Первичка по новым правилам. Станет ли безопаснее покупать квартиры у застройщиков

Кто и как инвестирует на рынке недвижимости

Задуманная реформа на рынке первичной недвижимости, предложенная в проекте закона № 5091 (авторы в основном из "Слуги народа"), прежде всего затронет так называемый инвестиционный сегмент рынка. На данный момент можно четко выделить несколько базовых групп покупателей в секторе жилой недвижимости.

На вторичном рынке, где продается готовое жилье, в основном оперируют клиенты, для которых важно сразу вселиться в квартиру, а не ждать несколько лет ввода в эксплуатацию. Кроме того, на вторичку опирается и система ипотечного кредитования в банках, которая у нас, правда, находится в зачаточном состоянии.

Первичный рынок – это сегмент покупок жилья для тех, кто может ждать и поэтому заинтересован купить подешевле, а также для тех, кто вкладывает свои денежные капиталы в квадратные метры. Отдельный и очень важный сегмент – трудовые мигранты и представители малого бизнеса в регионах. Для многих из них покупка квартиры в таких городах, как Киев или Львов, – способ обеспечить себе комфортное место проживания на старости и/или жилье для детей, которые поступили в указанных городах в высшие учебные заведения. Кроме того, первичка – это место покупок для тех, кто рассматривает жилье как инструмент получения пассивных доходов.

Ежегодный объем операций на первичном рынке (капитальные инвестиции населения), по данным НБУ, в 2017-2019 гг. составлял порядка 30-35 млрд. За 2020-й точных сумм пока нет в связи с реформаторской неразберихой в системе госконтроля.

Инвестиции "в сваи" выгодны тем, что позволяют с учетом роста цен на вторичке купить квартиру, которая после сдачи дома в эксплуатацию вырастет в цене в полтора раза. Правда, для этого придется ждать от года до трех и надеяться, что рыночная ценовая динамика будет положительной. А это происходит не всегда, как, например, в 2020 г., когда вследствие локдауна рынок жилья претерпел снижение цен в среднем на 10%.

Модель строительного бизнеса

"Сыр" в виде сладких цен, как всегда в таких случаях, сопровождается ростом специфических рисков. Их формированию способствует пирамидальный характер строительного бизнеса: застройщики продают квартиры в домах со степенью готовности нулевого цикла и за эти деньги достраивают объекты, срок сдачи которых уже подошел. И так по спирали. Подобная пирамида успешно работает, когда: а) растут цены; б) растут объемы продаж; в) при сочетании двух предыдущих факторов. Но если происходит ценовой откат или падение объема продаж, вся эта модель может привести к застывшим кранам на строительных площадках.

Для минимизации рисков в строительстве у нас были придуманы различные механизмы доверительного управления средствами клиентов. Создавались фонды финансирования строительства, применялись выпуски целевых облигаций и опционных сертификатов, которые на этапе завершения стройки и ввода дома в эксплуатацию обменивались на готовые квартиры. Основная идея таких инструментов заключалась в том, чтобы между застройщиком и инвестором поставить профессионального управителя (банк, финансовая компанию), который сможет работать с рисками и защитит интересы своего доверителя. Такая модель могла бы успешно работать при условии, что застройщик никак не связан с банком, в первую очередь через систему общих конечных бенефициаров. Но кто же в Украине пустит "чужой" банк на свою стройку? Тем более что банк создавать для подобной схематехники вовсе не обязательно, можно ограничиться более простой формой в виде финансовой компании. Кроме того, активно применялись и схемы с привлечением в этот финансовый оборот институтов совместного инвестирования (ИСИ) в виде паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и корпоративных инвестиционных фондов (КИФ), которые управляются компаниями по управлению активами (КУА).

Как обычно это у нас бывает, хотели бороться с рисками, а на самом деле использовали созданный на законодательном уровне инструментарий для налоговой оптимизации. Здесь все по классике: любой лоббистский закон у нас прикрывается "лучшей европейской практикой" и камуфлируется необходимостью защиты потребителей/инвесторов. А на деле применяется для монопольного доминирования или применения налоговых схем.

В случае со строительным бизнесом речь о последнем. С точки зрения налогообложения застройщика, его основная проблема в том, что валовое поступление доходов не всегда (а реально никогда) совпадает со списанием затрат и возникновением налогового кредита по НДС. Например: застройщик привлек 100 млн грн от покупателей квартир на первичном рынке под объект с готовностью на стадии проекта. Возможностей освоить эти деньги и "разогнать" их по подрядчикам у него нет. Поэтому практически сразу он должен заплатить налог на добавленную стоимость в размере 20% с надеждой на то, что в будущем, его платежи подрядчикам будут включены в налоговый кредит и он компенсирует уплаченное. Но в любом случае – это отвлечение оборотных средств, и немалое. Примерно то же самое происходит и с налогом на прибыль, только еще хуже: уплата его по ставке 18% в надежде на учет государством авансовых платежей в будущем.

Чтобы подобных "налоговых эксцессов" не возникало, и были придуманы финансовые посредники, которые на самом деле не выполняли никаких функций по защите своих клиентов, а лишь использовались в качестве плотины по накоплению инвестиций населения в жилье без налоговых последствий для строительного проекта. То есть упомянутые выше 100 млн грн вложений физлиц попадали не на счет застройщика, а на счет финансового посредника. И перечислялись на ведение строительства "по чайной ложке". К примеру, застройщик знает, что в отчетном месяце он осуществит платежи в пользу контрагентов, которые будут закрыты актами выполненных работ на сумму 20 млн грн. Именно столько застройщику и перечисляет финансовый посредник, в пользу которого первым и выписывается налоговая накладная по НДС на сумму 20 млн грн (ведь застройщик знает, что примерно на такую же сумму он получит налоговые накладные и от своих контрагентов). Таким образом, сальдовое обязательство перед государством по НДС равно нулю. Та же история и с налогом на прибыль: 20 млн грн записывается в доходы после получения платежа от финансового посредника и такая же сумма – в затраты после получения актов выполненных работ от контрагентов.

В этой схеме маржа дохода по строительному проекту срезалась в пользу его бенефициаров с помощью операций с деривативами и целевыми облигациями, которые в конце строительства обменивались на готовые квартиры. Для этого в схему вводился торговец ценными бумагами, доход которого в свою очередь оптимизировался с помощью убыточных операций с мусорными финансовыми инструментами. А сам профит выводился либо в кэш, либо на офшорные счета конечных бенефициаров.

Неприятные последствия

С точки зрения системных последствий, в этой схеме государство не получало свои налоги, а у инвестора возникали риски, так как управитель его доверительной собственностью (имущественные права на квартиру) занимался схематозом, а не реальным контролем за процессом строительства жилого дома.

Оставалось надеяться лишь на надежность бренда, но с банкротством "Аркады", когда примерно 7 млрд грн инвестиций физических лиц зависло в недостроях (не говоря уже о кейсе "Укрбуда"), понятие бренд на нашем строительном рынке изрядно потускнело.

Модель продажи имущественных прав, кроме наличия рисков, имеет и иные функциональные недостатки. Она позволяет работать на рынке слабым компаниям, которые благодаря наличию связей их собственников нахватались "вкусных" строительных площадок. Кроме того, данная схема продаж жилья полностью блокирует развитие ипотеки на первичном рынке, так как ипотечное кредитование под залог имущественных прав – нонсенс, хотя некоторые банки-умельцы научились и этому.

Высокий уровень рисков на рынке первичного жилья в Украине и системный схематоз вместо защиты прав инвесторов привели к тому, что в 2020-м в Украине, по разным оценкам, насчитывалось порядка 150 замороженных строительных объектов, из которых в самом Киеве – 51, Киевской области – 23, в Одесской – 14. Кстати о столице – здесь из почти 500 активных проектов в сфере жилья, по оценкам экспертов, почти половина – проблемные, что говорит о полном отсутствии системного контроля как со стороны центральных органов власти, так и городских. Город по сути оказался во власти крупных застройщиков, подтверждая тезис о том, что капитал – это чистая власть.  

Новые правила

Прежде всего в новом проекте закона авторы пытаются устранить проблему, когда одну и ту же квартиру до окончания строительства продают нескольким покупателям (ведь до момента ввода дома в эксплуатацию недвижимость не учитывается в государственном реестре). Теперь же предлагается обязать застройщика регистрировать в госреестре специальные имущественные права, переход права собственности на которые подлежит такой же регистрации, как и на обычную квартиру. Для этого даже вводится новый термин – специальное имущественное право, которое возникает с момента получения разрешения на проведение строительных работ и действует до даты ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, устанавливается минимальный размер имущественных прав, которые застройщик не имеет права продавать до завершения строительства (как некий резерв, гарантирующий достройку объекта в случае проблем у первоначального заказчика). Размер этого минимума определяет Кабмин специальным постановлением.

Впервые вводится понятие "девелопер строительства". Под ним подразумевается лицо (юридическое или предприниматель), которое организовывает строительство и финансирование объекта, включая заключение договора с заказчиком.

Что это даст на практике? Есть лишь один крупный позитив – практически исчезнет риск двойных продаж одной и той же квартиры на стадии строительства. Но не исчезнет риск недостроев. В Киеве, на Троещине, есть знаменитые дома-башни, которые уже много лет не вводятся в эксплуатацию и непригодны для проживания. Их "жильцы" через суд добились регистрации в госреестре своих имущественных прав на квартиры. Но извлечение из реестра, подтверждающее право собственности, "согреет сердце" лишь тогда, когда твой дом построен. А когда нет – это лишь бумажный призрак надежды…

Передача на откуп Кабмину права на определение непродаваемого остатка имущественных прав – это очередной реверанс в сторону "экономики РОЗ (распил/откат/занос)", когда застройщикам придется "заносить", чтобы этот показатель был на нужном уровне.

Узаконивание понятия девелопера – в целом позитивно, а то у нас и титулы года соответствующие вручают, и премии, и конференции проводят, а законодательного трактования до сих пор не было. Но здесь есть одно упущение – вводя понятие девелопера, законодатели, к сожалению, не пошли дальше, а нужно было дописать норму об обязательном декларировании конечного бенефициара строительного проекта – физического лица. Чтобы инвесторы и государство четко понимали, кто конкретно стоит за тем или иным проектом, без догадок прессы и журналистов-расследователей.

Стоит ли бояться банкротств и монополизации

Впрочем, само применение неснижаемого остатка имущественных прав, по мысли критиков законопроекта, может привести к банкротству малых и средних застройщиков и монополизации рынка крупными компаниями. Но тут, скорее всего, обычная фигура речи, когда пугают монополизацией для снятия неугодных законодательных норм. На самом деле данная новация приведет к банкротству лишь тех строительных компаний, которые работают "на флажке", не имея достаточного запаса прочности. В модели банкротств Хаймона Мински ("момент Мински") – этот тип компаний можно отнести к пирамидам. Для них замораживание даже 10% квартир до даты сдачи дома в эксплуатацию – уже риск банкротства. Но это могут быть как крупные компании, так и малые и средние.

Недострои и коррупция остаются

Сам законопроект не решает проблему ключевого риска в жилом строительстве – риска недостроев. А ее можно решить лишь с помощью полного запрета на продажу квартир в недостроенных домах. Но готовы ли к таким ограничениям рынок и инвесторы? Вопрос контроверсионный.

Минимизации рисков можно было бы достичь не так с помощью введения неснижаемого остатка имущественных прав, как благодаря созданию специального фонда компенсации потерь инвесторов в сфере жилищного строительства, куда застройщики отчисляли бы, например, 5% от привлеченных средств. А сама компенсация выплачивалась бы из расчета: один инвестор – компенсация за одну квартиру, чтобы механизм возмещения не охватывал спекулятивные покупки.

Кроме того, законопроект не решает ключевые изъяны нашего рынка: коррупцию на стадии выделения участков под застройку и производную от этой проблему низкого уровня конкуренции, а соответственно, отсутствие должного объема строительства (недостаточность предложения). Почему эти проблемы так важны? Только лишь для воспроизводства старого жилого фонда в Украине нужно строить в пять раз больше нового жилья. На средствах населения это невозможно. Нужны финансовые механизмы и массовая ипотека. Но на фоне ограниченности предложения рост кредитования вызовет лишь надувание ценового пузыря и приведет к парадоксу, когда при низких ставках ипотеки доступность жилья для населения снизится. Ведь одно дело – взять кредит под высокий процент (например, 15%), но на покупку квартиры стоимостью $30 тыс., или воспользоваться "доступной ипотекой" под 7%, но при этом цена квартиры вырастет до $100 тыс.

Для минимизации коррупции необходимо на законодательном уровне запретить выделение участков под застройку на правах аренды: они должны исключительно продаваться на открытых аукционах, ведь аренда – это механизм, позволяющий чиновнику в городе забирать доход от передачи участков себе в карман. Нужно расширять механизмы поддержки конкуренции с помощью прозрачного выделения земли и простых механизмов введения объектов в эксплуатацию и подключения их к базовой инженерной инфраструктуре. Но тут пока мы лишь наблюдаем, как в результате "успешных реформ" та же Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) размножается делением, когда ей на смену приходят уже две госструктуры, сея неразбериху и хаос. Ведь мутная вода – очень благоприятная среда для схем.