Новая веха. Архитектурная революция охватила все классы недвижимости
Два периода
После финансово-экономического кризиса 2008-2009 гг. участникам рынка недвижимости понадобилось некоторое время, чтобы оправиться от шока и начать строить новые концепции роста. Последующие годы можно условно разделить на два важных этапа развития новой вехи строительной отрасли. Первое время рынок оживал, а его участники постепенно формировали диалог. К примеру, из-за низкой покупательной способности застройщики предложили компромиссное решение, в результате которого проявились такие ключевые тенденции, как массовое строительство смарт-жилья и бюджетные жилые комплексы.
Ближе к 2010 г. инвесторы в новые квадратные метры поняли, что за свои деньги могут получить гораздо больше, чем просто стены. Покупатель начал обращать внимание не просто на квадратные метры, а на сам проект, планировочные решения и инфраструктуру. Это положило начало формированию понимания концепции "комфортная среда обитания". С 2012 г. началось постепенное развитие отрасли: на рынок вышли новые компании-застройщики, появились первые оригинальные комплексные проекты, которые обрастали инфраструктурными объектами.
Период с 2015 г. и по сей день называют временем покупателя, поскольку именно он диктует условия. Одним из главных критериев выбора жилья становится концепция жилищного комплекса. А на рынке формируется вторая тенденция: строительство ЖК по принципу "город в городе" с полноценной инфраструктурой.
Также наметился отход от малогабаритного жилья, покупатели все больше интересуются однокомнатными квартирами площадью от 35 кв. м и двухкомнатными площадью 45-60 кв. м, отмечает управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов. В этой связи изменился подход застройщиков к планировочным решениям: сейчас многие компании стараются создавать многофункциональные планировки с особым акцентом на нишевом пространстве, на больших гостиных. Еще одна важная составляющая развития рынка - это постепенный переход на использование энергосберегающих технологий в строительстве.
"Изменения в архитектуре жилой и коммерческой недвижимости в последнее десятилетие вызваны высокой конкуренцией среди застройщиков, запросом со стороны потребителя на европейскую архитектуру и благоустройство, а также развитием строительных технологий, в том числе украинского производства, - отмечает сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей. - После 2010 года у Киева снова появился свой архитектурный почерк, легко читаются проекты отдельных архитектурных бюро, эстетика и стиль некоторых застройщиков". И если еще пять лет назад эксперты активно обсуждали, влияет ли архитектура на уровень продаж, то сегодня даже скептики не сомневаются: архитектура будущего ЖК - один из факторов, который оказывает активное влияние на уровень продаж.
Классовое равенство?
Примечательно, что в попытке одержать победу в жесткой конкурентной борьбе в сегменте комфорт девелоперы фактически предоставляют покупателям привилегии бизнес-класса, отмечает основатель и собственник AVG Group Андрей Войтко. Значительно больше внимания стало уделяться удобным планировкам квартир с четким зонированием, при продаже акцент делается на количество комнат, а не на квадратные метры. Застройщики привлекают интересными фасадными решениями, оригинальными входными группами, в ходу эксплуатируемая кровля, променад-аллеи, элементы ландшафтного дизайна. На придомовой территории размещаются авторские фонтаны, скульптуры и другие арт-объекты, которые ранее могли себе позволить только ЖК класса бизнес и элит. Несмотря на разницу в цене за квадратный метр практически в два раза, инфраструктурное наполнение комплексов сегодня не уступает бизнес-классу: охраняемая территория и двор без машин, детский садик, школа, обязательные парковки, спортивные и детские площадки, наличие супермаркета, кафе и других заведений сферы услуг. "Еще лет пять назад такие архитектурно-планировочные решения по созданию целостной среды обитания реализовывались только в высших классах жилья", - подчеркивает Андрей Войтко.
Даже от эконом-сегмента покупатель ожидает больше, чем просто "голые метры". "На первый план выходит концепция и грамотное планирование, которое позволяет экономить не за счет некачественных материалов, а с помощью креативных архитектурных и энергоэффективных решений", - отмечает главный эксперт онлайн-издания о новостройках 3m2 Виктория Берещак.
Почерк современников
Ключевым форматом на рынке в прошлом году была комплексная среднеэтажная застройка. Среди таких проектов Виктория Берещак выделяет жилищные комплексы Rybalsky, "Файна таун", Respublika. В 2019-м к нему добавляется еще формат многофункциональных ЖК, на территории которых грамотно и целесообразно подобраны все необходимые объекты для комфортной жизни современного человека, объединенные единым композиционно-планировочным замыслом. Но чтобы конкурировать, застройщику нужно не забывать об индивидуальном архитектурном стиле и грамотном планировании пространства. Добавочную стоимость объекта повышают разные функционально-планировочные фишки: видовые характеристики квартиры, устройство террас. Зоны общего пользования - лобби, лаунж-зоны во дворе, эксплуатируемые кровли, хорошее естественное и искусственное освещение - это уже данность нынешней эпохи, от которой застройщикам никуда не деться.
В концепции любого современного столичного жилищного комплекса в самом центре стоит человек с его потребностями в комфорте и безопасности. Основываясь на этих потребностях, и формируются тренды, подчеркивает PR&Communications группы компаний Royal House Анна Щербань. "Для покупателей важен дизайн и архитектура входной группы, ведь парадная часть, или лобби, формирует первое впечатление о жителях и комплексе, поэтому архитекторы и дизайнеры застройщиков уделяют этому особое внимание. Запоминающиеся фасады - это признак индивидуальности", - отмечает эксперт. К слову, довольно часто именно архитектурная концепция была решающей при покупке квартиры в комплексе "Новая Англия". Кстати, чтобы сохранить архитектуру зданий от хаоса рекламных вывесок, в этом ЖК разработали концепцию и дополнили бренд-бук фасадов с требованием размещения вывесок в единой оригинальной стилистике жилищного комплекса. "Новые правила немного возмутили наших резидентов, и реализовать первые три вывески было достаточно сложно, - рассказывает Head of marketing группы компаний Royal House Наталья Гой. - Но сейчас резиденты настолько прониклись концептуальностью, что сами контролируют и придерживаются задуманного плана".
В пригороде столицы, по мнению Владислава Кононова, главным трендом стоит считать свой собственный стиль в архитектуре ЖК, свою цветовую гамму при небольшой комфортной для проживания этажности. "Застройщики стремятся к тому, чтобы их ЖК узнавали по характерному почерку", - отмечает эксперт. Жилищные комплексы теперь создаются не только с учетом разумного соотношения цена-качество, а еще и со своим индивидуальным эстетическим подходом к фасадным решениям, обустройству придомовых территорий и пр. В этом маркетинг и продажи крепко сплелись: чтобы быть успешным, нужно как минимум быть заметным, объект визуально должен нравиться покупателю. И хотя очень часто в столичном пригороде стараются подражать тем или иным архитектурным решениям пригородов в европейских странах, при этом активно используются ландшафтные особенности, чтобы подчеркнуть все изыски локации. Помимо обязательных требований к безопасности, планировкам, энергосбережению, инфраструктуре, покупателю хочется жить еще и в уникальном доме. Продаются те проекты, которые имеют все перечисленные характеристики.
По словам Виктории Берещак, в тренде пригородной недвижимости - либо малоэтажная застройка, либо переменная этажность, панорамные окна на верхних этажах, обустройство зеленых зон, стильные лобби, достаточное количество объектов социально-бытовой инфраструктуры, наличие садика, школы, спортивных и детских площадок, зон для отдыха. Как для пригорода, так и для столицы важно вписать проект в ландшафт - урбанистический или природный, чтобы новостройка не выпадала из общего урбанистического контекста, не диссонировала по цветам и формам или по высотности.
Что должно быть
К must have для девелопера в архитектуре эксперты относят использование инновационных технологий как в энергосбережении, так и планировании внутренних пространств, повсеместное использование ProTech-технологий и т. д. "При этом профессиональный уровень застройщика проявляется в том, чтобы грамотно сочетать экономическую целесообразность и эстетику зданий", - подчеркивает Ольга Соловей. На важности найти золотую середину между стилем, экономичностью и клиентской ценой акцентирует внимание Владислав Кононов. "Архитектурные решения должны нести в себе баланс уникальности и рациональных затрат", - считает он.
Что касается нестандартных решений, то, по мнению Анны Щербань, предлагать их покупателю достаточно рискованно из-за непрогнозированного спроса. "Украинский покупатель стремится к новинкам и технологическим новшествам, но к нестандартным архитектурным и планировочным решениям относится с осторожностью, предпочитая привычные классические планировки, где отдельно расположены кухня, коридор и комнаты", - рассказывает она. Хотя все течет и все меняется: покупатель ощутил преимущества европейских планировок, когда кухня и прихожая объединены в одно свободное пространство. А ведь еще совсем недавно такие планировки не пользовались спросом.
Масштабность с человеческим лицом - определяющий тренд в архитектуре на ближайшие пять лет, полагает начальник отдела продаж ЖК Svitlo Park Александр Панфилов. Все чаще новые проекты в комфорт-классе - это комплексная застройка огромных территорий не только жильем, но и объектами инфраструктуры. Это приводит к тому, что люди все больше времени будут проводить на территории жилищных комплексов, а не снаружи.
Ведь для решения бытовых вопросов или для отдыха не нужно никуда выезжать - все есть в шаговой доступности. Поэтому при проектировании объектов важно понимать, насколько комфортным будет пространство для жителей, ведь от этого зависит их настроение, вдохновение, дружелюбие и личное счастье. Для полноты жизни необходимо постоянно "развлекать" мозг человека, обеспечивая смену картинки перед глазами. Если человек гуляет по территории масштабного комплекса, то каждые несколько десятков шагов его глазу должно открываться что-то новое. Так он будет постоянно включен в среду, мозг будет обрабатывать новую информацию, генерировать новые идеи, пребывать в живом активном состоянии. Если же все время перед глазами будут однообразные монотонные фасады, психика перейдет в состояние автопилота, внимание притупится и человек получит куда меньше удовольствия от прогулки. На практике смену картинки обеспечивает разнообразие фасадов домов в рамках одного комплекса: разный цвет, расположение окон, количество секций, этажей, а также различающееся благоустройство дворов и оформление входных групп и т. д. Более того, человеку не очень комфортно находиться между двумя одинаково высокими домами, может появиться ощущение давления, зажатости, даже тревожности. Избежать этого эффекта помогает переменная этажность, благодаря которой на внутреннюю территорию комплекса попадает больше света и воздуха и дышится легче и свободнее.
