Открытие года. Сколько будет стоить земля, если рынок таки запустят с 1 июля

Согласно окончательной версии закона, который парламент принял 31 марта 2020-го, в первые 2,5 года после открытия рынка – с 1 июля 2021 г. – можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем — до 10 тыс. га. При этом право на приобретение наделов сельхозназначения будет только у физических лиц. Юрлицам такую возможность откроют с 1 января 2024 г. А вот иностранные граждане и компании (с определенными исключениями) смогут покупать землю только в том случае, если украинцы одобрят это на всенародном референдуме. Стоит отметить, что банки смогут получать землю только в порядке обращения взыскания на участки как на предмет залога (причем они должны быть отчуждены на торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности). Кроме того, закон запрещает продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Впрочем, наш анализ показывает, что большинство из указанных ограничений можно обойти. С учетом этого, спрогнозируем параметры рынка земли в Украине после его запланированного открытия.

Главное событие, о котором забыли

Стало традицией "не узнавать" ключевые события года, как уходящего, так и грядущего. В этом 2020-м пандемия коронавируса заслонила собой наиболее знаковое событие – создание Всестороннего регионального экономического партнерства из 15 крупнейших азиатских стран с ядром в Китае. Примерно такая же ситуация и с открытием рынка земли в Украине, о котором практически никто не говорит, включая владельцев паев и потенциальных инвесторов, как внутренних, так и внешних. Хотя, по сценарию нынешнего политического сериала, это должно было стать кульминацией первых двух лет пребывания при власти президента Владимира Зеленского и его моносилы. То, что сценаристы рассчитывали на катарсис, следует из того факта, что само голосование за законопроект об открытии рынка земли было обставлено в лучших традициях исторических хроник Шекспира: ночной парламент, люди в почти что чумных масках, личное присутствие президента. А успешное голосование было подано обществу как завершение "30 лет рабства".

Однако нас больше интересует чисто практическая сторона реформы. Кто и сколько заработает на украинской земле в ближайшее время и как изменятся базовые земельные отношения.

Триада землепользователей

Нынешняя модель земельных отношений, как это ни парадоксально звучит, является основой конкурентоспособности нашего аграрного сектора (фактор доступной аренды и возможности не отвлекать инвестиционные ресурсы на выкуп земли, направляя их на новые технологии и технику). Аренда земли сформировала в Украине уникальную триаду землепользователей: личные хозяйства, фермеры, крупные агрохолдинги. Последние, кстати, и заинтересованы в открытии рынка земли, так как сегодня они конкурируют с фермерами и единоличниками за право пользования землей с помощью размера арендной ставки, которая в свою очередь зависит от уровня добавленной стоимости конечного продукта, генерируемого на данном участке. И здесь все зависит от продуктового разнообразия: фермер, выращивающий различные виды культур, зарабатывает с одного гектара больше и может предложить собственнику земли более высокую ставку аренды, чем агрохолдинг, специализирующийся на выращивании технических монокультур и зарабатывающий на вале и эффекте от масштаба. Так, у фермера средней руки уровень добавленной стоимости конечной продукции с гектара может достигать $600-800 и, соответственно, он может заплатить за аренду $150-200 за га. У агрохолдинга товарный выпуск с гектара составляет в среднем $250, а значит ставка аренды, приемлемая для него – $50–100.

В случае открытия рынка земли, в том числе официально для компаний в 2024 г., конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у их первичных владельцев, и здесь ключевой фактор – объем и ставка привлекаемых для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли. Естественно, сделают это не сразу, а в течение переходного периода, который установлен законом в контексте этапности открытия рынка. То есть процесс концентрации земельных наделов растянется примерно на пять лет. Учитывая, что спрос на землю в Украине будут формировать как раз крупные игроки и именно "под концентрацию", первые годы не сулят каких-либо сюрпризов, ни в части ценовой динамики, ни в части влияния на экономику в целом. Мелкие и средние фермерские хозяйства с учетом уровня их оборотных средств не смогут сформировать активный спрос на землю в масштабах целой страны.

Странный рынок

Земель сельскохозяйственного назначения в Украине примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62% передано в аренду. Как показывают данные опросов владельцев земли, продать свой надел выявляет желание примерно 10% собственников, то есть речь идет примерно о 2 млн га. Даже если желающих избавиться от наделов будет больше, в условиях уже заключенных договоров аренды защищены права арендатора на преимущественный выкуп земли в случае активации рынка.

Распределение паев земель сельскохозяйственного назначения, млн га, %

Есть еще, правда, земли в государственной собственности. Совсем недавно геокадастр предоставил президенту информацию, которая была озвучена Владимиром Зеленским и в более чувствительном обществе вызвала бы эффект взорвавшейся бомбы: из семи миллионов гектаров государственной пашни пять были якобы украдены и остались лишь два, которые и были переданы в пользование объединенных территориальных громад (ОТГ). По сути речь идет о хищении примерно $5 млрд, если взять среднюю нормативную оценку земли на уровне 25-26 тыс. грн за гектар. И это могло быть хищением века, если бы не одно "но". Земля – это не портрет Джоконды, ее нельзя "украсть". Ее можно незаконно переоформить на другого собственника. То есть при наличии эффективных судов и прокуратуры все отыгрывается назад.

Но, скорее всего, вся процедура передачи земель в ведение ОТГ и была затеяна для того, чтобы максимально усложнить упомянутое выше "переигрывание назад". Кстати, этим отчасти объясняется и неслыханная драка на нынешних местных выборах, когда бюджеты политических партий зашкаливали, а "себестоимость" депутатского кресла в некоторых случаях поднималась до $500 тыс. Основная причина – открытие рынка и передача государственной земли местным общинам для последующей продажи или сдачи в аренду.

Таким образом, суммарное предложение земельных участков сельскохозяйственного назначения на момент открытия рынка земли можно оценить в 3-4 млн га, как со стороны частных владельцев, так и со стороны государства (примерно поровну).

Гибридные покупки

Но как же ограничения на скупку земли в одни руки и до 2024 г. юрлицами? С учетом утвержденных параметров рабочей модели открытия рынка земли, на первом этапе произойдет гибридная скупка земельных наделов. Крупные компании получат возможность заключать договора купли-продажи с отлагательным условием – датой повышения лимита покупки, когда к операциям подключатся юридические лица. А условие о 10 тыс. га в одни руки обходится с помощью подставных юрлиц (на холдинг хватит 30-40).

Кроме того, крупнейшими инструментами по концентрации земли могут стать банки, которые получат землю во владение с помощью кредитно-залоговых схем ("ДС" об этом писала в прошлом году).

У местных ОТГ также будет возможность "гибридизировать" рынок земли. Тем более, что обкатанные схемы уже есть: в прошлые года активно применялись механизмы включения земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта с дальнейшей приватизацией оной на "студентов и пенсионеров". На финише землю у подставных владельцев скупали реальные собственники, а весомая ценовая дельта шла в карманы чиновников, а не в местные бюджеты. В этом году смена целевого назначения земли будет существенно упрощена, равно как и усилены полномочия местных органов власти в части контроля за оборотом земель (с параллельной деконструкцией центральных госорганов власти, которые выполняли аналогичные функции). То есть возможности обойти законодательные ограничения по покупке земли открываются широкие, как херсонская степь.

Еще до 2 млн га составит так называемый фиктивный рынок, целью которого будет процедура узаконивания серых схем продажи земли, активно применяемых в последние годы. Речь об эмфитевзисе (особом наследуемом и передаваемом праве пользования земельным участком), аренде с приоритетным правом выкупа и землях, выделяемых под личное сельское хозяйство. Несмотря на распространяемые слухи о том, что мораторием воспользовались схематозники, которые с помощью теневых сделок скупили все земли, объем серых механизмов получения сельхозземель, по оценочным данным, не превысил нескольких миллионов гектаров, то есть охватил порядка 10% общей площади активных наделов. Этот сегмент будет активирован после 2024-го года

Итак, суммарно рынок земли в 2021-2022 гг. составит до 4 млн га, и это на четверть будет рынок по покупке земель фермерами и единоличниками, но в основном – гибридные операции крупных компаний, банков и ОТГ.

Инвестиции в землю

Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021-2022 гг. составит порядка $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам ОТГ. Покупки будут осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли, в украинских банках, так и за рубежом – у западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондов, так и за счет внутренних ресурсов. Будет сформировано несколько слоев владельцев земли: фермеры, банки (опосредованно через кредитно-залоговые механизмы), тысячи подставных лиц, участвующих в покупке государственных наделов, переданных в ведение ОТГ. То есть будет создаваться прослойка для первичного перераспределения земельного капитала, которая скупит по дешевке, блокируя приход на рынок легальных инвесторов, которые априори не могут участвовать с серых схемах вложений. Задача данного этапа скупить все самое "вкусное", чтобы продать на пике роста цен после допуска к рынку юридических лиц и увеличения лимита продажи до 10 тыс. га, то есть после 2024-го года.

Наиболее легальными игроками в этой модели будут лишь фермеры и агрохолдинги: первые купят по закону, вторые попытаются минимизировать ценовые риски за счет форвардных контрактов на покупку земли (с отлагательным условием).

Инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля – это ярко выраженный рентный актив. Возникновение данной корреляции хорошо видно на примере рынка жилой недвижимости в Украине, где кривые price/rent (цена недвижимости/ставка аренды) уже четко взаимодействуют и даже становятся предметом анализа со стороны НБУ. И если аренда формируется платежеспособностью арендатора и его экономической активностью, то стоимость актива в виде недвижимости частично определяется покупателем, исходя из его ожиданий доходности. В оптимальной модели, кривая динамики аренды и цены недвижимости должны почти совпадать.

На рентную ценовую модель актива в виде земли влияет два базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, либо ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет,

В предыдущие годы мы уже пытались моделировать ценовой диапазон. Сейчас базовые факторы изменились: ставку доходности следует брать на уровне 10%, а мультипликатор – на срок до 15 лет (с учетом рисков).

Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 грн за га, то есть стартует от $60. В прогнозах Кабмина на 2024 г. фигурирует показатель в 4000 грн, что с учетом девальвации может составить в два раза больше. По методу альтернативной ренты, получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне $600 (на старте рынка) – $1300 (в 2024 г.). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: $900 на старте и $1900 в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь не идет о тех суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов.

До момента полного открытия рынка земли, цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков "серых" схем и определяться исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам (в части заключения договоров с отлагательным условием). После 2024-го, с приходом крупных инвесторов (кто захочет купить порядка 100 тыс. на 10 структур), доминировать будет метод альтернативной ренты.

Продавцы и покупатели

Смогут ли простые украинцы погреться у этого костра? Как продавцы – частично. Сейчас землю можно реализовать в среднем за 15-летнию стоимость аренды. То есть это продажа как бы для себя, в то время как аренда – это сохранение актива для детей и внуков. Скорее всего, украинцы так и будут поступать: кто не связывает себя с этой страной или не планирует оставить после себя потомство – продаст. Кто мыслит категориями преемственности поколений – оставит в аренде. Только позиция традиционалистов будет существенно ослаблена спецификой земельных паев как товара: это все же не отдельная квартира. Пай в центре поля никому не нужен.

И если собственник последней квартиры в доме, где банк скупает жилье под офисы, продаст свою недвижимость за миллион, то владелец земли, которая окружена проданными паями – продаст ее за копейки. То есть крепкие села сохранят свою структуру землепользования, а вымирающие будут окончательно распроданы и обречены на полное исчезновение.

Бóльшие инвестиции в чернозем у нас появятся лишь на зрелом этапе рынка, то есть после 2025-го года.

Эффективность их будет определяться целостностью массива земли: от ста гектаров, цельным клином, то есть цена входного билета на этот рынок составит от $100 тыс.

Запуск под угрозой

Но не факт, что рынок таки будет запущен. В программе Кабмина Алексея Гончарука (а модель рынка была сформирована именно тем составом правительства) указано несколько реперных точек. Предполагалось привлечение предохранителей против земельного рейдерства, внесение 100% ведомостей про земельные участки в государственный земельный кадастр (до конца 2020 г.). Но прошедшее лето и осень 2020-го ознаменовались новыми битвами за урожай и землю с применением вооруженных групп, а сам кадастр так и не начал полноценно функционировать. Для фермеров обещали заложить источники дешевого кредитования, однако достаточных ресурсов в бюджете на 2021 г. на эти цели нет.

К сожалению, Украина, скорее всего, уже упустила уникальный шанс совместить две системные реформы: земельную и пенсионную, предусматривающую эксклюзив на покупку украинской земли для негосударственных пенсионных фондов: в таком случае земельная рента оставалась бы в стране и шла бы на выплату пенсий для наших пенсионеров.

А это значит, что первичное перераспределение капитала в виде открытия рынка земли по-прежнему чревато активизацией извечного гайдамацкого движения украинцев за "землю и волю". И до тех пор, пока вопрос земли и воли не будет решен по справедливости, рынок земли в Украине будет просто площадкой для применения серых схем.