Всеволод Николаев: Что нам стоит дом построить и что нам стоит в доме жить?

В предыдущем материале (DS News, 18.07.2016) автор утверждал, что основная проблема жилищного хозяйства - это не организация ОСББ и частных управителей, а необходимость проведения капитальных ремонтов и реконструкции большей части домов, рациональное продление сроков их эксплуатации. В предлагаемой ниже статье речь пойдет о том, могут ли вообще собственники квартир, они же - совладельцы домов, содержать имеющееся жилье с учетом затрат на капитальные ремонты и необходимости приобретать новые квартиры после сноса старых домов. Если нет, то это уже вопрос государственной жилищной политики!

Без учета затрат на капитальные ремонты и в целом на реновацию домов средняя стоимость жилищных услуг в Украине составляет сейчас 1,6 грн на один кв. м в месяц. При средней площади квартиры 57 кв. м, средняя семья платит за жилье порядка 1100 грн в год, или около 40 евро.

Такие цифры покажутся неестественно малыми на фоне статистических данных по ЕС, где расходы на жилье, в отличие от нашей статистики, включают, кроме текущего содержания, стоимость капитального ремонта и приобретение новых квартир и домов.

При том, что европейские семьи позволяют себе тратить почти в десять раз больше, чем мы, все жилищно-коммунальные услуги стоят там почти в двадцать раз больше, причем в основном за счет именно жилья, на которое в целом тратится почти в 125 раз больше средств. Выше и удельный вес в структуре расходов, хотя для сравнения больше подходят абсолютные цифры. Конечно, есть отличия от Украины: в размерах и качестве квартир, тарифах и ценах - но не на порядки.

Так, например, в соседней Польше годовая реальная плата за среднюю квартиру 73 кв. м составляет около 120 евро. Но с учетом капитальных ремонтов - еще плюс 360 евро (0,4 евро в месяц за 1 кв. м), а включая затраты на приобретение жилья - дополнительно 2700 евро, итого 3180 евро в год. Это больше чем, все потребительские расходы средней украинской семьи.

В соседней Беларуси в оплату жилищных услуг, кроме текущего содержания дома, также входит ремонтная составляющая - 0,44 дол. за 1 кв. м. И результаты видны - дома выглядят как новые.
В России спохватились, но с опозданием: только в последние годы стали создавать фонды капитального ремонта с участием федерального бюджета, бюджетов субъектов федерации и собственников квартир. При этом, по разным оценкам, оказалось, что жители в состоянии финансировать 20-30% стоимости капитальных ремонтов.

Мы же до сих пор замалчивали проблему. Только в последние месяцы в связи с принятием дискуссионного Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" она всплыла как бы попутно с реформирование ЖЭКов. В этой связи Директор департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Минрегиона Украины Дмитрий Корчак заявил, что на масштабный ремонт 85% старых домов, в которых проживают большинство украинцев, денег на государственном уровне нет. А значит каждый должен понять, что он совладелец дома и несет ответственность не только за свою квартиру, но и за дом, в котором эта квартира находится.

Добавим, что при этом и государственным чиновникам, и собственникам квартир надо бы понять реальную цену прав и обязанностей быть домовладельцем. Разберемся сначала с капитальными ремонтами.

Надо признать, что общее состояние домов у нас значительно хуже, чем где-либо в Европе вследствие накопившихся десятилетиями "недоремонтов". А это означает как накопившуюся сумму потребностей в проведении работ, так и их постоянное удорожание (с 2004 г. по 2015 г. - в 7 раз). Наше выборочное обследование показало, что сейчас в разных по возрасту жилых домах Киева стоимость их капитального ремонта составляет 700-2000 грн из расчета на 1 кв. м жилой площади квартир, или 15-60 тыс. грн на жителя.

В масштабах станы цифры следующие. Допустим, что при данных потребностях в капитальном ремонте, уровне изношенности зданий и текущих ценах на материалы и строительные работы средняя стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов будет составлять минимум 1 тыс. грн на 1 кв. м общей площади квартир. Из расчета на 370 млн кв. м жилья в городских многоквартирных домах, требующих ремонта, это потребует средств в объеме 370 млрд грн. Если условно разделить эти средства между жителями многоэтажек, то накопленные потребности составят в среднем до 20 тыс. грн на человека.

Таким образом, чтоб не потерять жилой фонд, нам необходимо наверстать упущенное и должным образом обслуживать дома в будущем. То есть, сохранение и нормальное содержание жилья в Украине должно стоить значительно дороже.
А теперь разложим среднюю температуру по больниц по домам разной степени износа и семьям с разным уровнем доходов. Окажется, что чем хуже состояние дома, тем беднее его жители, или чем беднее жители, тем хуже состояние дома. Поэтому возможности финансировать ремонты или приобретать новое жилье за собственные средства не могут до 80% жителей многоквартирных домов.

Это делает нереальной реализацию положений нового Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", где предполагается, что совладельцы обязаны осуществлять дорогостоящие меры по надлежащему содержанию, техническому обслуживанию, проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию по закону; своевременно платить за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Выход из положения может быть найден только на государственном уровне, ведь, согласно статье 47 Конституции Украины, "гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законом". И этот выход, видимо, придется искать не столько в ликвидации коммунальных ЖЭКов, сколько в реформировании всей системы отношений собственности и управления в жилищной сфере.
Об этом - в следующем материале.

Всеволод Николаев, доктор экономических наук, профессор, Институт общественно-экономических исследований, специально для "ДС"