Рынок земли в Украине. Кто и как сможет продавать и покупать гектары с 1 июля

На первом этапе, с 1 июля 2021 г., земли сельскохозяйственного назначения смогут покупать только физические лица — граждане Украины. Максимальный размер земельного участка, установленный законодательством, — 100 гектаров на человека. Минимальный размер участка — два гектара.

Второй этап предусматривает, что с 1 января 2024 г. получат возможность приобретать права собственности на землю и юридические лица, но с условием что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а их участниками являются лишь граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины; территориальные общины и государство. Также собственниками земли смогут быть банки — но только в порядке обращения взыскания на предмет залога. Максимальный размер земельного участка в собственности юрлица будет 10 тыс. га.

Цена на землю будет формироваться по договоренности между покупателем и продавцом. Однако до 1 января 2030 г. цена продажи земельных участков сельскохозназначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки, которую будет проводить соответствующий орган Госгеокадастра.

Потребуются:

• паспорта продавца и покупателя;
• идентификационные коды продавца и покупателя;
• отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;
• документы, которые подтверждают право собственности на земельный участок (извлечение из реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт);
• извлечение из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать все условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, имеющиеся ограничения и подобную информацию. Перед заключением соглашения потребуется проверить регистрацию земельного участка в Госземкадастре и регистрацию права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости недвижимого имущества и документа, который подтвердит уплату продавцом в бюджет налога на доходы. Такой налог будущий продавец перечисляет по месту нотариального удостоверения соглашения в размере 1/10 прожиточного минимума для трудоспособных лиц.

Физическое лицо, продавшее свой земельный участок, вправе не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор (ВС) при условии, если человек продает недвижимое имущество впервые на протяжении года, а размер земельного участка не превышает норму безоплатной передачи, определенной в статье 121 Земельного кодекса Украины и при этом участок находится в собственности продавца свыше трех лет.

В другой ситуации гражданину придется платить 5% НДФЛ и 1,5% ВС от стоимости земельного участка, установленного в договоре.

Исключительно земли сельскохозяйственного назначения частной формы собственности, говорится в Законе Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Есть и исключение: граждане смогут выкупать земельные участки из государственной или коммунальной собственности, принадлежащие им на праве постоянного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения или аренды (в определенных случаях). Но только если такие земельные участки были предоставлены им для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Важная часть реформы — возможность граждан, уже пользующихся землей, выкупить ее в первоочередном порядке. Согласно законодательству, выкупить землю могут граждане Украины, которым принадлежит право:

• постоянного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения фермерского хозяйства;
• арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды переоформлением права постоянного пользования земельных участков до 2010 г.

Эти граждане могут выкупить участки с рассрочкой до 10 лет. Цена земли будет равняться нормативной денежной оценке, без проведения земельных торгов. В случае покупки участка с рассрочкой, право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.

Проверка покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения будет необходима для осуществления нотариальных действий.

Процесс будет включать следующие действия:

• установление личности покупателя (или конечного бенефициара компании);
• проверка применения санкций к покупателю;
• проверка его наличия в списке лиц, связанных с терроризмом;
• определение общей площади земельных участков с/х назначения, которые находятся в его владении.

По результатам проверки нотариус должен будет составить протокол с информацией о соответствии/несоответствии покупателя законодательству.

Также нотариус обязан проверить источник происхождение средств на покупку земли. Допускается приобретение паев за средства, полученные в форме зарплаты, премий, дивидендов, выигрышей, страховых выплат, доходов от бизнеса и других. Покупатель должен предъявить, в частности, декларацию о доходах или налоговую отчетность (для ФОП и юрлиц).

Здесь мнений очень много. Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко считает, что после запуска рынка средняя стоимость одного гектара земли сельскохозяйственного назначения будет колебаться в районе 50 тыс. грн. А премьер-министр Денис Шмыгаль не раз заявлял, что после запуска рынка земли в течение 5-10 лет стоимость земли может возрастать от 2 до 5 раз.

Как считают эксперты, с которыми в разное время разговаривал обозреватель "ДС", на старте стоимость сельхозземли будет сравнительно низкой. У этого две причины: невозможность ее покупки юрлицами и достаточно большое количество совсем бедных людей, готовых быстро улучшить свое материальное положение. Подтолкнуть цены вверх сможет только спрос со стороны "конечных потребителей" — агрохолдингов и крупных фермеров. Но им придется ждать начала 2024 г.

Большинство называет примерно такие суммы: с открытием рынка земли сделки по ее выкупу будут стартовать с $1-1,2 тыс./га, а предельные значения установятся на уровне $2,5-3 тыс. Средний же диапазон — порядка 60-70% сделок — ближайшие два года будет оставаться в рамках $1,5-1,7 тыс./га.

На цену земли будут влиять три ключевых фактора:

• объем прибыли, который можно получить получаемой с каждого гектара земли;
• расположение участка (далеко ли он от дороги, от водоема, не окружен ли он землями одного-единственного собственника);
• специфика самого земельного участка (одно дело чернозем в зоне нерискованного земледелия, другое — полупустыня под Херсоном).

Прекращение права частной собственности на земельный участок и следующее за ним возникновение права коммунальной или государственной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, при условии предварительного и полного возмещения его стоимости на основании и в порядке, установленных законом.

Сперва требуется попросить у собственника согласие на ее выкуп для общественных нужд. В случае отказа возможно принудительное отчуждение земельного участка по решению суда. Но только под размещение на этой земле:

• объектов национальной безопасности и обороны;
• линейных объектов и объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, мостов, эстакад, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, аэропортов, нефтяных и газовых терминалов, электростанций) и объектов, необходимых для их эксплуатации;
• объектов, связанных с добычей полезных ископаемых общегосударственного значения;
• объектов природно-заповедного фонда;
• кладбищ.

Пока официальных данных по рынку земли нет, о ценности земельных участков в разных областях Украины можно судить по стоимости аренды сельскохозяйственных земель. В среднем по стране она составляет 3378 грн за гектар, и за прошлый год выросла на 6,5%. Соответственно, где выше стоимость аренды, — там земля более востребована агропроизводителями и, соответственно, будет дороже стоить после открытия рынка.

Самая высокая стоимость аренды земли сегодня — в Киевской, Полтавской, Черкасской, Винницкой, Хмельницкой и Тернопольской областях.

Ниже — в Черниговской, Сумской, Кировоградской, Черновецкой, Закарпатской областях.

Самые низкие цены — на юге и востоке, что объясняется засушливым климатом и низкой производительностью земель. Это Донецкая, Днепропетровская, Херсонская области.