Снизить риски. Как купить квартиру и не пожалеть об этом
Покупка квартиры — важное событие в жизни каждого человека, а для многих такая сделка заключается раз и на всю жизнь. Это ответственный шаг и сложный процесс, связанный с большими денежными вложениями и сопряженный с финансовыми рисками. На деятельность застройщика влияют многие факторы — макро- и микроэкономические показатели, нестабильная политическая ситуация, изменения в законодательстве и др. Они способны усложнить деятельность, привести к задержкам в строительстве. Под давлением этих факторов, а также огромной конкуренции недобросовестный застройщик может пойти на разные уловки: указать ложные сроки строительства, снизить качество строительства, требовать доплаты за квадратные метры и т. д. Добросовестные компании с солидной репутацией и финансовой устойчивостью даже в сложных ситуациях способны найти выход из создавшегося положения, не нанося ущерба покупателям. И чтобы отношения с застройщиком не принесли разочарования, при знакомстве с ним пропустите конфетно-букетный период и сразу перейдите к сбору информации, которая убедит вас в его надежности. Какие данные нужно собрать и какими источниками информации при этом можно воспользоваться, рассказала Екатерина Маркова, юрист группы компаний Greenville.
Составляющие надежности
На надежность застройщика указывают сведения, которые касаются результативности его опыта в строительстве и намерений достроить дом, репутации на рынке и финансовой состоятельности, наличия разрешительной документации. Прежде всего покупателю нужно поинтересоваться построенными объектами, соблюдением сроков их возведения и выполнением всех других обещаний застройщика, а также не возникало ли у него проблем с документами.
Если вас заинтересовал новый объект, обратите внимание на информацию, которую предоставляет о нем застройщик, — проект, планы строительства и сроки выполнения работ, наличие фото- или видеоотчетов со стройплощадки. Но более надежный способ убедиться в добропорядочности застройщика — это самому побывать на объекте хотя бы несколько раз, чтобы увидеть динамику строительства, работу техники, режим работы строителей. Опасность может поджидать покупателя и в ценовой политике компании: изучите цены на рынке недвижимости, и если стоимость квадратного метра в понравившемся объекте существенно ниже, чем в подобных, это должно насторожить — никто из застройщиков не станет работать себе в убыток.
Все эти сведения косвенно будут указывать на намерения застройщика — завершить проект или создать финансовую пирамиду на своем строительстве.
Надежность застройщика определяет совокупность опыта и репутации, наличие наград за реализованные проекты. "Заработать репутацию на высококонкурентном рынке недвижимости нелегко, одним сарафанным радио не выйти в топ добросовестных застройщиков, — отмечает Екатерина Маркова. — Полученные награды свидетельствуют о признании на рынке и высокой квалификации компании. Главные признаки надежности застройщика: его имя на рынке, желание достроить свой проект и запланированное реальное финансирование".
Признаки стабильности
Важными факторами при оценке надежности компании-застройщика являются его финансовая состоятельность и ключевые партнеры. Финансовая состоятельность зависит от того, строит ли застройщик за свои деньги или за кредитные, финансирует ли строительство только за счет средств, которые привлекает от продажи имущественных прав на будущие квартиры. Проверить финансовую устойчивость застройщика могут профильные специалисты. Но оценить риски финансирования можно и самостоятельно, а для этого достаточно узнать информацию о способах финансирования. Если застройщик сам финансирует строительство, а продажу квартир начинает на поздних этапах готовности объекта или на этапе ввода/после ввода в эксплуатацию — это идеальная, но крайне редкая ситуация. Если застройщик финансирует строительство за счет собственных и кредитных средств, а средства физических лиц привлекает за счет продажи имущественных прав на будущую квартиру — это приемлемая ситуация с невысокими рисками финансирования. В случае, если застройщик финансирует строительство только за счет средств, которые привлекает от продажи имущественных прав на будущие квартиры и нежилые помещения, существует высокий риск того, что финансирование строительства может остановиться в любой момент. Это, к слову, довольно распространенная практика.
Обратите внимание на ключевых партнеров компании. Наличие надежного банка среди партнеров является дополнительным плюсом в репутации застройщика. Финансовое учреждение проводит свою проверку и предоставляет ипотеку на жилой комплекс только надежному застройщику. Соответственно, наличие аккредитации строительной компании в топовых финансовых организациях (банках) служит сигналом о предварительной проверке ее репутации. "Но не стоит данный факт принимать как догму, ведь не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом, — подчеркивает юрист группы компаний Greenville. — Так что наличие банка среди партнеров застройщика — это лишь один из факторов его надежности, который не является определяющим".
Если партнерами выступают крупные инвесторы или генподрядчики с солидной репутацией, то это тоже свидетельствует о серьезности его намерений.
Документы на стол
При покупке квартиры у застройщика нужно проверить наличие многих документов: выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований; устав; протокол о назначении руководителя; если документы от имени юридического лица будут подписываться представителем, то необходимо поинтересоваться о наличии у него доверенности и ознакомиться с ее текстом. Также нужно проверить лицензию на осуществление хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры. В настоящее время такая лицензия требуется строительной организации при строительстве объектов IV и V категорий сложности.
Дальше проверяем правоустанавливающие документы, подтверждающие права владения земельным участком, позволяющие, исходя из его целевого назначения, использовать такой участок для застройки. Поинтересуйтесь наличием документов, позволяющих застройщику использовать земельный участок, если он находится в собственности или в арендном пользовании третьего лица. Обычно это договор о передаче функций заказчика или о совместной деятельности, заключенный между лицом, имеющим права на земельный участок, и застройщиком. Нужно проверить проектную и разрешительную документацию на ведение строительных работ: это декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I–III категорий сложности или разрешение на выполнение строительных работ, выданное органом, на строительство объектов IV и V категорий сложности. Также в списке — подтверждение уплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры, документы для заключения сделки.
Источники информации
Объем информации, которую необходимо собрать, прежде чем делать выводы о застройщике и его объекте, огромен. За помощью можно обратиться к юристу или же использовать открытые источники: информацию о застройщике можно найти на сайте Единого госреестра юридических и физических лиц-предпринимателей, проверить "чистоту" компании — в реестре судебных решений, ознакомиться с информацией об участке, его статусе и целевом назначении — в публичной кадастровой карте, о статусе стройки — на сайте градостроительного кадастра Киева. Посмотреть разрешительную документацию — на сайте застройщика.
Не менее интересны другие площадки, так называемые "черные списки". Стоит заглянуть на сайт Ассоциации пострадавших инвесторов, чтобы удостовериться, что выбранный объект не фигурирует в списке проблемных. О многом могут рассказать отзывы покупателей или потенциальных инвесторов, размещенные на профильных форумах.
Наконец, важно то, какую ответственность перед инвестором берет на себя застройщик. Он должен отвечать за качество постройки, за принятие домов в эксплуатацию в указанные сроки, за исправление строительных изъянов и дефектов. Но это в идеале — в случае, когда застройщик является добросовестным, а каждый шаг в его деятельности только подтверждает солидную репутацию.
