Кодекс - не кирпич. Как украинским городам избавиться от хаотичной застройки
Объять необъятное
Формальной причиной, по которой министерство взялось за разработку Градостроительного кодекса, называлось обилие разрозненных нормативных актов, которые регулируют отрасль сейчас. Например, одних только законов насчитывается семь, и только в основной из них - "О регулировании градостроительной деятельности" - уже многократно вносились изменения. Всего же количество документов, которые регулируют эту сферу, насчитывается до полусотни. И, судя по неупорядоченному строительству в столице и других крупных городах, скандалам на строительном рынке и перманентным протестам жителей городов, которые выступают против незаконной (как они считают) застройки, менять законодательство и улучшать еще есть куда.
Сведение всех законов и норм в единый комплексный документ представляется довольно разумной идеей, считают участники рынка. "Это не только позволит собрать воедино всю нормативную базу и исключить вероятность появления в будущем дублирующих или противоречащих друг другу норм, но и даст возможность комплексно реформировать строительное законодательство, а также внести в него огромное количество правок", - считает пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев.
Однако собрать все документы под одну крышу - не первостепенная задача. Главное - создать такое законодательство, которое упростит и облегчит работу застройщиков, а строительному рынку позволит избавиться от массы перекосов, которые еще можно наблюдать в нынешний период бурного развития: от наболевшего вопроса несправедливости паевого участия и особенностей работы с градостроительной документацией до практически полной невозможности строить новые жилые дома на месте старых. При этом нужно еще учесть и интересы всех сторон: государственные, частные, общественные. "Это колоссальная задача. Поэтому Минрегионстрою фактически нужно усидеть на двух стульях - создать комплексный и детализированный документ, с которым в то же время будет несложно работать. Ведь одна из декларируемых целей реформирования строительного законодательства - это создание благоприятных условий для инвестиций, в том числе путем совершенствования разрешительных процедур", - говорит Глеб Шемовнев.
По мнению руководителя юридического департамента DIM group Натальи Карасовой, основное требование к Градострои-тельному кодексу - не только определить принципы градостроительной деятельности, но и унифицировать определения и понятия, обеспечить усовершенствование и прозрачность разрешительных процедур, создать благоприятные условия для инвестиций, устранить противоречия с другими нормативными актами. "Очень важно, чтобы к работе над новым документом привлекли и строителей, то есть тех, для кого создается Градостроительный кодекс, на основании которого они будут в дальнейшем работать. Насколько я понимаю, министерство готово к обсуждению кодекса с общественностью, но хотелось бы видеть на странице правительственного портала или на сайте Минрегионстроя более детальную информацию о заседаниях рабочей группы и вопросах, которые на ней обсуждаются", - сказала она.
Правда, мнения о том, каким именно должен быть этот кодекс, среди участников рынка расходятся. По логике он должен включить в себя все, что сегодня напрямую касается строительства в Украине. Но в этом случае итоговый документ может оказаться попросту перегруженным и переусложненным деталями. "К примеру, не все считают, что так уж необходимо включать в кодекс тот же закон о реновации старых кварталов или каждую государственную строительную норму. С другой стороны, ситуация, в которой вопросы, имеющие прямое отношение к строительству, будут вынесены за рамки кодекса, тоже видится неидеальной", - рассуждает Глеб Шемовнев.
Очевидно, что разработка проекта кодекса - это только первый этап. Сколько времени займет его согласование всеми сторонами, предсказать невозможно. Но споры вокруг кодекса могут разгореться нешуточные. "Угодить всем не получится: то, что, к примеру, устроит общественность, вовсе не обязательно устроит бизнес. Может так случиться, что финальная редакция документа будет серьезно отличаться от условного черновика, - предполагает Глеб Шемовнев.
Не кодексом единым
Однако проблема может оказаться значительно шире, чем предполагают чиновники министерства. После того как началось обсуждение проекта будущего документа, на поверхность всплыло множество моментов, которые также неплохо было бы отрегулировать. В частности, сегодня и рядовые украинцы, и застройщики пользуются Жилищным кодексом УССР образца 1973 г. И проблема не в том, что это законодательство фактически несуществующего государства, а в том, что его нормы не согласуются с нормами более продвинутых законов. Например, сегодня в моду входят так называемые смарт-квартиры, жилье небольшой площади, которое нацелено на аудиторию одиноких покупателей с небольшим доходом. Однако нормы такого жилья в разных законах прописаны по-разному, и, покупая смарт-квартиру, собственник может получить документы не на жилье, а на нежилой фонд или апартаменты.
Поэтому не все участники рынка считают, что проблемы строительной сферы можно решить одним лишь созданием Градостроительного кодекса. "Градостроительный кодекс - это всего лишь свод законов. Отсутствие такого единого документа не критично. Гораздо хуже отсутствие единого видения того, как и по каким принципам должны развиваться города", - считает CEO SAGA Development Андрей Ваврыш. Он поясняет, что, прежде чем формировать градостроительное законодательство, необходимо провести исследование крупных, средних и малых городов, сформировать принципы комплексного развития территорий, получить понимание того, что такое город, что такое компактная среда жизнестойкого города. Необходимо определить, какие в городе должны быть районы, планировочная сетка, кварталы, сеть перемещений, общественные центры, границы жилых районов. Необходимо также сформировать требования к образовательным учреждениям и инфраструктуре. "Мы обсуждаем Градострои-тельный кодекс, но у нас нет общих принципов градостроительной среды, не реализуются принципы децентрализации власти, не внедряется пространственное планирование, нет сбалансированной системы разрешений и государственного контроля. Какие задачи мы хотим решить, создавая Градострои-тельный кодекс? Просто заменить одни документы другим - это не решение существующих проблем", - заявил Андрей Ваврыш.
Помимо этого, отметил CEO SAGA Development, пересмотр и адаптация ГСНов и СНиПов - правильный шаг, но они по-прежнему ориентированы на плановую экономику и при этом не учитывают нужды отдельно взятых регионов.
Стоит напомнить, что первая попытка объединить градостроительное законодательство в единый документ была предпринята еще в 2007 г. В 2010-м проект Градостроительного кодекса был подан в Раду и принят в первом чтении. Но в феврале 2011 г. вместо принятия кодекса был принят Закон "О регулировании градостроительной деятельности". В то же время, как показал опыт, возврат к вопросу разработки Градостроительного кодекса все же актуален, пос- кольку градостроительная деятельность в Украине регламентируется семью основными законами и множеством других нормативно-правовых актов. Поэтому унификация и объединение этих документов - правильное направление деятельности Мин-регионстроя.
Естественно, что между участниками рынка и министерством будут споры и противоречия, поскольку Минрегионстрой, обеспечивающий реализацию государственной политики, будет пытаться подвергнуть большему контролю деятельность застройщиков, а те, в свою очередь, будут стремиться к максимальному упрощению разрешительных процедур. Но постепенный переход отрасли на европейский уровень стандартов и процедур требует очень взвешенного и всестороннего подхода - Гра-достроительный кодекс будет определять градостроительную политику на следующие несколько лет.
