.

Учитывая, что капитальный ремонт домов в последние десятилетия проводился в мизерных объемах, легко видеть, что в той или иной форме в реновации нуждаются около 80% домов. Застройка, осуществленная в 1980-1990-х годах также достигает возраста проведения первых капитальных ремонтов.

Итак, падение объемов жилищного строительства и наступление критического возраста большинства имеющихся объектов определяют сегодня основную проблему - как сохранить и воспроизводить жилье.

Собственникам квартир надо понять, что их дома не вечны, что нормальная эксплуатация в течение десятилетий срока их службы - задача технически сложная и финансово сопоставимая со стоимостью нового жилья, что, вероятно, капитальный ремонт окажется непосильным, особенно для жителей худших домов.

Отсюда - основные задачи настоящих управляющих в рыночных условиях заключаются в обеспечении рационального режима эксплуатации, регулярном мониторинге состояния дома, планировании и аккумулировании необходимых средств на текущее содержание и капитальные ремонты, организация ремонтных работ.
Именно в таком контексте и надо рассматривать выбор управителя.

А разве об этом идет спор в СМИ? Дискутируется лишь то, кто лучше и дешевле организует текущее содержание дома, не думая о надвигающемся неизбежном разрушении. Спросите у вашего управителя, сколько лет еще простоит ваш дом, когда и какие ремонты необходимы, сколько они будут стоить? И что вам делать, если денег на ремонт не окажется или если дом будет сноситься? А ведь это ждет всех. Если не сегодня, то в ближайшее десятилетие.

Беда в том, что ни ЖЭКи, ни ОСББ, ни новые управители не готовы ответить на эти вопросы и не готовы выполнять основные, перечисленные выше функции. А поэтому они не в состоянии обеспечить жителям управление их имуществом.

Но и жители финансово не готовы сохранить свою собственность. Да и государство не готово обеспечить конституционное право граждан на жилье.

Всеволод Николаев, доктор экономических наук, профессор, Институт общественно-экономических исследований, специально для "ДС"