Земля 2.0. Как власть окончательно решила торговать народным достоянием
Депутаты подготовили ко второму чтению проект Закона №2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" или попросту - "О рынке сельхозземель".
Всего парламентарии предложили к проголосованному 13 ноября 2019 г. в первом чтении законопроекту 4018 правок. Однако при рассмотрении на аграрном комитете Рады были учтены только девять правок, все остальные - отклонены.
Но единственная существенная правка, которая охватывает ключевые изменения в законопроекте между первым и вторым чтениями и была учтена, принадлежит трем авторам - замглавы аграрного комитета Рады Павлу Халимону, главе аграрного подкомитета Артему Чорноморову и члену аграрного комитета Марине Никитиной, все - из фракции партии "Слуга народа". Именно эти изменения мы и рассмотрим.
Землю иностранцами - только после референдума
После редактирования ко второму чтению в законопроекте появилась норма, согласно которой иностранцы могут стать собственниками украинской сельхозземли только в том случае, если это решение будет принято на референдуме. Появление этой нормы не стало неожиданностью - еще до голосования законопроекта в первом чтении включить ее в текст пообещал президент Владимир Зеленский.
В законопроекте прописано, что иностранцы-физлица и иностранные компании могут получать право собственности на сельхозземлю "со дня одобрения этого решения на референдуме". Однако ни о сроках проведения такого референдума, ни о его условиях в законопроекте не сказано ни слова. При этом независимо от результатов референдума запрещено давать право собственности на землю юрлицам, акционерами или бенефициарами которых являются иностранные государства.
Напомним, что в первоначальной редакции законопроекта запрет на владение землей иностранцами (в том числе - иностранными государствами) был ограничен только до 1 января 2024 г. И если ранее после этой даты иностранцы смогли бы покупать сельхозземлю государственной и коммунальной собственности, то в новой редакции продажа такой земли будет запрещена, невзирая на референдум.
Также в новой редакции прописано ограничение на владение иностранцами землей в приграничных районах - они не могут стать собственниками участков, расположенных ближе 50 км от госграницы.
Больше 10 тыс. га в одни руки не давать
Вторая по резонансности норма законопроекта - размер концентрации земли в одних руках. В новой редакции предложено ввести ограничение - не более 10 тыс. га в одни руки, и при этом не важно, это физлицо или юрлицо. Депутаты также специально прописали ограничения, которые не позволят концентрировать больше 10 тыс. га в одних юридических "руках".
В частности, общая площадь земельный участков в собственности юрлица не может превышать общей площади участков всех участников этого юрлица. При этом если физлицо владеет правом собственности на долю в уставном капитале или паевом фонде компании или ее акциями, то будет считаться, что такому гражданину принадлежит не только его собственная земля, но и соответствующие наделы, которыми владеет это юрлицо. Нарушение данной нормы является основанием для конфискации этой земли.
Однако насколько такие ограничения будут действенны - пока не понятно. Тем более что бизнес - как вода, он всегда сможет найти лазейку и просочиться сквозь ограничения.
Предыдущая версия законопроекта допускала куда большую концентрацию земли в одних руках: в пределах одной объединенной территориальной громады - не более 25% земель; в пределах одной области - не более 8%; в пределах Украины - не более 0,5%. Практически это означало, что в одних руках не должно было быть более 200 тыс. га сельхозземли. Отметим, что на сегодня крупные агрохолдинги уже превысили это ограничение, некоторые - вдвое или даже втрое.
Однако физическое снижение лимита с 200 тыс. до 10 тыс. га - не совсем позитивно с точки зрения предотвращения монополизма. Денис Низалов, доцент департамента экономики Университета Де-Монфорта, старший советник по вопросам управления земельными ресурсами проекта Prindex, отметил на своей странице в Facebook, что отказ ограничивать максимальную концентрацию земли на уровне до 35% от территории ОТГ означает, что некоторые собственники смогут скупить землю и контролировать отдельные ОТГ, влиять на других собственников, арендаторов и органы местного самоуправления.
Он уточнил, что уже есть случаи контроля через договора аренды, ведь 25% ОТГ имеют площадь менее 10 тыс. га, а 60% общин - менее 20 тыс. га, включая земли всех видов целевого назначения. "Это означает, что в случае монополизации действующие собственники и местные бюджеты понесут существенные затраты, а в Украине окончательно сформируется класс земельных баронов", - отметил он.
В свою очередь Денис Марчук, зампредседателя "Всеукраинской аграрной рады", которая отстаивает интересы фермеров, отметил, что снижение уровня концентрации земель в новой редакции законопроекта с 200 тыс. до 10 тыс. га - несомненный позитив. Также он считает положительным ограничение, согласно которому землей могут владеть только юрлица, созданные гражданами Украины, а не другими юрлицами. "Это сделает невозможным владение землей иностранцами - бенефициарами компаний", - сказал он.
Негативом Марчук назвал то, что в законопроект так и не внесена этапность внедрения рынка, когда первоначально право приобретать землю получили бы физлица, а юрлица - по прошествии нескольких лет. "Потому что конкурировать физлицам с юрлицами очень тяжело. Крупные компании у нас уже готовы к рынку: они имеют финансовый ресурс, они могут кредитоваться под значительно меньший процент, чем физлица-фермеры. И поддержка от государства на покупку земли будет предоставляться только юрлицам, и банки будут работать только с теми, у кого есть кредитная история, ликвидность и материальные ценности. А у малого фермера такой кредитной истории нет, и ему претендовать на получение кредитов будет очень тяжело. Поэтому более справедливо было бы начать рынок земли исключительно с физических лиц, а через 3-4 года, когда физлица окрепнут, можно запускать на рынок юрлиц с определенными ограничениями", - сказал он.
Банки смогут брать землю в залог
Существенное отличие новой редакции закона - собственниками земли могут становиться банки, но только в случае, если они взыскивают землю в качестве предмета залога. Это означает, что банки смогут выдавать кредиты под залог земли. В редакции законопроекта, подготовленного к первому чтению банки как собственники земли не упоминались вообще.
При этом на банки не распространяется ограничение по объему собственностью на землю - они могут владеть и более 10 тыс. га., но есть нюанс - после получения права собственности на земельный участок обязаны в течение двух лет продать его.
Чтобы не продешевили
Депутаты заложили в законопроект ко второму чтению норму, которая должна защитить собственников паев от продажи их за бесценок - до 1 января 2030 г. цена продажи земли не может быть ниже, чем ее нормативная денежная оценка. В редакции к первому чтению ценовых ограничений законопроект не содержал.
Право первой ночи
В законопроекте ко второму чтению переписана норма о преимущественном праве на покупку земли. И оно может быть передано арендатором другому лицу, о чем он должен письменно сообщить собственнику земли.
В предыдущей версии законопроекта преимущественное право также фигурировало. Однако тогда арендатор земли имел преимущественное право на ее покупку при условии, если он платит цену, запрошенную продавцом, а в случае продажи на аукционе - если его предложение цены равно наивысшему предложению среди других участников.
По мнению Дениса Низалова, правки этой нормы будут иметь далеко идущие последствия, ведь в Украине в аренде находится более 18 млн га сельхозземель, и если арендатор будет искать заинтересованное в покупке земли лицо, то именно он будет выступать реальным продавцом земли. При этом возможны злоупотребления - покупателями могут оказаться спекулятивные инвесторы или подставные лица, а поскольку оборот преимущественных прав не урегулирован, то арендатор сможет продать такое право много раз. В такой ситуации собственники земли, скорее всего, будут отказываться регистрировать договора аренды и рынок аренды со временем может свернуться, а банки не будут заинтересованы рассматривать арендованные земли как предмет залога.
Низалов отметил, что предложенный депутатами оборот преимущественного права множит эффект от земельной реформы на ноль.
