Область в одни руки. Кто и как скупит Украину после открытия рынка земли
Сектор развития
Аграрный сектор в Украине - один из самых динамично растущих. На его долю приходится примерно 16-17% ВВП и до 40% экспортной выручки страны. В современном мире уже никто не делает ставку на сельское хозяйство в качестве ключевого драйвера ВВП, но и нет примитивной недооценки роли этого сектора экономики в развитии государства. Здесь включаются косвенные факторы влияния: социокультурные, демографические. Именно поэтому агросектор в лидерах по получению госдотаций хоть в США, хоть в ЕС. Несмотря на незначительный удельный вес в структуре валового продукта, сельское хозяйство является постоянным объектом правительственной заботы в соседней Польше. Данный сектор экономики хоть и относится к первичному, а стало быть характерен больше для доиндустриального уклада, одновременно является основой для динамичного развития некоторых подвидов вторичного сегмента экономики: пищевой, перерабатывающей промышленности. А также является косвенным стимулом для расширения самого крупного драйвера ВВП - сектора услуг (третичный сектор экономики), например экологического и пищевого туризма.
В Украине к указанным выше факторам стоит добавить одну из ключевых ролей агросектора в выравнивании дефицита платежного баланса страны: потеря 20-30%-ной экспортной выручки в случае неудачной аграрной реформы очень дорого может обойтись стране. И не стоит недооценивать фактор продовольственной безопасности, хотя бы в контексте относительно низких внутренних цен на определенный набор сельскохозяйственных товаров.
Хрупкая уникальность
В чем уникальность Украины как страны с высокоразвитым аграрным бизнесом? У нас сформировалась эффективная триада в виде семейных и фермерских хозяйств, к которым начиная с нулевых годов добавились крупные аграрные холдинги. В мире, как правило, преобладают страны либо с фермерским укладом хозяйствования (как в Польше), либо с холдинговым (Аргентина). В первом случае ставка делается на повышение уровня добавленной стоимости, госдотации и выпуск более сложной продукции, во втором - на инвестиции, новые технологии и выращивание монокультур. В Украине все эти направления диверсифицированы, существует широкая прослойка личных хозяйств, которые присоединили свои паи в процессе приватизации госземли.
Сегодня примерно 51% активно используемой земли (без учета государственных наделов) находится под малыми и средними фермерскими хозяйствами, а также сельхозпредприятиями. Средний размер первых составляет до 100 га, а вторых - до 150 га.
На крупные агрохолдинги приходится примерно 27% активного земельного банка страны. У личных хозяйств наделы в сумме образуют оставшиеся 22%.
Личные хозяйства обеспечивают внутренний рынок т. н. неторгуемыми на международном рынке продуктами. Агрохолдинги привлекают инвестиции, осуществляют капиталовложения, развивают логистику, адаптируют новые технологии, обеспечивают экспортные поставки. Фермеры - основа для развития национальной перерабатывающей и пищевой промышленности.
Развитие данной триады позволяет диверсифицировать основные виды рисков, которые неминуемо возникают при доминировании какого-либо одного типа хозяйствования. Односторонняя ставка на агрохолдинги - это экологические риски и сильная зависимость от международной ценовой конъюнктуры. Доминирование исключительно фермерских хозяйств - это низкий уровень накопления инвестиций и зависимость от государственных льгот и дотаций, на которые в некоторых странах приходится тратить 2-3% ВВП.
Вопросы перед открытием
Можно выделить следующие базовые предпосылки либерализации рынка земли.
Во-первых, институциональное усиление роли семейных и фермерских хозяйств как основных субъектов земельных отношений в стране и системного базиса землепользования. Речь идет о внесении соответствующих дополнений в Конституцию, как это сделали в Польше в отношении польского рольника, то есть семейной фермы. Все остальные законы и подзаконные акты должны быть подчинены этому конституционному принципу. Именно так можно сохранить социокультурный феномен украинского села и избежать наиболее токсичных социальных, экологических и экономических рисков.
Во-вторых, обеспечение фермеров дешевым и доступным финансовым инструментарием для выкупа земельных пулов. На данный момент наши фермеры в одну калитку проигрывают финансовым спекулянтам и инвесторам из стран, где базовые процентные ставки уже близки к нулю. Не говоря уже об элитах, которые с помощью рынка земли смогут легализовывать свои капиталы.
В-третьих, надежная защита титулов собственности, особенно в системе земельного кадастра, например, с помощью перевода механизма наполнения реестров на технологию блокчейн и внедрения титульной системы Торренса.
Правительство еще не дало внятного ответа о том, как обеспечить выполнение названных выше трех пунктов.
К примеру, в бюджете планируют заложить 4-5 млрд грн на компенсацию процентной ставки по кредитам фермерам. Размер компенсации - в пределах учетной ставки НБУ. Речь идет об ипотечных кредитах для выкупа земли сельскохозназначения. Несмотря на важность обеспечения фермеров доступными фининструментами, в подобных кредитных проектах указанный выше механизм работает с существенными искажениями. Для компенсации ставок необходимо разрабатывать бизнес-модель, которая зависит от сроков бюджетного планирования в государстве. Если бюджет годовой - компенсация тоже годовая, если трехлетний - можно расширить программу на три года. Заемщик должен иметь бюджетные гарантии, что он получит компенсацию процентной ставки. Ипотека - это кредитование на 20-30 лет, и никто не даст заемщику гарантии того, что через пять лет новая власть выделит ему средства на компенсацию процентной ставки. То же самое можно сказать и про фермеров. В случае реализации планов Минэкономики они с учетом бюджетной компенсации смогут получить кредит под 3-5% в следующем году, что даже ниже ставки, которую они выплачивают собственникам паев, но через два-три года государство вполне может отказаться от выделения средств, и тогда они потеряют свою землю, отдав ее банку - держателю ипотеки.
Выкупить свои наделы за два-три года многие не смогут, ведь среднее фермерское хозяйство обрабатывает в Украине примерно 100 га земли, и для выкупа придется брать кредит в размере не менее $100 тыс. Погасит ли фермер за несколько лет даже с учетом компенсации такую сумму - большой вопрос. Но это вовсе не значит, что фермерам не нужно предоставлять финансовые инструменты для выкупа земли. Просто кредитные механизмы должны предусматривать не только долгосрочные гарантии государства по компенсации процентной ставки, но и само наличие длинных кредитов на 20-30 лет, как это сейчас и происходит в Польше.
Вопрос качественного наполнения земельного кадастра только предстоит решить, а институциональное усиление роли фермерских и семейных хозяйств как ключевых субъектов земельных отношений никто и не думает осуществлять.
Неучтенные риски
Каковы ключевые риски земельной реформы? В первую очередь это возможное обезземеливание селян, как произошло, например в Бразилии, когда там внедрили похожий сценарий рыночной либерализации (3% собственников аккумулировали 75% земель). Проблему можно решить только поступательными реформами, в том числе с помощью увеличения государственных инвестиций в социальную и транспортную сельскую инфраструктуру. Чтобы у селян были стимулы продолжить хозяйствование на своей земле.
Из этого первого вытекает второй риск - высокая концентрация земельных участков в руках ограниченного количества владельцев. Здесь не обойтись без применения специальных фильтров и предохранителей.
И третий риск - длительный вывод земель из хозяйственного оборота и смена целевого назначения. Проблема решается с помощью законодательного закрепления социального характера землепользования в стране, с четким механизмом национализации земель.
Как же минимизируются данные риски в правительственном законопроекте?
Право собственности на землю планируют закрепить за гражданами Украины, юридическими лицами-резидентами, территориальными общинами и государством. Наличие в списке юридических лиц без соответствующего запрета нерезидентам быть их прямыми (или опосредованными) участниками или бенефициарами говорит о компрадорской модели рынка земли в Украине. Исторически компрадоры -торговые посредники с иностранными компаниями на внутреннем и внешнем рынках. Так у нас может возникнуть целая прослойка местных элит, которые с помощью регистрации компаний в Украине будут продавать землю иностранным спекулянтам. Парадоксальное наблюдение: компрадорские элиты исчезли в Азии и Африке на фоне развития национальной промышленности и изживания колониализма. И они же могут возникнуть в Украине на фоне деиндустриализации и формирования волны нового колониализма...
Что касается фильтров по избыточной концентрации: доля одного участника по владению землей не может превышать 0,5% всех земель сельхозназнчения, то есть примерно 200 тыс. га. Эту цифру сторонники реформ часто любят сравнивать с нынешними земельными банками агрохолдингов, забывая добавить, что сейчас речь идет о пользовании арендной землей, а не о частной собственности (и средний срок аренды не превышает 10 лет).
Кроме того, в рамках одной области в одни руки нельзя давать больше 15% земли. При этом никаких ограничений на уровне ОТГ или отдельных населенных пунктов в законе нет. Это значит, что один покупатель (учитывая среднюю площадь земель ОТГ или села) может стать собственником 40-50 сел или десятка отдельных громад.
А два десятка фирм, принадлежащих одному конечному бенефициару, смогут "купить", к примеру, Черновицкую область.
Ведь контроль за аффилированными связями компаний, владеющих землей, в законе четко не прописан, и при помощи схемотехники международного структурирования бизнеса скупка земель "на одно лицо" вполне реальна. Кстати, это могут быть и российские структуры, так как формально покупателями выступят принадлежащие им нидерландские или кипрские резиденты. В таком случае Украину не нужно завоевывать - ее можно будет просто купить.
Арендаторам предоставили преимущественное право выкупа по рыночной цене. Кроме того, физлица смогут выкупать земли по нормативной оценке в течение пяти лет. Но вот будут ли у них для этого необходимые финансовые ресурсы, вопрос риторический.
Кстати, о цене. Эксперты, которые сравнивают продажу земли с возможностью реализовать свой айфон или утверждающие о "рыночном" механизме ценообразования, просто не знают (или делают вид) о том, что земля - это особый вид товара со специфическим режимом рыночного оборота. Есть четкие финансовые индикаторы, согласно которым цена не будет высока. Во-первых - высокая доходность альтернативных финансовых инструментов, например ОВГЗ. Во-вторых - низкая добавленная стоимость, которая генерируется в растениеводстве с гектара. От нее напрямую зависит размер арендной платы, то есть рентный доход инвестора. Сегодня это от 930 грн/га в Закарпатской до 3500 грн/га в Черкасской областях. То есть речь идет о $37-140 с гектара.
Даже если уровень альтернативных ставок доходности у нас снизится до 10%, цена земли будет колебаться от 370 до $1400 за гектар в зависимости от плодородности, расположения и массы других факторов.
В таком случае семья, владеющая 10 га, сможет выручить от продажи не более $15 тыс. Этих денег явно недостаточно не только для начала нового бизнеса, но даже на полноценный переезд в мегаполис. Зато продажа земли лишает собственника постоянного пассивного дохода в виде аренды. В этом контексте не будет преувеличением сказать, что фактор аренды земли являлся ключевым элементом конкурентного преимущества нашего аграрного сектора на мировом рынке. Нынешний аграрный потенциал страны вырос именно на нем: ресурсы, которые не нужно было отвлекать на выкуп земли, шли на модернизацию производств.
Здесь можно возразить, что собственник должен сам решать, что делать с активом. Да, если речь идет о смартфоне. Но большая часть страны - это земли сельскохозяйственного назначения, а продажа их изменит жизненную траекторию не только продавца, но и всей нации. Если жители городов продадут свои приватизированные квартиры - это явно никак не повлияет на будущее нашего государства, в отличие от продажи приватизированных земель.
У либерализации рынка земли есть несколько скрытых мотиваторов. Это и группы, желающие заработать на продаже госземель (в основном академических аграрных институтов). Это и коррупционные элиты, которым в свете имплементации стандартов BEPS и раскрытия владельцев счетов и бенефициаров контролируемых иностранных компаний срочно нужна новая финплощадка для легализации. Это и финансовое спекулятивное лобби, желающее заработать на скупке дешевых активов. Там точно не будет в большом количестве пресловутых "китайцев и арабов", а также системных инвесторов из других стран. Такие покупатели предпочитают страны с устойчивыми правовыми институтами и механизмом защиты прав инвесторов и кредиторов или коррупционные экономики с долгоиграющими режимами, которые могут дать личные гарантии. Украина же с ее традицией гайдамацких войн вполне способна уже через несколько лет обнулить все результаты легализации рынка земли в пользу вечного поиска народной правды и общественного блага.
