Віце-президент АБУ Віктор Лещинський: "В оновленні тільки "фасаду" прихована велика небезпека"
На що першочергово варто звернути увагу потенційному покупцеві нових житлових квадратних метрів у столиці? Мається на увазі якість новобудови, не юридичний аспект.
Я - про "якість" у ширшому розумінні, враховуючи і рівень комфорту. Однозначно, транспортна і "соціальна" інфраструктури. Адже є такі житлові квартали - без паркувальних місць, без продуманих в'їздів-виїздів, а про садочки, школи мова взагалі не йде слова. Для молодих же сімей - то питання №1. Тому це вагомі пункти.
А от якість матеріалів, з яких побудований об'єкт, можна оцінити відразу. Адже багато інвесторів купують житло на стадії будівництва і на власні очі бачать, з чого і як зводять будинок. І цегляна кладка, і утеплювачі, і декор. Нема де правди діти, навіть провідні будівельні компанії грішать і використовують не надто хороші матеріали, коли, буває, підпірні стіни тріскають...
На моє переконання, треба все-таки довіряти тим компаніям, котрі вже давно на ринку, котрі побудували не один десяток об'єктів. Такі компанії, як правило, з об'ємним кейсом різних будівельних рішень, мають прагматичний досвід співпраці з експлуатуючими організаціями. І, зазвичай, ці їхні експлуатуючі організації налаштовані обслуговувати більш якісне житло, ніж те, яке будують і потім передають на баланс традиційних ЖЕКів.
Не всі мешканці багатоповерхівок знають про відповідні норми будівництва. Які з них є найважливішими для дотримання? Ваш експертний досвід.
Державних будівельних норм другорядних не існує апріорі! Щоправда, є застарілі, які мають бути відкореговані. При Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України є науково-технічна рада, котра розглядає питання відхилень від державних будівельних норм із певними компенсуючими заходами. Тобто, якщо якась норма змінюється в тій чи іншій редакції, то є певні компенсуючі заходи в будівництві, які покликані попереджувати ризики для здоров'я та життя працівників і потенційних мешканців.
У Києві є приклади, коли поблизу АЗС будують або офісні центри, або навіть житлові будинки. Автозаправочна станція - відноситься до третьої категорії складності, вищої за критеріями будівництва. Проте в Європі буквально за 5-10 метрів від заправки стоять багатоповерхові житлові будинки і навіть в історичних частинах міст. Тому, якщо і в Києві надали дозвіл на будівництво багатоповерхівки біля вже давно збудованої заправки, то там 100% передбачений ряд компенсуючих заходів. Це, приміром, захисні бетонні стіни, котрі локалізують вибухову хвилю тощо.
Щодо скорочення санітарних зон, то, якщо це дорога певного значення, можливе зменшення відстані до житлової зони. Тут компенсуючими заходами є шумові бар'єрні стіни, зелені насадження, які поглинають не тільки звук, але й пил і викиди з автомобілів та інше. Але ці питання необхідно розглядати на серйозному рівні.
А які норми все ж найчастіше порушуються забудовниками? Хто відповідальний за контроль за цим? Про що свідчить наявність цих порушень?
По-перше, якщо проект проходить експертизу, то експерти не можуть у принципі пропустити проект із відхиленнями від державних будівельних норм. На такі проекти надається негативний висновок. Він може бути в різних формах: або на доопрацювання, або негативний висновок щодо непридатності такого об'єкта для будівництва взагалі.
Якщо ж об'єкт отримав дозвіл, то відповідальність за відхилення від державних будівельних норм або їхнє жорстке порушення покладається першочергово на технічний нагляд від замовника (спеціальні сертифіковані особи), далі - на архітектора або проектанта, котрі ведуть свій авторський нагляд за будівництвом. Це люди, які чітко повинні розуміти процес і стежити за дотриманням будівельниками саме проектних рішень. А також, власне, і на саму компанію, адже за порушення вона відповідає і штрафними санкціями, і своєю ліцензією.
У разі була порушена інсталяція під час будівництва і при введенні в експлуатацію об'єкта, то таке порушення - вже заздалегідь спланований злочин. Стосовно пожежних норм та інших, всі системи перевіряються державною архітектурною будівельною інспекцією разом із супідрядною, підрядною організаціями, з авторським наглядом. Коли вже будинок в експлуатації і, не дай Боже, щось відбувається, несе відповідальність експлуатуюча організація. Адже вона повинна планово здійснювати перевірки та вчасне тестування і системи раннього оповіщення, пожежогасіння, і справності запасних пожежних дверей тощо.
Чим ближче до місцевих виборів, тим активніше "включаються" в роботу міські голови, аби завоювати прихильність електорату. Яке зазвичай має відношення до житлового господарства ця бурхлива передвиборча діяльність?
Слава Богу, що їхні обіцянки стосуються саме житлово-комунального господарства, а не підвищень пенсій, що не входить в їхню компетенцію.
Чесно, за останні три роки київська влада активно працює в цьому напрямку - утеплює будинки, капітально ремонтує лікарні, школи. Зовнішні зміни на краще - це, звичайно, добре, люди відразу бачать і оцінюють. Але в оновленні тільки "фасаду" прихована велика небезпека. Адже ми забуваємо про те, як включили гарячу воду та опалення в минулому році і одразу за декілька днів більше, ніж сотня аварій. Такі "косметичні" окозамилювання ніяк не поліпшують систему моніторингу стану підземних комунікацій столиці. Комунікації - це, як в організмі, вени, а будинки - органи, тканини. І якщо будуть невчасно замінені ці комунікації, то те ж утеплення, встановлення нових метало-пластикових конструкцій й таке інше, - все намарне.
У продовження теми. Ось, наприклад, столична влада недавно прозвітувала про новітню систему моніторингу роботи снігоприбиральної техніки в Києві. На Ваш погляд, можна це вважати панацеєю від снігових колапсів? Чи то все піар?
Сніговий колапс, який був у 2013-му, виникає раз на декілька десятків років. Від такого ні одна моніторингова система не вбереже. Це ноу-хау - гарно, якщо треба відслідкувати роботу техніки по Києву. Та якщо до цієї системи підключено всього-на-всього 10-15 машин? Це мізер, який не те, що з колапсом, з плановим прибиранням снігу не впорається. Маємо розуміти, що просто моніторинг снігоприбиральної техніки - це ніяка не панацея, а красива телекартинка для киян з її урочистої презентації міською владою. Треба відповідної потужності та якості техніка, постійна профілактика. Повинен впроваджуватися системний підхід.
Щодо об'єктів інфраструктури в столиці. Київ - це, без перебільшень, місто заторів. Що поетапно має бути зроблено, аби змінити цю ситуацію на краще?
Необхідно елементарно врешті-решт поліпшити якість громадського транспорту. Великі автобуси замість "скажених" маршрутки, котрі є реальною загрозою за своїм технічним станом і "культурним шоком" за своїм внутрішнім інтер'єром для пасажирів. Також у європейських столицях насправді немаленька сума за паркування в центрі. Такий досвід варто перейняти і Києву. Це повинно спонукати залишати автівки вдома в гаражах, а не перетворювати середмістя в суцільну зону "автомобілестояння". Зручні зупинки з "кишенями", злагоджена робота евакуаторів, реконструкція важливих розв'язок - цей перелік можна продовжувати і продовжувати. Без створеної єдиної концепції транспортної системи Києва в рамках генерального плану розвитку столиці говорити про успішну ліквідацію заторів немає сенсу. Цей процес триватиме й надалі хаотично та практично безрезультатно.
А чи є рішення, які ви пропонуєте, зафіксовані в Генплані Києва? І, до речі, коли цей документ-"привид" постане на розгляд громадськості?
Буквально декілька місяців тому під час радіоефіру мав розмову з депутатом Київради, який заявив, що на сьогодні генеральний план розроблений на 60%. Ще гіршими є справи з Історико-архітектурним опорним планом Києва. Він взагалі лише на 30% готовий. Це вже є причиною легкого гальмування ремонтно-реставраційних робіт та будівництва в центральній частині міста.
Чому Генплан не можуть ухвалити вже протягом стількох років? Мабуть, це і школяру зрозуміло: поки немає чіткого плану забудови міста, можуть постійно змінюватися правила гри та ситуація довкола певних цікавих земельних ділянок, є простір для маніпуляцій з корупційним підтекстом. Якщо документ не оприлюднюється, є ті, кому вигідне це затягування і відсутність прозорості.
Зелена зона Києва. Як її зберегти, розбудовуючи місто? Чий закордонний досвід містобудівникам варто враховувати? На Вашу думку.
У цьому плані я в захопленні від Брюсселю. Якщо не помиляюся, у межах 280-300 мільйонів євро місцева влада щорічно виділяє на озеленення та на утримання екологічно-зеленої зони в місті. Там навіть амброзію спеціально вирощують на 0,05 га землі в центральному парку для того, щоб максимально підтримувати природну атмосферу. Фантастика!
Збереження зелених зон у Києві, на моє глибоке переконання, залежить від безкомпромісної позиції міської влади. У зелені Києва - його неперевершеність, шарм, затишок, який так подобається іноземним туристам. Вважаю, що у Генеральному плані має бути не лише зафіксований гарантований захист від знищення цих парків, скверів, а й концепція збільшення зелених зон у столиці.
Стосовно будівельних скандалів по-київськи. Все ж таки Ви володієте інсайдерською інформацією. Нещодавно девелоперам Taryan Towers заборонили будівництво цих веж-"близнюків" в Києві з огляду на відсутність дозволу від Мінкульту. Інвестори ж говорять про вимагання хабаря з боку СБУ. Де правда в таких історіях?
Лише поверхнево скажу. Можу з упевненістю сказати, без дозволу проходження погоджень в Міністерстві культури щодо отримання історико-містобудівного обґрунтування, без згоди Мінкульту на проект та отримання дозволу на земельні роботи надання пізніше забудовнику дозволу на будівництво без цього погодження неможливе. А якщо цього погодження вчасно не було, то це проблема не тільки забудовника, але й проблема структури, котра дала дозвіл на будівництво. Тому тут палиця в двох кінцях. "Познякижилбуд" Артура Мхітаряна - серйозна компанія, яка інвестує в масштабні інноваційні проекти, має колосальний досвід будівництва надсучасних комплексів. Впевнений, всі нюанси будуть врегульовані.
Зараз тотальна мода на експериментальне будівництво в центрі Києва - 24 поверхи +. Ви б особисто селилися в таких будинках? Чому?
Так, це вище 72,5 метрів. Щиро, я в таких будинках не мешкав ні разу. Проте нічого страшного в тому не бачу. Такі будинки дуже цікаві з точки зору їх проектування та будівництва. Вони мають певну посилену відповідальність за державними будівельними нормами. У таких будинках і пожежні норми дуже складні. Це й окремий ліфт для пожежників, і вертолітний майданчик тощо. Люди в світі мешкають і на 50-му, і на 90-му поверсі. Та мені більше до вподоби саме центральна частина Києва, старі царські будинки, котрі, на жаль, так безглуздо зникають з обличчя Києва. Впевнений, що більшість киян підтримають мене в тому, що саме збереження історичного Києва, його пам'яток архітектури, "архівних" ансамблів, які мають бути відновлені, не спалені і забудовані скляними готелями, - це одне з першочергових завдань тих, хто дійсно любить столицю, а не просто наживається на ній.
А що ще найбільше любите в Києві? На Вашу професійну, думку, за ці роки він змінився на краще чи на гірше?
Київ - особливий. Це однозначно. Бути байдужим до нього нереально. Звичайно, є багато питань до того, як він розвивається і куди рухається. Є позитивні зрушення щодо надання якості послуг, але й негативу вистачає. Яскраві тому підтвердження - постійні акції активістів, мітинги, протести громадськості проти низки необдуманих рішень столичної влади.
Для мене в Києві справжньою перлиною є Поштова площа. Щось в Києві зникає, чогось не повернути, а Поштова площа - це те, що зникло і повернулось. Вона має отримати нове життя - стати тією частинкою історії, до якої можна буде доторкнутися, стати поштовхом для непохитного збереження безцінного - історії рідного міста.
