Цена комфорта. Качественное жилье не может быть дешевым
По подсчетам Минрегионстроя, строительство квадратного метра жилья в Киеве обходится в 13,8 тыс. грн, в регионах - 10-12,4 тыс. грн. В то же время необходимо понимать, что это усредненная себестоимость строительства, не учитывающая множество факторов, среди которых - стоимость земельного участка, коммуникаций, строительных материалов и рабочей силы, проектной документации, концепции ЖК, инфраструктурной составляющей и маркетинговых расходов. "Все эти затраты увеличивают стоимость квадратного метра практически в два раза, - отмечает Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club). - Поэтому, если говорить о себестоимости квадратного метра жилья в 13 тыс. грн, как озвучил Минрегионстрой, то это цена проекта с очень плохим качеством".
По итогам апреля 2019 г. средняя стоимость квартир в столице составляла 23,3 тыс. грн/кв. м (минимальная - 16,2 тыс. грн). Эти цифры, по утверждению экспертов рынка, являются экономически обоснованными. Напомним, в апреле 2018-го квадрат стоил 22 тыс. грн (минимальная цена на новостройки в тот период составляла 15,4 тыс. грн).
Дорогие "ингредиенты"
Было бы неправильно пытаться вывести обязательный усредненный ценник для покупателя для всех проектов. Ведь ценообразование у каждого девелопера формируется по уникальным параметрам. Важную роль в нем играют локация объекта, транспортные потоки, концепция, инфраструктурные составляющие ЖК и местности, а также добавочная стоимость. Еще на него в значительной степени влияет наличие полного пакета разрешительных документов или более высокая степень реализации проекта, чем котлован.
Общим для всех застройщиков в структуре расходов на строительство остаются два базовых фактора: стоимость материалов и работ, которые демонстрируют стабильный рост цены. На протяжении последних трех-четырех лет стоимость строительства (стройматериалов и строительных работ) выросла более чем на 50%. В текущем году по тем же причинам увеличение стоимости строительства составит еще как минимум 10-15%, что в конечном итоге скажется на цене квадрата.
И все же себестоимость - это порядка 30% от "ценника" для инвестора, потому как есть другие, вышеизложенные факторы, которые напрямую влияют на ценообразование, отмечает Виктория Берещак, эксперт информационно-аналитического портала о новостройках 3m2.
По данным Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, если всю стоимость строительства объектов формата "город в городе" взять за 100%, то расходы на строительные материалы могут достигать 40%, более 30% - это стоимость строительно-монтажных работ, свыше 5% застройщик тратит на обустройство офиса продаж, зарплаты сотрудникам, работающим в компании, а также на маркетинговое продвижение объекта. Оставшиеся около 25% составляют расходы на создание социально-бытовой инфраструктуры будущего жилого комплекса. Последние, довольно существенные траты несет каждая компания, которая стремится создать уникальный, привлекательный и конкурентоспособный проект.
Перечисляя статьи расходов, застройщики не упоминают еще об одной. Между тем коррупционная составляющая цены квадратного метра составляет от $12 до $20, и этот груз затрат по большому счету ложится на плечи покупателя жилья. По предварительным результатам анонимного исследования, проведенного URE Club, более 80% представителей строительной сферы главным источником коррупции назвали государственные органы, контролирующие отрасль, в частности Государственную строительно-архитектурную инспекцию (ГАСИ). "Вопрос взяток в строительстве - это огромная сумма средств (до $0,5 млрд, которую вынуждены тратить застройщики, чтобы иметь возможность реализовывать свои проекты", - рассказывает Ольга Соловей. Чаще всего с фактами коррупции девелоперы сталкиваются при получении заключительных разрешений и при сдаче объектов в эксплуатацию.
В кармане у застройщика
На сегодняшний день конечная цена квадратного метра для покупателя в киевских объектах комфорт-класса стартует от 18 тыс. грн. "Стоит понимать, что разница в цене не является показателем объективной доходности новостройки, - подчеркивает Александр Панфилов. - Прибыльность объектов эконом- и комфорт-класса сегодня не превышает 20-25%, все остальные "проценты" - это прямые и непрямые дополнительные затраты, которые не имеют ничего общего со строительством и продвижением самого проекта".
Как отмечает эксперт, уровень прибыльности до 25% не меняется на протяжении последних полутора лет и вряд ли претерпит какие-либо изменения в короткой перспективе. С одной стороны, застройщик уже не в состоянии снижать рентабельность своих проектов, иначе ему попросту будет невыгодно заниматься строительством, которое требует достаточно много времени. Не стоит забывать о том, что в 2017-2018 гг. резко сократились объемы жилищного строительства, и это привело к тому, что между спросом и предложением был достигнут разумный баланс. То есть спрос на жилье не является стимулом для пересмотра цен, только экономика самого объекта влияет на их уровень. Таким образом, сложившаяся конъюнктура является на сегодняшний день достаточно объективной и мотивированной.
В пригороде Киева себестоимость жилья, по данным AVM Development Group, составляет 7-13 тыс. грн/кв. м. Для покупателя стоимость жилья варьируется от 9 тыс. до 14 тыс. за квадрат, которая уже учитывает не только расходы на строительство, а еще и затраты на инфраструктуру. "По нашим данным, уровень доходности новостройки за чертой столицы составляет в среднем 20%, в то время как прибыльность киевских объектов может достигать и 35-40% в бизнес- и элит-классах", - отмечает Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group. И добавляет, что за последние три-четыре года рентабельность строительства в пригороде снизилась на 5-8%, и застройщики были вынуждены значительно урезать свои финансовые ожидания от реализации проектов. Вместе с тем в 2018 г. произошла стабилизация уровня прибыльности, отчасти из-за того, что количество возводимых объектов резко сократилось и снизился разрыв между спросом и предложением.
На грани риска
Эксперты предупреждают, чем чреваты инвестиции в квадратные метры стоимостью ниже рыночной. Александр Панфилов советует инвесторам воздержаться от покупки недвижимости в объекте, где цена ниже средней рыночной на 20-25%, поскольку существует вероятность того, что данный объект может пополнить ряды недостроев.
Владислав Кононов уверен, что в 90% случаев, в которых цена на квартиру ниже среднерыночной, это проекты с заведомым обманом. Во-первых, стоимость квадратного метра не может быть ниже себестоимости. Во-вторых, низкая цена сулит целый ряд проблем с вводом объекта в эксплуатацию. Например, отсутствие необходимого пакета документов на строительство, без которого ввести построенный дом в эксплуатацию будет достаточно проблематично. Несколько лет назад уже возникали скандалы, связанные с тем, что застройщик не смог подключить построенный дом к инженерным сетям. Формально дом был готов, но оставался без воды, света, газа и тепла. В-третьих, низкая цена - это показатель низкого качества строительных материалов и привлечение рабочих без квалификации, что сулит большие проблемы для будущих жильцов.
По мнению Виктории Берещак, сэкономить на стоимости квадрата застройщик может и не в ущерб качеству. К примеру, в пригороде удается экономить за счет более низкой цены земли и коммуникаций. Существенная экономия может быть достигнута путем отсутствия простоев, использования инновационных решений и технологий на площадке, то есть если работать качественно с минимальными энергозатратами. Еще один способ экономии - рациональные и продуманные проектные решения, например, сокращение площади помещений общего пользования в допустимых пределах. При комплексной застройке при условии грамотных проектных решений реально сэкономить до 20%. Если же цены ниже не только рыночных, но и установленных Минрегионстроем, это уже тревожный звоночек.
Главные инвесторы
Портрет сегодняшнего покупателя остается достаточно размытым: это могут быть и молодые семьи, и пары со стажем, и студенты, и одинокие люди в возрасте. 20-30% покупателей приобретает недвижимость для перепродажи (инвестируют на стадии котлована и продают на завершающей стадии строительства, когда стоимость повышается на 20-25%) либо для сдачи в аренду. Остальные покупают жилье для себя. Актуальным остается вопрос возможности покупки. Застройщики пытаются сделать ценообразование более гибким, предлагая покупателям совместные с коммерческими банками ипотечные программы, скидки и рассрочку.
Спросом пользуется абсолютно любое жилье, главное условие - продуманные планировки без пустых квадратов. Очень ценятся гардеробные и ниши под встроенные шкафы. Есть когорта покупателей на нестандартные планировочные решения, поэтому выигрывает тот застройщик, который закладывает 3-5% таких планировок в свой проект, отмечает Виктория Берещак.
Что касается пригородного жилья, Владислав Кононов обратил внимание на две тенденции. Во-первых, покупателей все больше привлекает сегмент загородных домов: спрос на коттеджи с начала 2019 г. увеличился на 7-8%. На сегодняшний день стоимость коттеджа сравнима со стоимостью двухкомнатной квартиры в спальном районе Киева. Во-вторых, значительно увеличился интерес покупателей к земельным участкам: по сравнению с началом 2018-го количество продаж земли под индивидуальное строительство возросло на 10-15% и данная тенденция сохранится в ближайшие два-три года. Земельные участки могут подорожать до конца 2019-го на 10-12%.
Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Киева по состоянию на май 2019 г. составляет $860. Стоимость жилья зависит от многих показателей. Прежде всего это месторасположение, класс объекта и инфраструктура. Не менее важными составляющими являются строительные материалы, из которых возводится дом и комплектация объекта (лифты, системы "умный" дом и
т. д.).
Отмечу также, что если застройщик строит жилой комплекс по принципу "город в городе", то стоимость квадратного метра в таких домах будет дороже, чем в отдельно стоящем объекте. В ЖК "Сырецкие сады", "Озерный гай Гатное", "Академ-Квартал" застройщик "Интергал-Буд" планирует строительство всей необходимой инфраструктуры на территории комплексов, что существенно увеличивает их инвестиционную привлекательность.
В жилых комплексах компании "Интергал-Буд" стоимость квадратного метра колеблется от $604 до $1804 за квадратный метр. Так, в ЖК "Озерный гай Гатное", который наша компания строит в селе Гатное Киевской области, стоимость квадратного метра стартует от 14 500 грн за кв. м жилья. А в киевском ЖК "Академ-Квартал" цены от 15 500 за квадрат. При этом элитный комплекс бизнес-класса в центре столицы ЖК "Владимирский" продается по цене от 47 300 грн за квадратный метр.
Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства объекта самые выгодные и приносят покупателям максимальную прибыль. Но инвестировать "в фундамент" можно только с надежными строительными компаниями, которые проверены годами успешной практики на рынке жилья. Компания "Интергал-Буд" работает на рынке 16 лет, мы ввели в эксплуатацию почти 3 млн квадратных метров жилья и при этом ни разу не нарушили свои обязательства.
При покупке жилья на стадии фундамента инвестор может заработать от 25 до 30% и больше. Аналитики рассчитывали, что за год строительства объекта квадратный метр квартиры дорожает в среднем на $100-200. Так, например, квадратный метр в ЖК "Малахит" на ранней стадии строительства стоил около 800 у. е., а сейчас квартиры в этом комплексе продаются приблизительно за 1200-1300 у. е. за кв. м. Отдельно замечу, что новострой с ремонтом стоит на 20-25% дороже, чем аналогичный проект в состоянии "после строителей". В то же время стоимость квадрата при инвестировании в квартиру с ремонтом от компании "Интергал-Буд" увеличивается всего на 2,5 тыс. грн за квадратный метр.
