Рейдеры в законе. Как теперь будут отжимать бизнес и недвижимость

3 октября Верховная Рада приняла Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности", который должен существенно усложнить жизнь рейдерам. Рейдерство —  довольно обширное понятие, одним из его видов является незаконное переоформление прав собственности на бизнес и недвижимость. Именно этого вида рейдерства касается принятый Радой закон. "ДС" разбиралась, как он будет работать и поможет ли собственникам защитить свое имущество. 

История реформ и мошенничества

Свой вариант истории становления в Украине процедуры регистрации прав собственности на недвижимость и бизнес, а также соответствующего рейдерства предложил юрист Сергей Ярош. Он отмечает, что на момент провозглашения независимости в стране не было централизованной системы единых государственных реестров: БТИ, находящиеся в коммунальной собственности, вели учет прав на здания и сооружения, местные органы земельных ресурсов — на земучастки, а местные органы исполнительной власти — учет юридических лиц. Законодательство в этой сфере менялось и совершенствовалось, но каждое такое изменение порождало всплески активности рейдеров.

Например, с 2004 г. Минюст воевал с БТИ и органами земельных ресурсов за право контролировать реестр недвижимости и в 2013 г. победил — ему была подчинена Государственная регистрационная служба, которая стала контролировать все регистрационные действия в стране, и одновременно с этим стал действовать новый Госреестр вещных прав на недвижимость и их обременений. Такая система позволила Минюсту взять под контроль регистрацию прав собственности, но это породило и очень большую проблему: госрегистраторы стали монополистами и тут же развели коррупцию в своих рядах — без взятки внести изменения в реестр не могли не только мошенники, но и законные собственники. Мало того, это породило новую волну рейдерства — кто первым при содействии госрегистратора успевал внести себя в реестр, тот и становился реальным хозяином бизнеса или недвижимости. Как вспоминает Ярош, многие чиновники и политики, сбежавшие из Украины весной 2014 г. и не успевшие внести в реестр свои квартиры на Крещатике, попросту их потеряли — мошенники переписали эту недвижимость на себя.

С целью побороть монополизм и коррупцию в 2015 г. была проведена еще одна реформа — к Госреестру вещных прав на недвижимость был открыт публичный доступ, а Верховная Рада изменила законы, которые регулировали порядок регистрации юрлиц и прав на недвижимость. Суть реформы состояла в том, что полномочия госрегистрации были делегированы максимально широкому кругу субъектов — кроме 2 тыс. госрегистраторов, право совершать регистрационные действия получили несколько тысяч нотариусов. Кроме того, законодательство разрешило предоставлять эти услуги банкам и центрам предоставления админуслуг в местных советах, которые должны были получить аккредитацию у Минюста.

Однако это породило новую волну рейдерства и мошенничества. Ведь в отличие от бывших госрегистраторов новые, а также частные нотариусы были независимы от Минюста и стали злоупотреблять своими правами — участились случаи использования поддельных документов при регистрации прав собственности. Например, для изменения собственника или руководителя юрлица, зарегистрированного в Киеве, достаточно было подделать подписи в документах и подать их регистратору в Донецкой или Луганской областях, а для изменения собственника недвижимости достаточно было предоставить поддельное судебное решение. При этом регистратора привлечь к ответственности почти не удавалось — формально он ничего не нарушал, а доказать его сговор с мошенниками было почти невозможно.

Что будет теперь

Принятый Верховной Радой закон имеет два главных нововведения. Первое — он прекращает деятельность в сфере госрегистрации для аккредитованных субъектов. Фактически теперь право осуществлять госрегистрацию останется только у нотариусов, а многочисленные коммунальные БТИ и коммунальные предприятия, которые получили аккредитацию от Минюста на совершение госрегистрации после реформы законов в 2015 г,, эту возможность потеряют.

Юрист судебной практики "ЮКК Де-Юре" Владислав Мартынчук пояснил и второе нововведение закона — принцип одновременности нотариального действия и государственной регистрации прав. Это означает, что непосредственно после совершения определенных нотариальных действий нотариус обязан осуществить государственную регистрацию соответствующих прав. Это, например, действия, связанные с переходом прав на недвижимое имущество или объект незавершенного строительства, с возникновением, изменением, прекращением корпоративных прав.

"Например, ранее можно было заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, но не регистрировать его. Зарегистрировать его можно было потом в любой момент, но переход прав происходит лишь в момент регистрации. На практике это создавало возможности для мошенников — "внезапно" мог появиться договор, по которому этот объект был продан другому лицу. Причем договор был заключен невесть когда, нотариус, который "удостоверил" договор, давно умер, а в архиве по каким-то причинам отсутствует экземпляр договора. Ко всему этому добавляется перепродажа последующему собственнику и исчезновение в неизвестном направлении первоначального покупателя. Распутать этот клубок не всегда удавалось", — сказал юрист.

По мнению Мартынчука, внедрение принципа одновременности нотариального действия и госрегистрации прав позволит если не полностью избежать таких ситуаций, то хотя бы существенно минимизировать риск их возникновения.

В свою очередь, управляющий партнер юридической компании Altius Денис Цыхоня отметил, что теперь полномочиями проводить госрегистрацию будут наделены только нотариусы, а принцип одновременности нотариального действия и госрегистрации прав означает, что и сделку, и регистрационное действие должен проводить один и тот же нотариус.

Также Рада ужесточила наказание за нарушение сроков проведения госрегистрации юрлиц и физлиц-предпринимателей, за вымогательство не предусмотренных законом документов для госрегистрации, а также за нарушение порядка госрегистрации вещных прав на недвижимость и их отягощений. Однако только за повторное нарушение, совершенное в течение года: если ранее за это полагался штраф в размере 300–500 необлагаемых налогом минимумов (необлагаемый налогом минимум — 17 грн), то теперь — 500–1000 необлагаемых налогом минимумов. С учетом того, что зачастую речь идет о рейдерских атаках на многомиллионный бизнес, указанный уровень штрафов, скорее всего, не станет хорошим предохранителем. Возможно, законодателям следовало криминализировать ответственность за нарушение сохранности электронных реестров, но, видимо, подобное решение сочли слишком радикальным.

Новые риски

По мнению Цыхони, принцип одновременности сильно усложнит заключение сделок по покупке больших компаний. Такие сделки могли растягиваться на несколько месяцев, ведь долгосрочность процедуры покупки доли обуславливалась выполнением продавцом ряда условий по сделке, таких как выполнение договорных обязательств, завершение строительства зданий, приобретение техники на эксклюзивных для продавца условиях и т. д. Другими словами, приведение предприятия в максимально "интересный" для покупателя вид.

"Сейчас же покупатель будет приобретать право собственности на долю в предприятии в момент заключения сделки, то есть без отлагательных условий. Это вызовет ряд трудностей. Для покупателя возникает перспектива покупки кота в мешке, а для продавца — снижения количества заинтересованных покупателей из-за нового риска. Безусловно, сделки не исчезнут, но для сторон стоимость по их подготовке увеличится в разы, так же как и риск незаключения сделки в итоге", — сказал Цыхоня.

Также, по мнению юриста, принятый закон повлечет за собой существенное повышение расходов у сторон при оформлении сделок у нотариусов, поскольку они теперь фактически являются монополистами в данной сфере.

Собственники будут спать спокойнее

Но в целом принятые изменения должны усложнить жизнь рейдерам и упростить ее собственникам бизнеса и недвижимости. "Снизить рейдерство эти изменения помогут, как минимум устранив правовые механизмы, делавшие возможными некоторые из рейдерских схем", —считает Мартынчук.

По мнению Цыхони, изменения позволят снизить незаконные операции с недвижимостью и манипуляции с долями в уставном капитале компаний. "Однако вывести рейдерство на нулевой уровень, который обещают в правительстве, не получится. Снижение уровня рейдерства в основном будет происходить за счет роста ценника на услуги недобросовестных нотариусов, которые существовали всегда. К счастью, их немного, и это тоже плюс к борьбе с рейдерством. По сути, новые изменения просто увеличивают стоимость рейдерских захватов и незаконных операций с недвижимостью, а не делают их невозможными", — отмечает юрист.

В оценках с юристами солидарен и Офис эффективного регулирования, по данным которого с 2013 г. в Украине было совершено 3 тыс. рейдерских захватов.