"Украинская мечта" под 5%. Чем новая ипотека от Зеленского отличается от старой

1 декабря в ежегодном послании к Верховной Раде Владимир Зеленский анонсировал программу кредитования под названием "Украинская мечта". Граждане, которые платят налоги, смогут получить кредит по ставке 5% для приобретения недвижимости и автомобиля, а также на образование или смену профессии.

Детали этой программы в интервью "Интерфакс-Украина" недавно раскрыл заместитель руководителя Офиса президента Ростислав Шурма. Он рассказал, как она будет работать в части ипотеки. Итак, есть семья с общим доходом 20-30 тыс. грн. Это нетрудно представить, когда средняя заработная плата в стране 14 тыс. грн. Задача государства — дать этой семье возможность получить квартиру в 60-70 кв. м по ежемесячному платежу 10 тыс. грн. Заманчивое предложение, если учитывать, что аренда квартиры в Киеве стоит 12-14 тыс. грн в месяц.

В 2022 г. власти хотят выдать по программе "Украинская мечта" 30 тыс. ипотечных кредитов, еще через год — 70 тыс., а затем выйти на стабильные 150 тыс. таких кредитов ежегодно, что в 2-2,5 раза увеличит объемы строительства в стране. Планы замечательные, и выглядят они красиво, но настолько гладко они могут не сработать.

Спрос на льготную ипотеку

В августе и сентябре 2019 г. о доступной ипотеке говорил Алексей Гончарук. Обещал он это, пребывая сначала на должности замруководителя ОП, который отвечает за экономический блок, а затем и как премьер-министр. "Ипотека под 12-13% в гривне уже в следующем году? Невозможно? Я так не думаю! Готовьте бизнес-планы, уважаемые предприниматели", — говорил он.

В апреле 2020 г. Зеленский анонсировал ипотеку для населения под 10% годовых. За первый месяц работы программы было выдано более 200 ипотечных кредитов на 75 млн грн.

А 1 марта 2021 г. начала работать программа "Доступная ипотека 7%". Из названия понятно, под какой процент годовых приобретается недвижимость. Министр финансов Сергей Марченко заявлял, что программой могут воспользоваться 5 тыс. семей в 2021 г.

По ее правилам, предметом ипотеки должны были выступать квартиры или дома на первичном и вторичном рынках, введенные в эксплуатацию с 2018 г. Нормативная площадь — 50 кв. м на человека или семью из двух человек и дополнительно 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. Позже изменениями в соответствующее постановление Кабмина ограничения по возрасту жилья сняли, только для городов-миллионников он не должен превышать 10 лет. Максимальная сумма ипотеки — 2 млн грн, максимальная стоимость предмета ипотеки — не более 2,5 млн грн. Максимальный срок выдачи кредита — 20 лет.

Но программа не стала популярной. По данным Минфина, на 13 января 2022 г. было подписано всего 1417 договоров на сумму 1,221 млрд грн. Заявок было чуть больше — 1943. Большинство договоров заключено на вторичном рынке (77,61%), на первичном — 22,39%. На первом месте Киевская область (31,5% заявок), на втором Киев (30,55%), а на третьем — Львовская область (6,51%).

"Если взять общий объем выданных ипотечных кредитов, то за 10 месяцев 2021 г. это более 7 млрд грн, а за год будет более 10 млрд. А 1,2 млрд — это около 15% от всей ипотеки в Украине. Программа имеет небольшой спрос", — говорит эксперт по жилищным программам Олег Синельников.

Такой результат объясняется ограничениями и завышенными условиями входа в программу. Во-первых, первый взнос довольно большой — 15% от стоимости недвижимости. Некоторые банки в реальности просят и больше, а это сотни тысяч гривень. Добавим сюда еще и банковские комиссии, и платеж получается совсем немалый. Во-вторых, ограниченный метраж для семьи: сложно найти именно такую квартиру. В-третьих, заемщиком должен быть гражданин в возрасте до 50 лет, который не имеет в собственности жилья более 50 кв. м, и с максимальным доходом в размере 10 средних зарплат в регионе, где находится недвижимость.

Проблема с доверием

Программа доступной ипотеки может пробуксовывать из-за понятного недоверия граждан и их опасений, что кредит они могут не выплатить. Ведь 7% или теперь 5% годовых — это для заемщика. Банки кредитуют по своей ставке, а государство компенсирует эту разницу. Но каковы гарантии того, что оно не перестанет это делать?..

"У нас государство в этом плане недобросовестное, — говорит эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — На те же ипотечные молодежные кредиты, которые были раньше, при каждой власти Верховная Рада не могла принять компенсации по процентам. Банк у заемщика требует всю сумму, государство не компенсирует, поэтому людям приходится из своего кармана платить все проценты. Придет новая власть и скажет, что по ипотеке 5% компенсировать не будут. В какой-то момент люди окажутся со своими 25% годовых один на один".

"Кредитует не государство, а банки по своей реальной ставке 13-18% годовых. Банки оценивают высокий риск прекращения государством своих обязательств компенсации ставки. Они закладывают в тело кредита риск, и он высокий, — говорит Олег Синельников. — Главное, чего нет в этой программе, — гарантированного, закрепленного в бюджете объема средств на все годы ее работы".

Деньги ипотеки под 7% идут через компанию "Укрфинжилье", которая была создана в 2020 г., и кроме ипотеки занимается еще и лизингом под 5%. В нее правительство заливает средства через облигации внутреннего госзайма (ОВГЗ) и, судя по интервью Ростислава Шурмы, эта же компания будет кредитовать по программе "Украинская мечта" под 5%.

"Минфин в октябре-ноябре 2021 г. выпустил под программы этой организации ОВГЗ на 20 млрд грн на 15 лет и под 13% годовых, — продолжает Олег Синельников. — На самом деле это очень сомнительный с экономической точки зрения для государства механизм. Государство берет в долг достаточно большую сумму под высокий процент, и за эти деньги власть обещает покупать у коммерческих структур, застройщиков квартиры с последующей сдачей их в лизинг, или будет отдавать в ипотеку под 5% годовых. Взяли под 13%, а будут давать под 5%. Эту разницу будут компенсировать все плательщики налогов, причем не только тело кредита, — 20 млрд грн, — но и ежеквартально Минфин будет платить "Укрфинжилью" по 650 млн грн процентов по этим ценным бумагам".

Нового вау-эффекта не будет

Возможно, программа "Украинская мечта" в части ипотеки будет более успешной, чем ее предшественница, а некоторые ограничения снимут. Ростислав Шурма заявил, что единственное условие для участия в ней — "белые" доходы. Чиновник провел расчеты, как надо будет платить, если заемщик получает новую квартиру. Он взял стоимость недвижимости в 1,5 млн грн, и, по его подсчетам, выплата этой суммы составит 75 тыс. грн в год, или 6,25 тыс. грн в месяц, не считая процентной ставки 5% годовых. В месяц проценты составят около 3 тыс. грн. По словам Шурмы, платеж будет падающим: 75 тыс. грн нужно будет внести в первый год, а затем эта сумма будет сокращаться. Однако сложно понять, как, поскольку ежегодного платежа в 75 тыс. грн как раз хватит, чтобы погасить 1,5 млн грн. за 20 лет.

Впрочем, если верить Шурме, то преград станет меньше, да и 5% при годовой инфляции 10% — это, безусловно, выгодно.

Но проблема в том, что таких квартир, как в примере Шурмы, немного. Мы посмотрели на популярном ресурсе объявлений, можно ли купить квартиру с таким метражом и по такой цене в жилом фонде не старше 2011 г. Предложений оказалось немного — всего 82. Они встречаются в Одессе, Харькове, Черновцах, Хмельницком, пригороде Киева, но очень редко — в самой столице. Действительно, жилье по $900 за квадратный метр найти сложно.

"Такого новостроя в Киеве не существует, — говорит основательница агентства недвижимости NEXT DOOR Юлия Войналович. — Вторичный рынок на сегодняшний день за $1000 за квадратный метр трудно найти. Дом должен быть не старше определенного возраста, а на сегодня это порядка $1500 за квадратный метр. Дом до 5 лет — это устоявшееся, проявившее себя жилье. Оно пользуется спросом и зачастую даже дороже, чем новострой".

Следовательно, 30 тыс. сделок в нынешнем году по ипотеке 5% — очень оптимистичный показатель. Но даже если и он будет выполнен, это не сделает погоды на рынке.

"30 тыс. сделок — небольшое количество. Если это на такой город-миллионник, как Киев, может, оно бы повлияло именно на рынок недвижимости, а если это вся Украина, особенно не повлияет. Это та же история что 7%, но это лучше, чем ничего, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин. — Если под 5% будут ограничения и сюда попадет незначительное количество людей, то на рынок недвижимости это никак не повлияет. Если же будет широкое использование, стоимость недвижимости может увеличиться, потому то увеличится количество людей, которые смогут себе ее позволить".

Эксперты отмечают, что за последние год-два недвижимость в Украине дорожает на 30-40% и без льготных ипотек. Причинами тому — инфляция и высокий спрос. Скорее всего, недвижимость продолжит дорожать из-за промышленной инфляции и роста стоимости строительных материалов.

"Тенденция к росту присутствует по сегодняшний день, — говорит Юлия Войналович. — Сейчас в Киеве на одного киевлянина приходится 7 кв. м новостроя. Он уже и так в дефиците. За $100 тыс. год назад вы могли купить 100 квадратных метров, сейчас на эти деньги вы в лучшем случае купите 70 метров жилья. Есть спрос, и это создает рост цен. Поэтому ипотечное кредитование за 5% вау-эффекта не сделает, потому что он и так есть".

Основатель проптех-компании M4U Владимир Даниленко считает, что для запуска программы "Украинская мечта" необходимо принять закон о гарантировании прав инвесторов в недвижимость и наладить работу разрешительной системы. "Два года в Киеве практически не выдаются разрешения на строительство, — говорит Даниленко. — Многие девелоперские проекты готовы к началу строительства и продаж, и ждут только разрешений. При этом спрос остается стабильным. Это привело к тому, что к началу декабря 2021 г. в активно строящихся новостройках распродано в среднем 70% против 45% в конце 2019 г. Запуск доступного кредитования покупки жилья может привести к росту спроса, но без адекватного предложения он так и не будет удовлетворен. И мы окажемся в ситуации, когда доступная ипотека вроде есть, но она не работает, потому что покупать нечего".

Доступной ипотекой государство хочет дать шанс на свое жилье не самым состоятельным гражданам. Возможно, для этих целей нужно начинать не с ипотеки, а со строительства доступного жилья.