Недвижимость-2017: мяч на поле покупателя
Остановить перепроизводство достаточно сложно, поэтому стоит ожидать последствий — в первую очередь, для строительных компаний. Об это предупреждают эксперты рынка. Сами же застройщики сохраняют спокойствие и выражают уверенность в стабильности ситуации.
В ожидании "несварения"
Мы уже писали о буме, который наблюдается на строительном рынке Украины. По данным аналитиков агентства "Евро Рейтинг", в этом году возведение жилья резко активизировалось. В І квартале в эксплуатацию ввели более 2 млн кв. м, что почти на 20% выше показателей аналогичного периода 2016-го. Работают со знаком "плюс" застройщики 18 из 25 областей Украины. В пятерке лидеров Киев и четыре области — Киевская, Львовская, Одесская и Ивано-Франковская. При этом сократилось количество регионов, где сохраняется негативная динамика: в прошлом году их было 13, в этом — семь.
Увеличения объема жилищного строительства стоит ожидать и далее, прогнозируют аналитики НБУ. И подкрепляют цифрами: в прошлом году в Украине было выдано 1514 разрешений на строительство многоэтажек, что на 38% больше, чем в 2015-м. Основную часть жилья, построенного по этим разрешениям, должны ввести в эксплуатацию в этом и следующем годах.
Казалось бы, такие перспективы должны радовать, учитывая высокую потребность в жилье среди населения. Однако эксперты предупреждают, что стремительный рост числа новостроек при ограниченных финансовых возможностях населения приведет к избытку предложения жилья, что будет иметь негативные последствия. О перенасыщении рынка, по мнению аналитиков НБУ, свидетельствуют маркетинговая политика строительных компаний — предоставление существенных скидок при стопроцентной оплате (до 20% по сравнению с прошлогодними 5–10%), ориентация застройщиков на малогабаритное жилье, партнерские с банками программы кредитования под льготные ставки и другие факторы.
Как отмечают в Нацбанке, избыток предложения жилой недвижимости будет давить на цены, которые продолжат снижаться, создавая риски в первую очередь для застройщиков, в частности, отсрочку ввода объектов в эксплуатацию. Уже сейчас в столице насчитывается более 100 недостроев. И если тенденция к снижению цен и покупательской способности продолжится, их количество возрастет.
Интересными цифрами поделился председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояров. По его данным, за 2016 г. в Киеве и области увеличился процент непроданных квартир за период строительства — около 5% и 12% соответственно. В 2017-м показатели увеличатся до 12% и 25%. То есть в 2017–2018 гг. около 15–20 тыс. квартир будет выставлено застройщиками на вторичном рынке, их будут продавать по демпинговым ценам. Эксперт констатирует: уже сейчас наблюдается некий переизбыток строящегося жилья или эффект "пустых окон", и остановить перепроизводство жилья сложно.
Аргументы застройщиков
Сами же застройщики не собираются притормаживать с темпами строительства, а прогнозы НБУ трактуют по-своему. По мнению вице-президента ПрАТ "ХК "Киевгорстрой" Андрея Джигиля, информация НБУ о перепроизводстве вызвана, скорее всего, желанием регулятора вернуть депозитную денежную массу в банки, поскольку последние год-два физлица вкладывают свои средства в основном в первичное строительство. "Отсюда вывод: вероятность того, что цены вырастут, выше, чем что снизятся", — говорит он. Эксперт напомнил, что ценообразование на недвижимость формируется за счет нескольких факторов — стоимости стройматериалов, горючего, человеческого труда, аренды земельного участка, разработки проекта. И поскольку цена на них растет, то откуда же взяться возможности снижения стоимости квадратного метра, удивляется он.
Также Андрей Джигиль подчерк-нул: тезис, что люди стали меньше покупать недвижимость — не более чем миф. Именно вложение в недвижимость на сегодняшний день является самым ликвидным инструментом сохранения и приумножения денег. Рынок же подстраивается под запросы людей, производя, к примеру, смарт-квартиры, возрождая ипотеки. Есть предпосылки к тому, что снова заработают государственные жилищные программы.
Что будет с ценами
И все же, главные вопросы — удастся ли отрасли сохранить спрос на жилье и в какую сторону будут двигаться цены на квадраты — остается открытым.
В "Евро Рейтинге" отмечают, что спрос на жилье пока держится благодаря переселенцам из Донбасса и Крыма, а также снятым депозитам. Однако их возможности не безграничны, а на оптимизацию финансовых программ как для потенциальных инвесторов, так и для самих застройщиков, в этом году не стоит рассчитывать, считают эксперты.
Аналитики НБУ называют две категории населения, которые поддерживают спрос на жилую недвижимость: это граждане со средним уровнем заработка, желающие улучшить условия проживания и готовые воспользоваться снижением цен в долларовом эквиваленте, а также те, кто покупает новые квартиры как инвестиционный инструмент. Впрочем, они не способны самостоятельно обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства, уверены в Нацбанке.
Согласно прогнозам аналитиков M Consulting Group, в 2017-м цены на жилье в среднем опустятся на 10–20%. Не отрицают плавного снижения цен и сами игроки рынка. И объясняют его не только ограниченными финансовыми возможностями украинцев, но и так называемыми "курсовыми качелями".
В комментариях журналистам президент ХК "Киевгорстрой" Игорь Кушнир отметил, что в последние годы на активность продаж квартир курс валют имел особое влияние, падение или рост гривни вели к всплеску сделок. Сейчас же, после стабилизации гривни, квартиры покупают те, кому срочно нужно решить жилищный вопрос, а вот желающие приобрести недвижимость с целью инвестиций, отложили покупку и наблюдают за курсом.
С момента стабилизации курса в диапазоне 25–27 грн/$ цены существенно не менялись, обращает внимание заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун. Наблюдаются незначительные ценовые колебания в зависимости от сезона, сегмента, расположения и готовности объекта. В случае укрепления гривни эксперты не предвидят резкого снижения стоимости квартир.
Снижение средних цен подтверждает заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. "Такую динамику в целом по рынку дает падение стоимости жилья бизнес-класса на 10–15%. Изначально в этом сегменте цены были завышены и теперь они опустились до уровня конкурентного спроса", — объясняет она. В сегментах эконом- и комфорт-класса до конца года возможны колебания на 1–2%, в наиболее успешных проектах можно ожидать увеличение стоимости до 5%.
Ценовые колебания не окажут существенного влияния на положение дел застройщиков, уверен Алексей Говорун. "Столичный рынок недвижимости остается достаточно востребованным. Центростремительные и тенденции по переселению сохраняются, доля востребованности первичной недвижимости по сравнению со вторичкой растет, поэтому отложенный спрос существенный", — акцентирует эксперт.
И все же застройщикам придется и далее бороться за покупателя. По словам Анны Лаевской, объем платежеспособного спроса на данный момент на 20–25% ниже объема предложения. И конкуренция между застройщиками за покупателя в сегментах эконом- и комфорт-класса стала достаточно жесткой: многие компании вынуждены предлагать акции и скидки, которые в зависимости от стадии готовности дома варьируются от 5% до 12%. До конца года скидки при 100%-ной оплате могут достичь 15%, прогнозируют в "Интергал-Буд". Демпин-го-ва-ни-ем цен в основном отличаются малоизвестные игроки, которые хотят закрепиться на рынке, либо те, кто строит за счет привлеченных средств от продажи. Их цены на 15–20% ниже среднерыночных, но риски для покупателя значительно выше, нежели в объектах девелоперов с репутацией.
До конца года с первичного рынка Киева может уйти около 15% компаний, преимущественно новичков, которые попросту не смогут привлечь достаточно средств для окончания своих проектов. Эксперты не исключают вероятности возникновения новых "элита-центров"
Противоречивые прогнозы
Застройщики надеются, что спрос на жилье активизируется благодаря улучшению экономики страны. Оттока депозитных вкладов в первичный рынок ожидают в "Интергал-Буде". "За два года — период полного строительного цикла — стоимость квартиры в среднем увеличивается на 25–30%. Банковские депозиты такой доходности не дают", — аргументирует Анна Лаевская. Еще одним фактором возможного увеличения спроса, по мнению эксперта, может стать доступность кредитных программ, разработанных застройщиками вместе с коммерческими банками. К примеру, АБ "Укргазбанк" в сотрудничестве с "Интергал-Буд" предлагает программы кредитования со ставкой от 5% годовых.
Сильную зависимость от инвестиций покупателей у 90% компаний-застройщиков отмечают в KAN Development. В ситуации, когда предложения значительно превышают спрос, они будут вынуждены снижать стоимость квадрата за счет снижения качества строительства или работать себе в убыток, поскольку без денег новых покупателей не смогут завершить объект. В "Интергал-Буде" прогнозируют, что до конца года с первичного рынка Киева может уйти около 15% компаний, преимущественно новичков, которые попросту не смогут привлечь достаточно средств для окончания своих проектов. Не исключают вероятности возникновения новых "элита-центров".
Не радужные перспективы обрисовывает и Иван Кудояров. Он отмечает, что на сегодняшний день в Киеве и окрестностях столицы стоимость квадратного метра жилья на начальном этапе строительства пребывает на уровне 1999 г. Но тогда в столице было пять более-менее значимых игроков строительного рынка, а сейчас десятки. И хоть застройщики и называют себестоимость $300–700 за квадрат в зависимости от места застройки и прочих условий, ликвидность многих проектов пригорода медленно сползает к нулевой отметке. Также эксперт отмечает тенденцию к "пирамидальности", когда достройку дома финансируют инвесторы нового дома. По его мнению, если ситуация не изменится, разочарованных будет немало.
Конкуренция сегодня как никогда высока, соглашается Алексей Говорун, но она же и двигает рынок вверх. Застройщики, предлагающие жилье, соответствующее современным реалиям, не испытают проблем с продажами. Но растущий объем предложения делает рынок недвижимости рынком покупателя, делает вывод эксперт.
Татьяна Кузьмич
Управляющий партнер АК "Прайм" K.A.C. Group, адвокат
На рынок недвижимости в самой ближайшей перспективе повлияют законодательные новации в сфере градостроительной деятельности. Они уже с конца 2016-го - начала 2017 года оказывают существенное воздействие. Средние и небольшие застройщики, пытаясь прыгнуть в последний вагон отбывающего эшелона, торопились с открытием строительных площадок на сооружение многоэтажек, чем обусловлен стремительный скачок количества выданных в прошлом году разрешений ДАБИ.
Закон Украины №1817 значительно поменял правила игры. Классификация объектов строительства по категориям сложности от одного до пяти сменилась разделением на уровни последствий незначительные, средние и значительные (СС1, СС2, СС3). Последствий, которые характеризуют возможную опасность для жизни и здоровья людей, находящихся постоянно либо периодически как внутри, так и снаружи такого объекта, уровня предполагаемых убытков, связанных с прекращением эксплуатации здания. В законе изложены четкие описания групп, и злоупотреблять занижением класса последствий будет практически невозможно. Так, если речь идет о памятнике культурного наследия либо строительства свыше четырех этажей, планировать незначительность последствий и приступить к работам, ориентируясь на СС1, не удастся. Себестоимость квадратного мет-ра, как известно, очень сильно зависит от стоимости земельного участка. Очевидно, что чем выше здание, тем прибыльнее оно на выходе. Таким образом, малоэтажное строительство в городах-миллионниках и сателлитах столицы, вероятно, будет окончательно вытеснено монополистами с длинными проектами и хорошей производственной базой.
Новые законодательные подходы потеснят мелких и средних игроков еще и по другой причине. Минрегионом разработан и лоббируется очень интересный законопроект, в котором заложены новые принципы формирования отчислений застройщиком сумм в бюджет паевого участия так называемые взносы в развитие населенного пункта. Если ранее отчисления привязывались в процентном отношении к сметной стоимости проекта строительства, то сейчас базой начисления будет служить нормативная денежная оценка по земельному участку, отведенному под строительство. Такой подход также интересен для строителей крупных объектов, где стоимостные показатели, приходящиеся на пятно застройки, растворяются в общем объеме квадратных метров.
