Полгода рынку земли. Почему украинцы не спешат покупать гектары

Лайт или хард: что не так с инвестициями в гектары

С лета 2021-го в Украине запущена так называемая лайт-модель рынка, когда к заключению договоров купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения допущены лишь физические лица, а сами объемы сделок ограничены планкой в 100 га. В связи с этим трудно "пощупать" инвестиционный мультипликатор рынка земли, а ведь именно прогнозами о золотом дожде были обоснованы планы по либерализации земельных отношений. Золотого дождя пока нет, равно как и серебряного или бронзового. В связи с этим отсутствует эффект дополнительного импульса роста экономики в целом — открытие рынка земли таким драйвером развития пока не стало. С одной стороны, это хороший аргумент для тех, кто требует максимального открытия доступа на земельный рынок: не только юрлица, зарегистрированные в Украине, но и нерезиденты, включая иностранные пенсионные и инвестиционные фонды. И максимальная планка по сделкам: даже не утвержденные пока 10 тыс. га, но, как предполагалось ранее, — 200 тыс., а то и миллион гектаров. Мол, только в таком случае Украина сможет привлечь десятки миллиардов долларов в свой чернозем и достигнуть высокого показателя капитализации рынка вкупе с ростом цен на землю до среднеевропейского уровня.

Попутно отметим, что даже хард-вариант рынка земли, предполагающий высокие лимиты по сделкам и допуск нерезидентов, исходя из анализа, проведенного Министерством экономики, не предполагал резкого ускорения темпов роста нашего ВВП: всего лишь несколько дополнительных процентов в течение трех лет с даты запуска. Явно не тот результат, ради которого необходимо переворачивать с ног на голову устоявшиеся земельные отношения в Украине.

С другой стороны, нынешние промежуточные итоги открытия узкого рынка земли для физических лиц дают намного большие вариантов для критики. Напомним, реформу объясняли необходимостью:

• дать простым украинцам возможность распоряжаться своей собственностью — это что касается потенциальных продавцов;
• предоставить таким же простым украинцам возможность распоряжаться своими накоплениями, вкладывая их в покупку земельных паев малого (до 10 га) и среднего (100 га) формата — это для потенциальных инвесторов.

Кроме того, некоторые промоутеры рынка земли в качестве аргумента "за" приводили еще достаточно спорный прогноз, что основные сделки купли-продажи будут происходить на мелком и среднем уровне, а для крупных финансовых спекулянтов, мол, украинский чернозем и не интересен.

Как показали первые итоги открытия рынка земли, желание простых украинцев — землевладельцев продавать землю сдерживается ее низкой ценой (в сравнении с завышенными ожиданиями). С другой стороны, группа безземельных простых украинцев со свободной финансовой ликвидностью вовсе не спешит эту землю покупать и не рассматривает ее в качестве надежного инструмента сбережения накоплений и/или источника пассивного дохода в виде аренды. Хотя, казалось бы, здесь есть явное противоречие: если через несколько лет при открытии широкого рынка в Украину хлынут миллиарды долларов инвестиций в землю со стороны юридических лиц, это, по законам жанра, должно существенно стимулировать рост цен как минимум в несколько раз по сравнению с нынешним минимальным уровнем, когда рыночные ценовые индикаторы почти совпадают с нормативной оценкой в пределах ($1-1,5 тыс. за гектар). То есть введение двухступенчатой модели рынка земли (сперва — "физики", потом — "юрики") максимально выгодно для жителей страны. Сегодня каждый, у кого есть свободные $100 тыс., может купить в среднем 50-100 га и через несколько лет на этапе дальнейшего открытия рынка земли и роста цен продать эти наделы как минимум в два раза дороже.

Неужели депутаты, принимая данную концепцию земельной либерализации, впервые озаботились народным интересом? Реакция простых украинцев, обладающих свободным кэшем, говорит об обратном. Характер землепользования в Украине несколько отличается от европейского. В Европе чем плодороднее земли, тем более густая сетка землепользователей и, соответственно, тем сильнее дробление земельных участков между владельцами/пользователями. То есть существует возможность инвестирования в небольшие паи на два-три гектара, стоимость которых существенно возрастает. Похожая модель у нас есть лишь в ряде западноукраинских областей, например, в Черновицкой, Закарпатской и Львовской. В других регионах действует несколько иной принцип: чем плодороднее земли — тем крупнее они нарезаны между землепользователями и тем более крупные агрохозяйства доминируют. То есть по мере продвижения к югу страны агрохозяйства укрупняются, а средний размер земли в пользовании возрастает. Таким образом, для любителей покупки земли в объеме 10-100 га придется отовариваться либо на севере страны (Черниговская, Житомирская, Волынская области), либо на Слобожанщине или частично в центре.

Но дело в том, что северные земли — это далеко не всегда чернозем и там не так много рентабельных агропроизводителей, которые могут платить высокую цену за участки при открытии широкого рынка или адекватную арендную плату для тех инвесторов, которые сделают ставку не на рост капитализации, а на получение пассивных доходов. В таком варианте выгодно покупать земли сельскохозяйственного назначения в центральных и южных областях, но там придется брать много — в среднем 10 тыс. га, что на данный момент невозможно. На севере есть варианты для вложений в формате до 100 га, но динамика капитализации будет низкая, равно как и показатель пассивного дохода: 5-6% от нормативной стоимости в гривне, чего явно недостаточно по нынешним меркам (с учетом рисков) для привлечения массового инвестора.

Ситуацию могло исправить наличие институциональных посредников, позволяющих объединять коллективные инвестиции населения в большие массивы земли, но таковых у нас нет (о концепции земельных пенсионных накопительных фондов мы неоднократно писали). Те же посредники, что уже сейчас предлагают украинцам свои услуги по инвестированию в сельхозземли, имеют гибридный и непрофессиональный характер, так как их лицензионные полномочия на законодательном уровне до сих пор не определены, а значит, нет ни госрегулятора, контролирующего их деятельность, ни четких гарантий, что инвестиции в землю принесут обещаемый доход (если вообще не будут украдены).

Таким образом, купить сегодня можно лишь то, что не вырастет в цене или принесет пассивный доход в гривне на уровне 5% (что в два раза меньше ожидаемой по итогам 2021 г. инфляции).

Сочетание указанных выше факторов и блокирует мотивацию украинцев, обладающих свободным ресурсом в пределах $10-100 тыс., инвестировать в земли сельхозназначения — минуя рынок земли, этот ресурс идет в сектор первичной жилой недвижимости. Тут также играет свою роль ментальный фактор: в условиях неработающих правовых и судебных механизмов индивидуальный инвестор покупает в Украине лишь то, что можно лично контролировать (офис, квартира). Хотя даже здесь периодически возникают эксцессы. Что уж говорить о 100 га паев в чужой области… Тем более что у нас так и не заработал земельный кадастр на базе технологии блокчейн и не введены принципы титулов собственности, когда государство компенсирует владельцу актива его стоимость в случае рейдерского захвата. Цель иметь землю в Украине до сих пор плотно завязана на физическую возможность не только ее обрабатывать, но и контролировать, и защищать от рейдерских атак.

Рынок в цифрах и схемах

Какие же цифры по рынку земли предоставляет наш земельный кадастр? Всего на конец декабря 2021 г. было заключено 70 165 сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 179 011 га, при этом средняя цена реализации составила 38 565 грн/га. Средняя площадь проданного участка земли составила 2,55 га — речь идет о выкупе семейными небольшими агрохозяйствами тех участков, которые брались ими в аренду у собственников, уехавших в город, или их наследников. Небольшие фермерские хозяйства пытаются купить землю, пока она еще доступна по цене и на рынок не вышли крупные покупатели с деньгами.

Ценовой фактор демонстрирует значительный разброс. В Винницкой области средняя цена составила 34,7 тыс. грн/га, в Кировоградской — 29,8 тыс. грн, в Днепропетровской — 28,3 тыс. грн, в Николаевской — 24,4 тыс. грн, в Херсонской — 22,7 тыс. грн, В Черниговской — 23,8 тыс. грн, в Полтавской — 34,8 тыс. грн, в Черкасской — 34,8 тыс. грн, в Волынской — 28,2 тыс. грн. Уже исходя их этих показателей можно сделать вывод о том, что эталонная земля (классический полтавский и черкасский чернозем центра страны) у нас продается по $1300, срединный по качеству земельный товар — по тысяче, а засушливые южные земли и бедные грунты севера — по $800. Разница — в полтора раза, что примерно соответствует и диспаритету по урожайности.

Аномально по цене выглядит Киевская область — 173 тыс./га, Львовская — 231 тыс. и Ивано-Франковская — 169 тыс./га. Несколько отличается от общего уровня и цена в Закарпатье — 57 тыс./га. Здесь может быть несколько базовых причин. Первая — крайне низкие показатели рынка по объему, вследствие чего любая дорогая сделка может существенно исказить среднерыночный показатель. Например, во Львовской области продано 1543 га сельхозземель, в Ивано-Франковской — 634 га, в Киевской — 6 967 га, в Закарпатской — 1423 га. Зато в Кировоградской области — 17 935 га, в Днепропетровской — 15 809 га, Херсонской — 14215 га, Харьковской — 25 678 га, Николаевской — 9259 га, в Полтавской — 14 510 га. То есть на порядок выше, чем в областях с атипично высокими ценами.

Кроме того, динамика цен на земли в Киевской, Львовской и Ивано-Франковской областях говорит о том, что открытие рынка земли используется здесь для прикрытия определенных схем, когда сельхозземли продаются не с целью ведения аграрного бизнеса, а для изменения целевого назначения под коммерческую застройку: в Киевской области — это жилые комплексы "в полях", во Львовской и Ивано-Франковской — под сегмент услуг.

Сделки по земле сельхозназначения используются сейчас и как удобный инструмент для обнала: при продаже приватизированного пая собственник заплатит в 2021 г. подоходный налог в размере 5% и 1,5% военного сбора. Цена вопроса — как в случае с ФОПом. Кроме того, таким же образом можно и рисовать легальные доходы, если человеку нужно их показать в официальной декларации. Многие наши чиновники стали счастливыми обладателями приватизированной сельхозземли земли именно в пригородах Киева и Львова. Если продать 100 га по 231 тыс. грн, поучаем 23,1 млн грн. Неплохо как в контексте обналичивания, так и в части рисования легальных доходов в электронной декларации.

Высокие риски в экономике сдерживают пока рост цен на уровне десятилетнего мультипликатора пассивных доходов. При средней арендной ставке в $100/га в год простая десятилетняя окупаемость (без учета реинвестированных доходов) предполагает рыночную цену в $1000/га. По методу альтернативной ренты (ставка дисконта на уровне ОВГЗ, то есть 10%), получаем ту же тысячу. На паях с более высокой стоимостью аренды ($150/га в год), получим по двум методам оценки $1500/га. 

Уже на узкой стадии рынка иногда применяется модель выкупа земли в формате конгломерата мелких собственников, когда крупные агрокомпании выдают кредиты своим сотрудникам под покупку ими паев (в пределах 100 га на каждого) и при этом заключают с ними договора аренды этих паев плюс срочные контракты на обратный выкуп земельных участков с отлагательным условием (открытие широкого рынка земли для юрлиц). Причем весь период до запуска полноценного рынка земля находится в залоге у компании, как обеспечение выданного на ее покупку займа (сотрудник получает за землю арендный платеж в счет которого платит проценты по кредиту и, возможно, ему оставляют 1-2% за обслуживании схемы). Но мониторинг реальных сделок пока не показал, что подобные модели приобрели массовый характер. Рынок охватил менее одного процента от потенциального земельного рыночного актива и к открытию рынка для юрлиц вряд ли данный показатель превысит 5%.

Судя по всему, Украина повторяет в этом плане динамику открытия рынка земли в РФ: там до 40% земель вовлечено в операции купли-продажи (с участием как юридических, так и физических лиц), 30% приходится на наследование и обмен, еще 30% сделок — аренда и прочие форматы землепользования. Это значит, что в таком формате до 6 млн га будут проданы в течение пяти лет с даты допуска на рынок компаний, еще столько же будут перемещаться между арендаторами и около 8 млн га останутся у первичных владельцев. Суммарный приток инвестиций в земельный рынок составит до $6 млрд или чуть более миллиарда в год, начиная с 2025 г.

Настоящие цели

Ну а пока запуск узкого рынка земли позволил решить две попутные, но при этом крайне важные задачи. Во-первых, он фактически похоронил историю с возможностью бесплатной приватизации сельхозземель (по 2 га на каждого украинца), то есть дети, родившиеся в селе, могут рассчитывать лишь на землю своих родителей, и не больше.

Во-вторых, узкий рынок похоронил историю с пропажей 5 млн га земель из госфондов начиная с 2015 г. года. Напомним, что из 10,4 млн га госземель 4 млн га были переданы или передаются на баланс территориальных громад и менее 1 млн га остается у государства, например земельные массивы Национальной академии аграрных наук, но судьба 5 млн, ушедших по серым схемам, до сих пор не ясна. А это, согласитесь, задача не на миллион, а на миллиард(ы).

Завершение приватизации — это земельные активы на $4 млрд, которые будут распределены в пользу новых собственников и бюджетов громад, а не местного населения (участие которого в местном бюджетировании весьма условно). А завершение истории с пропавшими 5 млн га гос земель — это списание на убытки прошлых лет $5 млрд, которые были поделены между провластными группами влияния. Начало рынка делает все попытки распутать клубок этой кражи XXI века бессмысленными и бесперспективными.