Вызовы восстановления. Как результаты работы строителей повлияют на судьбы сотен тысяч украинцев
Несмотря на активные боевые действия в Украине воплощаются десятки различных проектов по восстановлению и модернизации. В тренде строительства — понятные для доноров правила игры, использование самых эффективных решений и международного опыта.
Полномасштабная война больно ударила по рынку жилой недвижимости. В результате боевых действий пострадало почти 140 тысяч объектов: без жилья остались миллионы украинцев, а ущерб составил более $54 миллиардов. В то же время Украина получила уникальную возможность построить инфраструктуру по самым высоким мировым стандартам.
Процесс пошел
Строительный эксперимент запустило государство: деоккупированные населенные пункты в восьми областях (Киевская, Черниговская, Сумская, Харьковская, Запорожская, Николаевская, Херсонская и Одесская), которые российские оккупанты пытались стереть с лица земли, принялись отстраивать как современные урбан-объекты. Ключевая идея заключается в применении принципиально новой схемы восстановления — комплексного восстановления по принципу "отстроить лучше, чем было", а затем масштабировать опыт на другие разрушенные города и села. Проект будет финансироваться в основном Фондом ликвидации последствий вооруженной агрессии, главный распорядитель средств — Агентство восстановления, координирующее проект вместе с Мининфраструктуры.
"Средства есть, однако их недостаточно, чтобы все восстановить. Но начало заложено, активно проводятся тендеры по восстановлению. Агентство — действенный инструмент, чтобы все происходило прозрачно и эффективно", — подчеркнул Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины.
Кроме того, реализуются многие другие проекты по восстановлению страны различными организациями, фондами, странами-донорами. Они определяют приоритеты и оказывают помощь определенному региону, городу или общине, акцент делают не на восстановлении объектов в их первоначальном виде, а на переосмыслении городского пространства и возведении зданий, которые будут отвечать требованиям времени. Наши строители участвуют в этих проектах.
"Восстановление украинских городов — чрезвычайно важный психологический фактор", — убежден Владимир Карплюк, СЕО Общества "Отважных", руководитель Представительства КСУ в Киевской области. Миллионы украинцев за границей свое возвращение напрямую ассоциируют с темпами восстановления своих домов, разрушенных школ, детсадов. "После деоккупации Киевщина имеет наименьшие риски быть повторно разрушенной. Учитывая опыт первого этапа войны 2014-16 годов, область ждет большая миграционная волна тех, кто хочет остаться жить в Украине", — добавил он.
Военные и послевоенные тренды
Девелоперская отрасль развивается по вектору, который задает рынок. Первый и главный тренд после 24.02.2022 года – это безопасность. Инвесторы обращают внимание на удаленность ЖК от объектов военной и критической инфраструктуры, важных индустриальных объектов.
Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по обеспечению требований гражданской защиты при планировании и застройке территорий" не предусматривает обязательного строительства бомбоубежищ в каждой новостройке, как это было растиражировано в заголовках СМИ. Заботясь о безопасности жителей ЖК, застройщики предпочитают строительство подземных паркингов с двойным назначением: для парковки и в качестве безопасного укрытия. Идея строительства безопасных комнат по примеру израильских мамад не прижилась.
В октябре вступят в силу ДБНы на укрытия и бомбоубежища, так что девелоперы смогут принять их во внимание при строительстве жилья. Конечно, адаптация строительных нормативных требований требует доработки многих нормативных актов. В то же время, изменения/дополнения повлияют на ценообразование и приведут к росту себестоимости объектов строительства.
В ТОПе трендов строительства ЖК – квартальная застройка с необходимым инфраструктурным обеспечением и достаточное количество паркомест в подземном или наземном паркинге. Важны инклюзивность и современные инженерные решения, технологичность, поскольку после войны в Украину вернутся временно перемещенные лица, которые будут ретранслировать европейское видение строительства жилья. Кроме того, предпочтение отдадут застройщикам, которые продемонстрируют скорость и качество строительства жилья, предусмотрят использование альтернативных источников электроснабжения. Также на принятие решения о постоянном проживании покупателей будет влиять наличие промышленных объектов, ведь именно они являются маркером наличия рабочих вакансий и перспектив развития инфраструктуры.
По мнению Эбби Адхами, директора Corporate Solutions Ltd и руководителя проекта ЕС "Помощь органам власти Украины в усовершенствовании менеджмента инфраструктурным циклом в Украине", автоматизация и ВИМ-технологии займут центральное место в восстановлении, ведь это позволит повысить предсказуемость, прозрачность и подотчетность в планировании и управлении проектами, уменьшит коррупцию и административные препятствия. "Война в Украине — страшная реальность, однако мировая поддержка предоставляет огромные возможности для того, чтобы Украина была более решительной в будущем — отметил он на III Международном BIM-форуме "Global Rebulding Inintiatives".
Учитывая масштабы разрушений, восстановление – это задача минимум на 10-15 лет.
Несмотря на войну, новое строительство не просто целесообразно, а крайне необходимо — с экономической и социальной точки зрения. Во-первых, строительная ветвь провоцирует экономику и формирует ВВП. Каждая гривна, инвестированная в строительство, генерирует минимум 10, и речь идет о заработке не только для строительной отрасли, но и для смежных секторов. Это рабочие места для десятков, а то и сотен тысяч наших сограждан. То есть, со снижением объемов или темпов строительных работ, экономика Украины недополучает средства, а украинцы — теряют источники своей прибыли. Во-вторых, действия агрессора нанесли огромные убытки жилищному фонду — более чем на $54 млрд. Это поврежденные или полностью разрушенные дома украинцев. Без новых помещений в пределах страны граждане будут вынуждены искать лучшей жизни за границей. А это огромные демографические потери, которые будут иметь деструктивные последствия на десятилетия вперед. Сдержать отток украинцев и дать повод вернуться уже уехавшим может только жилищная программа: доступная ипотека от государства или частного сектора и достаточное количество новых объектов, которыми будет замещен потерянный фонд.
Каким видят будущее жилье покупатели? В условиях войны и связанных с ней рисков клиенты стали уделять внимание вопросам надежности строительных конструкций. В частности, какие технологии и материалы обеспечивают наибольшую стойкость. Монолитно-каркасные дома прошли испытания на прочность прямым попаданием. А вот спрос на панельные и кирпичные дома значительно сократился. В фокусе внимания покупателей – энергоэффективные проекты и дома, имеющие автономные котельные или источники питания. Если до войны это было вопросом бережливости, то сейчас — вопросом комфорта в условиях блекаутов, которые очень вероятны в современных реалиях. Сейчас наличием в проекте подземного паркинга интересуются не только автовладельцы. Такие помещения могут иметь двойное назначение и, кроме прочего, служить надежным укрытием во время воздушных тревог. В качестве альтернативы паркингу рассматривается цокольный этаж с кладовками. При наличии вентиляции и нескольких входов они также могут служить убежищем. Еще один важный тренд – готовое к заселению жилье. Мы предлагаем своим покупателям опцию ремонта от застройщика. И это предложение имеет значительный спрос, который только растет: более трети всех квартир, приобретенных в Интергал-Буд по программе "Є-Оселя", — это квартиры с ремонтом. Учитывая количество запросов на покупку недвижимости по льготным программам и от переселенцев, то есть социальную составляющую спроса, мы снизили стоимость ремонта во всех наших комплексах. Вопрос укрытий последние полтора года постоянно на слуху. Мы провели множество консультаций, в частности, с управляющими компаниями и ОСМД, относительно того, какими должны быть помещения для укрытия, как их содержать и насколько это затратно и обосновано. Содержание помещения недешевое. У нас уже был советский опыт постройки укрытий гражданской защиты. Надлежащее состояние только у тех помещений, которые перешли в частную собственность или сдаются в аренду. То есть, чтобы такое помещение содержалось должным образом, оно должно иметь несколько назначений. И подземные паркинги являются одним из самых оптимальных решений. Они всегда в доступе, оснащены санузлами, вентиляцией, имеют несколько входов и выходов. А нормативные требования к паркингам и перекрытиям достаточно строги. Это понимают не только застройщики, но и покупатели. Наличие подземного паркинга в проекте чуть ли не первое, о чем спрашивают в отделе продаж. И это существенное преимущество при выборе жилого комплекса. Мы рассматриваем подземные и цокольные помещения как самый эффективный вариант реализации укрытия. В перспективе десятилетий – а наши жилые комплексы рассчитаны на длительную эксплуатацию – нужно учитывать не только безопасный, но и экономический фактор. И это уже вопрос не столько к застройщикам, сколько к жителям, которые должны содержать и обслуживать эти помещения за свой счет. С этой точки зрения, общие помещения двойного назначения — лучшее решение.
