Только для своих. Почему "доступная ипотека" убьет мечты многих украинцев о квартире

"Доступное жилье": список счастливчиков

4 августа Кабинет Министров утвердил условия деятельности компании "Украинская финансовая жилищная компания" по обеспечению жильем украинцев за счет предоставления ипотеки или жилья на условиях финансового лизинга. Правительство определило перечень тех, кто может претендовать на решение своих жилищных проблем — это будут сотрудники и служащие, получающие зарплату из государственного или местных бюджетов, а также внутренне перемещенные лица.

Также утверждены критерии, кто из бюджетников может получать жилье в ипотеку или финлизинг:

• у кого среднемесячный совокупный доход семьи за последние 6 месяцев не превышает 10 размеров среднемесячной зарплаты в регионе;
• кто в последние 5 лет не имели в собственности жилье или нуждаются в улучшении жилищных условий;
• кому на момент выполнения обязательство по договору ипотеки или финлизинга будет не более 70 лет.

Договора ипотеки или финлизинга будут заключаться с бюджетниками на срок не более 20 лет. Процентная ставка по ипотечному кредиту будет фиксированной на весь срок ипотеки. При этом жилье в финансовый лизинг будет предоставляться без первого взноса, а по ипотечному договору он составит 20% стоимости жилья.

Установлены и нормативы на квартиры, которые будут раздаваться с "государева" плеча. Для финансового лизинга — не более 21 кв. м на каждого члена семьи и дополнительно 10,5 м на семью, но не более 94,5 кв. м. При этом передаваемое в финлизинг жилье должно быть не старше 20 лет или в нем должна быть проведена реконструкция за последние 10 лет. По ипотечному кредиту предусмотрено 50 кв. м жилья — на семью из одного или двух человек, и 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Идея создать новую структуру — "Украинскую финансовую жилищную компанию" — и через нее раздавать дешевую ипотеку, а также скупать на рынке квартиры для сдачи в лизинг полицейским и чиновникам возникла еще в прошлом году. Тогда министр финансов Сергей Марченко обещал, что ипотечные кредиты будут выдаваться в размере до 2 млн грн по ставкам 5-7% годовых на срок от 5 до 20 лет, а жилье в финансовый лизинг будет предоставляться на срок до 20 лет с процентной ставкой около 5% и без уплаты первого взноса. При этом на первом этапе планировалось предоставить 12,5 тыс. ипотечных кредитов, а также приобрести 18,8 тыс. квартир для передачи в лизинг.

Несправедливая раздача пряников

С точки зрения социальной справедливости идея решать проблемы одной группы лиц за счет бюджета (то есть — за счет налогов, собираемых со всех граждан) выглядит весьма сомнительно.

По словам экономиста Бориса Кушнирука, для полноценного развития ипотеки в Украине (ипотеки для всех, а не только для избранных) необходимо, чтобы в экономике сформировались долгосрочные ресурсы с вменяемыми процентными ставками. А идея развивать ипотеку при отсутствии длинных ресурсов и в условиях, когда нельзя гарантировать ни стабильности денег, ни рабочих мест — абсурдна. "Ведь если ставки взлетят — человек не сможет обслуживать кредит и лишится жилья", — сказал он.

На этом фоне и сомнительно, что подобная программа поможет решить жилищный вопрос рядовым бюджетникам. "Если речь идет об ипотеке, то учитель, медик или библиотекарь никогда в жизни не смогут взять ипотеку — они просто не смогут купить жилье за свою зарплату. Разве этими 20 млрд грн, словно пятью хлебами, можно будет обеспечить всех нуждающихся? Нет. Это значит, что жилье получат далеко не все, а те, кому "нужно", — считает эксперт.

Если правительство хочет стимулировать, например, врачей и учителей оставаться работать в провинции, то для этого следовало бы разрабатывать механизмы финансового лизинга, когда, отработав в селах или маленьких городках 5-7-10 лет, врач или учитель могли бы получить жилье в собственность.

Для сотрудников правоохранительной системы и военных, профессия которых предусматривает частую смену места жительства, необходимы другие программы. Например, создание системы служебного жилья, которым человек может пользоваться во время службы, переезжая с места на место. А параллельно с этим нужна система страхования, которая позволит накопить на счету сумму, достаточную для приобретения жилья уже после окончания службы.

Кроме того, по словам Кушнирука, идея украинского правительства развивать ипотеку не учитывает мировой процесс деурбанизации, когда из городов люди все чаще переезжают жить и работать в пригород, а вслед за ними туда перемещается медицина, сфера обслуживания и развлечений, и торговля. "В Украине это видно пока что на примере Киева (вокруг столицы строится около 100 коттеджных городков), а в Европе и США этот процесс уже идет массово и ускоряется. Вскоре окажется, что жилье в городе не так уже и нужно, и поэтому идея развития ипотеки в Киеве становится абсурдной: через 20-30 лет мы будем жить в другом мире", — сказал он.

В свою очередь экономический эксперт Алексей Кущ привел пример США и других развитых стран, где бюджетники сами покупают себе жилье, а государство лишь компенсирует процентную ставку или даже частично тело кредита. "И тогда у чиновника есть мотивация для безупречной службы: потому что если выгнали с работы, то платить по кредиту придется по полной процентной ставке", — сказал он.

А всем остальным — рост цен

Цены на недвижимость в этом году в Украине и так выросли. Только в первом полугодии они в зависимости от региона, на первичном рынке повысились от 15 до 18%, а на вторичном — от 7 до 10%. И как прогнозировали специалисты Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины, до конца года стоимость квартир может увеличиться еще на 5-7% на первичном рынке и на 3-5% — на вторичном.

А вливание новых миллиардов гривен на рынок недвижимости может еще больше подстегнуть цены вверх. По оценкам Алексея Куща, это может дать 5%-й рост цен на недвижимость на первичном рынке, хотя и будет зависеть от того, как именно эти средства будут влиты на рынок — в каком количестве городов будут выдаваться ипотечные кредиты, и в какой период времени — за год или за несколько лет.

Таким образом, когда власть анонсирует доступное жилье для украинцев — она как минимум недоговаривает, а по большому счету просто делит граждан по классовому признаку. Поясним и подытожим.

Понятно, что крупная ипотечная программа при прочих равных условиях подталкивает цены вверх по причине увеличения платежеспособного спроса. И это бьет по карману, в том числе, тех покупателей, кто не получает ипотеку (например, не имея на нее права). Если же ипотека выдается за госсчет — то получается, что все налогоплательщики "помогают" избранным, получателям таких кредитов. В данном случае избранные — это чиновники и шире — бюджетники в целом. Проще говоря, ради такой ипотеки для избранных другие покупатели жилья вынуждены будут переплачивать. Но главная проблема, возможно, даже не в этом, а в том, что при таком подходе частично стирается сама цель — обеспечить доступным жильем как можно больше украинцев. И действительно, не все же люди из группы бюджетников нуждаются в жилье больше, чем те, кто работает в частном секторе. Возможно, если бы, кроме переселенцев, в список претендентов на дешевую ипотеку включили, скажем, многодетные или неполные семьи, которые чаще не имеют возможности улучшить жилищные условия, то и больше людей смогли бы получить в собственность долгожданные "квадраты". А так получается, что власть привела на аттракцион невиданной щедрости не тех украинцев, кто больше всех нуждается в жилье, а класс приближенных, тех, кто и так живет за счет бюджета.