Недвижимость-2016: медленно, но уверенно

Лариса Степанушко

Жилая: удачное вложение

Известно, что недвижимость - одна из самых инертных отраслей экономики, которая падает позже остальных и дольше восстанавливается. Но в Украине сложилась не совсем типичная ситуация.

"В условиях девальвации национальной валюты, роста инфляции, отсутствия действенных альтернативных инвестиционных возможностей и недоверия населения к банковской системе вложение свободных денежных ресурсов в недвижимость становится одним из немногих востребованных инструментов сохранения и приумножения сбережений", - утверждает заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олей­ник.

По словам представителя компании KAN Development Анны Попруги, особенно привлекательными инвестиции в жилье сделало падение в 2014-2016 гг. более 80 банков. "Благоприятное влияние на рынок также оказало снижение себестоимости строительства из-за роста курса доллара, - отмечает эксперт. - С появлением новых производителей стройматериалов валютная составляющая в себестоимости стала очень низкой. В сравнении с 2008 годом в долларовом эквиваленте себестоимость строительства снизилась на 20-30%".

По данным Минюста, за первое полугодие 2016 г. было продано квартир и индивидуальных жилых домов: в столице - 9 272 шт., в Киевской области - 7 301 шт., что соответственно на 16,1 и 24% больше, чем за аналогичный период 2015 г. Растущий спрос, в свою очередь, стимулирует активное развитие строительной отрасли и увеличивает объем принятого в эксплуатацию жилья в новостройках Киева и области: 2013 г. - 3,024 млн кв. м; 2014 г. - 3,169 млн кв. м; 2015 г. - 3,23 млн кв. м. По итогам девяти месяцев 2016 г. - 1 876 488 кв. м, что на 57 тыс. кв. м больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как отметил начальник отдела рыночных исследований рейтингового агентства IBI-Rating Виктор Шулик, в столице и крупных областных центрах выбор у состоятельных покупателей достаточно большой, что заставляет многих застройщиков корректировать систему продаж и планирования. "Говорить о том, что цены на первичке в ближайшее время будут существенно снижаться или расти, я бы не стал. Но тот факт, что люди не всегда готовы рисковать на начальном этапе строительства и могут выбирать среди множества конкурентных предложений, стимулирует компании искать альтернативы отработанным механизмам продаж, - говорит он. - Сокра­щение площади квартир расширяет спрос, а за счет акций покупатель может получить дополнительную скидку. Схема, когда в продажу поэтапно выставляются всего несколько квартир в доме, становится неэффективной".

В 2017 г. будут продаваться квартиры либо небольшого метража, либо с дополнительными "опциями", которые актуальны в условиях удорожания коммунальных платежей, предполагает Виктор Шулик. Также, по его словам, будет развиваться премиум-сегмент, поскольку новые политические элиты испытывают потребность в приобретении жилья, а ротация таких элит происходит достаточно часто. Эксперт добавил, что потенциальное предложение в пригородах ограничивается неопределенностью на рынке земли. 

Популярность компактного жилья со смарт-решениями прогнозируют в компаниях KAN Development и "Интергал-Буд". Специалисты "Интергал-Буда" также отмечают, что будет расти спрос на квартиры с отделкой под ключ от застройщика. В объектах компании, где предлагается данная опция, доля продаж квартир с ремонтом уже сейчас составляет порядка 40-50%. По прогнозам "Интергал-Буда", в 2017 г. на рынке будут преобладать объекты эконом- и комфорт-класса - около 75% предложения, почти 20% - жилье бизнес-класса, а оставшиеся 5% - премиум-класс. "Все более популярной будет становиться рассрочка от застройщика, но предоставлять ее смогут только компании, которые ведут строительство за счет собственных средств. Наиболее востребованными будут объекты с хорошим расположением, высоким качеством строительства и развитой внутренней инфраструктурой", - говорит заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.

У экспертов UTG иное мнение. Общая стабилизация, оживление экономики и другие факторы будут способствовать росту спроса на качественный жилой фонд, приведут к невостребованности жилья мелких форматов, их массовой продаже, низкой ликвидности, поэтапному падению цены, уверен Константин Олейник. И добавляет, что практически полное отсутствие первичного рынка земли в Киеве будет способствовать смещению интереса девелоперов в пригород столицы.

В 2017 г. стоимость первички вырастет на 10%, прогнозирует руководитель девелоперской компании "Акрополь" Дмитрий Вой­цех. На это повлияют несколько факторов, среди которых увеличение спроса, удорожание стройматериалов (особенно в сегменте бизнес-класса и выше), а также приобретение недвижимости как наиболее выгодного способа капиталовложения. "В свою очередь, девелоперы будут активно развивать инфраструктуру объектов, улучшать дизайн и внешнее оформление, а также продолжать искать новые сервисы, которые позволят привлечь покупателей без значительного роста цены", - говорит эксперт.

Коммерческая: множество возможностей

На протяжении 2016 г. к игрокам рынка коммерческой недвижимости Украины постепенно возвращалась уверенность. И хотя спикеры осторожны в своих прогнозах, тенденции 2016 г. таковы: стабилизация уровня спроса и арендных ставок, снижение вакантности в торговом и офисном сегментах, оживление на рынке инвестиций.

"Ситуация начинает стабилизироваться, - уверена генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа. - Арендаторы постепенно берут курс на развитие и начинают открывать новые магазины и офисы. За последний год в нашем ТРЦ открылись бренды, впервые представленные в Украине. Мы видим, что вакантность уменьшается, посещаемость увеличивается". По ее словам, начинает снижаться вакантность и в бизнес-центре Gulliver, в основном из-за низкого объема нового строительства данного типа недвижимости и увеличения активности со стороны арендаторов. На сегодняшний день в БЦ Gulliver она составляет немногим более 20%, подписаны договоры аренды с несколькими крупными арендаторами, ведутся переговоры с другими потенциальными клиентами.

В торговом сегменте набирает популярность реконцепция объектов. "Реконцепция Gulliver, проведенная в 2015 году, заинтересовала арендаторов и посетителей, - отмечает Ирина Круппа. - Эксперты прогнозировали, что после обновления нулевого этажа и открытия двух якорных арендаторов - "Сільпо" и "Эльдорадо", посещаемость вырастет на 30%. Мы же видим, что показатель составил более 50%".

Торговая: оптимизация портфеля

На сегодняшний день погоду на рынке торговой недвижимости делают Киев, Одесса, Львов, Днепр и Харьков, которые вызывают особый интерес у торговых сетей, девелоперов и инвесторов. В конце ноября 2016 г. общий объем современных торговых помещений в них составлял около 3,3 млн кв. м.

Как отметила директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ Марта Костюк, несмотря на ухудшение с 2015 г. общей динамики рынка торговой недвижимости, в этом году в Киеве открылось несколько торговых центров, кумулятивная арендная площадь которых составила около 171 тыс. кв. м, что соответствует показателю 2013 г. Основ-ными новыми объектами торговой недвижимости в регионах стали ТРЦ Victoria Gardens во Львове и ТРЦ "Кубометр" в формате Pop-up Shipping Container Center в Днепре.

Также в этом году расширили свое присутствие на рынке многие украинские и международные fashion-операторы, сети продовольственных супермаркетов, магазинов косметики и бытовой химии. А большинство торговых сетей, представленных на рынке, приступили к процессу оптимизации своих портфелей недвижимости и работали над улучшением качества услуг.

Офисная: покупка вместо аренды

"Следуя тенденции прошлого года, в 2016 году многие арендаторы продолжали активно пользоваться своей выгодной переговорной позицией на рынке офисной недвижимости в Киеве, что свидетельствует об их уверенности в перспективах украинского рынка", - констатирует Марта Костюк. В частности, в течение трех кварталов показатель чистого поглощения в сегменте достиг почти 125 тыс. кв. м (GLA), что составляет 72% от показателя за весь минувший год и в 1,5 раза больше, чем в 2014 г., тем самым демонстрируя тенденцию к восстановлению рынка.

В первом полугодии 2016 г. новое предложение в сегменте офисной недвижимости в столице отсутствовало, в третьем квартале составило около 8 600 кв. м. Первичная вакантность снизилась с 21,6% в конце 2015 г. до 17,1% в сентябре 2016 г. Арендные ставки в течение этого года в долларовом эквиваленте оставались достаточно стабильными. Все еще довольно высокая вакантность наряду с существенным разбросом цен на качественные офисные помещения предоставляет компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои долгосрочные арендные условия.

Что касается регионов, то в 2016 г. особенно заметна активизация рынка офисной недвижимости во Львове, который относительно недавно стал важным центром для украинской ІТ-отрасли, а также привлекательной локацией для размещения аутсорсинговых компаний. "Достаточно диверсифицированная экономическая база Львова формирует его потребительский потенциал и обеспечивает привлекательность города с точки зрения развития ритейла и рынка торговой недвижимости", - объясняет Мар-та Костюк.

В то же время девелоперы офисной недвижимости в течение года не стремились начинать новые проекты, поскольку понимали, что на рынке высокая вакантность (17-20%) и достаточно низкий уровень арендных ставок, отмечает директор департамента рынков капитала DTZ Владимир Мысак. По его словам, при наличии у девелопера удобно расположенных участков (ЦДР, вблизи метро) можно говорить о том, что построенный объект в условиях конкуренции сможет выиграть у менее удачных проектов. Также в этом сегменте в течение года наблюдался устойчивый спрос со стороны пользователей офисных помещений. В частности, в Киеве отрасли IT, агро, FMCG почувствовали уверенность в экономике своего бизнеса и либо расширяли арендную площадь, одновременно улучшая условия аренды, либо стремились приобрести недвижимость в собственность.

Прогноз на 2017 г.

Предложение коммерческой и торговой недвижимости вряд ли существенно увеличится, а вот относительно спроса динамика неопределенная, считает Виктор Шулик. "Думаю, что бизнес будет более активно торговаться по стоимости, что в конечном итоге приведет либо к коррекции арендной платы (особенно недвижимости класса В/В+), либо к перекладыванию на арендатора части расходов по коммунальным платежам. Для сегмента офисной недвижимости наиболее неопределенный фактор на текущий момент - сохранение спроса на аренду при ухудшении платежеспособности значительного числа компаний. В целом ситуация стандартная: покупатели (арендаторы) хотят либо снижения стоимости, либо дополнительных пряников", - говорит он.

Не видит особых изменений вакантности и уровня арендных ставок в торговой и офисной недвижимости и Ирина Круппа. Спрос на офисы класса А в Gulliver ожидают со стороны работающих в Украине мультинациональных, экспорто­ориентированных и IT-компаний.

"Ведь как показывает мировая практика бизнеса, когда все рядом - и работа, и развлечения, и шопинг, - это эффективно", - говорит Ирина Круппа.

По мнению Анны Попруги, наиболее перспективными категориями в торговом сегменте будут огромные моллы с развлекательной частью, удобным расположением и хорошей транспортной доступностью, а также маленькие - до 10-12 тыс. кв. м, у дома. Успех у жителей и гостей столицы будут иметь уникальные объекты в центре города, прогнозирует эксперт.

В 2017 г. форматы ТЦ и ритейл-операторов будут стараться удивить своего клиента более, чем когда бы то ни было, уверена директор по маркетингу компании Arricano Наталья Дмитренко. "Маркетинг многих игроков будет более агрессивным, особенно с учетом появления новых крупных игроков, - отмечает она. - Если говорить об активизации ритейлеров и ТЦ, то многие предложат клиенту более высокую концентрацию на развлечениях и wow-эффекты".

По словам Марты Костюк, открытие ряда объектов офисной и торговой недвижимости в Киеве и в регионах станет преимуществом для покупателей, а также для торговых сетей, у которых появится возможность расширить свое присутствие на украинском рынке на достаточно привлекательных коммерческих условиях. "В то же время имеет место понижающее давление на уровень арендных ставок, что влияет на доходность существующих и планируемых торговых центров. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха ТЦ в стране являются их продуманная концепция и стратегия девелопмента, высокое качество и последующее профессиональное управление", - констатирует она.

Что касается инвестиций, то Владимир Мысак назвал 2016 г. поворотным, поскольку на рынке были активными не только локальные инвесторы и пользователи недвижимости, но и институциональные (компания Dragon Capital). "Понимая, что экономика вернулась к росту, а рынок недвижимости стабилизировался и даже растет, мы можем с уверенностью говорить о том, что в 2017 году еще больше капитала будет таргетировать недвижимость в Украине. Традиционно это будут частные инвесторы - локальные и иностранные, но будут также институциональные. Именно последние смогут сильно повлиять на рынок, так как они оперируют крупными суммами капитала, и, соответственно, мы сможем увидеть большие лоты в транзакциях", - уверен эксперт.

Кирилл Верещагин, руководитель департамента маркетинга группы компаний DIM

Развитие рынка недвижимости на протяжении последних лет, определяюь два ключевых фактора. С одной стороны, падение покупательского спроса, вызванное общей экономической нестабильностью и троекратной деваль­вацией национальной валюты, определило движение рынка в сторону доминирующего эконом-сегмента (на долю премиум-недвижимости приходится не более 5%). С другой — кризис доверия к банкам и серьезная турбулентность банковской системы в связи с банкротством и уходом с рынка более 70 банковских учреждений привели к тому, что все больше потенциальных инвесторов вышли на рынок нового жилья, вкладывая деньги в первую очередь в объекты недвижимости, а не в депозиты.

Однако, несмотря на падение покупательной способности, спрос на недвижимость возрастал — прежде всего на жилье эконом-класса. Этому способствовало и значительное снижение за последние годы импортной составляющей в стоимости стройматериалов и строительных технологий. Рынок новостроек продолжает пополняться новыми проектами жилых комплексов, превысив все ожидания: на данный момент в Киеве и регионе представлены более 500 новых ЖК всех классов.

Говоря о прогнозах на 2017 год, жилье т. н. смарт-класса будет и далее пользоваться спросом, однако данная тенденция будет угасать, и ей на смену придут новые форматы, отвечающие новым требованиям рынка, в первую очередь к энергоэффективности и уровню комфорта (многофункциональность ЖК, удобная инфраструктура, улучшенные планировки, сервис и др.). Так, например, согласно наших исследований рынка, молодые семьи все чаще делают выбор в пользу жилых комплексов с улучшенными характеристиками сохранения тепла, шумоизоляции, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, а также экономичных в эксплуатации.

Несмотря на то что на украинском рынке жилой недвижимости такой документ, как паспорт энергоэффективности остается практически невостребованным, мы ожидаем, что в ближайшее время эта тенденция будет сломлена и предложение на рынке новых ЖК с высоким классом энергоэффективности значительно возрастет. Рынок по-прежнему испытывает дефицит высококачественного жилья, отвечающего европейским стандартам комфорта, безопасности и прежде всего энергоэффективности. Это послужило одной из ключевых причин разработки нашей группой компаний нового класса жилья — Класса А. Первый жилой проект Класса А — А52, который возводится в центре Киева, DIM представила в декабре, начав продажи. Он отвечает основным стандартам премиум-жилья, рассчитанного на рационального покупателя, при этом сохраняя ценовую привлекательность бизнес-сегмента.
Еще одной проблемой в условиях всевозрастающей конкуренции является необходимость большей отстройки от конкурентов, что вынуждает застройщиков разрабатывать и внедрять как инновационные технические и архитектурные решения, так и новые маркетинговые инструменты.

В следующем году мы завершаем строительство первой очереди жилого комплекса "Автограф", в котором инфраструктура и комфорт будут сбалансированы в соответствии с рациональными потребностями жителей, а нестандартный для рынка архитектурный проект позволит стать доминантой урбанистического ландшафта.