Муниципальное арендное жилье: попытка номер два

Инициатива Минрегионстроя

Недавно Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ выступило с инициативой строить недорогое муниципальное арендное жилье для работников бюджетной сферы, молодых семей, молодых специалистов, а также вынужденных переселенцев - словом, для тех, кто не имеет возможности приобрести собственное жилье.
Как объяснил замминистра Минрегионстроя Лев Парцхаладзе, инициатива необходима украинскому рынку. "В то время как в Европе более 50% жилья является арендным, в Украине такое понятие практически отсутствует", - отметил он.

Согласно статистике фонд многоквартирного жилья в Украине составляет около 500 млн кв. м, из которых треть - устаревшее. Каждый год вводится в эксплуатацию около 10 млн кв. м или 0,25 кв. м на человека, что абсолютно не решает проблему нехватки жилья. "Недостаток приемлемых кредитных программ для большинства населения только ухудшает ситуацию", - констатирует чиновник. И добавляет: "Создание муниципального арендного жилья позволит снизить стоимость аренды в среднем на 30% и решить жилищную проблему для подавляющего большинства населения".

Сейчас Минрегион дорабатывает соответствующий законопроект и подает его на утверждение в Кабмин. Документ предусматривает возможность использования различных источников финансирования - как государственный и местный бюджеты, так и иностранные инвестиции под гарантии государства или местных органов власти. "Если быть объективными, только за счет украинских средств реализовать проект будет очень сложно, нужно активно привлекать инвестиции от международных фондов и доноров", - объясняет Парцхаладзе.

Он уверен: такие объекты могут заинтересовать инвесторов, учитывая высокую надежность инвестиций в госсобственность, а после принятия закона - и наличие прозрачных цивилизованных правил на рынке арендного жилья. "Конечно, нужно предусмотреть инструменты поощрения для застройщиков на законодательном уровне", - добавил замминистра.

Contra

Эксперты в реализации проекта Минрегионстроя сомневаются и напоминают, что подобные инициативы генерируются едва ли не ежегодно, но остаются нереализованными из-за отсутствия денег - как у инвесторов, так и у населения.

По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, эта идея абсолютно бесперспективная, поскольку сейчас рентабельность у застройщиков практически равна нулю. "Говорить о выгодности строительства высокоэффективных, высокоприбыльных проектов я бы вообще не стал. А строить доходные дома, которые в принципе никому не интересны... Какой застройщик начнет вкладывать деньги в проект, который будет окупаться много лет, и владеть им будет государство? У застройщика сейчас порог рентабельности - когда проекты продаются", - отметил эксперт. По его подсчетам, обычная квартира, купленная по дешевке, при условии сдачи ее в аренду окупится лет через 30, хотя раньше это было пять-семь лет. Это квартира, которую нужно время от времени ремонтировать, а доходные дома нужно полностью содержать - инфраструктуру, прилегающую территорию, вспомогательные помещения и т. д.

По словам директора UTG Residence Олеси Скринник, некий жилой фонд для молодых специалистов, преимущественно медработников, существовал и существует на уровне райсоветов. Поэтому планы министерства отчасти будут дублировать уже существующие программы обеспечения жильем молодых специалистов на местах.

Pro

Итак, сегмента доходных домов в Украине не существует, хотя такие объекты время от времени вызывают интерес у частных инвесторов. Пару лет назад в Киеве и пригороде застройщики начали строительство и продажи двух доходных домов: в Шевченковском районе столицы - Home Space Elyseum и в Вишневом - PETRA. В столице еще можно упомянуть о нескольких проектах доходных домов бизнес-класса и выше, большинство из них - это варианты гостиничной недвижимости: Senators Apartments, 11 Mirrors, Terra Nova. Считается, что элитный сегмент доходных домов развивается активнее из-за более высокой стоимости аренды. Как правило, в таких объектах часто придерживаются формулы 50х50 - помесячный и посуточный съем. Существуют доходные дома и эконом-класса, расположенные в спальных районах или в пригороде. В них предлагают аренду как квартиры, так и комнаты. И хотя в классическом варианте доходный дом предполагает кратко- либо долгосрочную аренду, в Украине начали появляться также проекты, в которых есть как выкупленные, так и арендованные квартиры. 

Окупаемость инвестиций в доходные дома сопоставима с окупаемостью гостиничных проектов, многое зависит от качества сервиса и управления объектом.

"Реальные объемы рынка арендных услуг сложно подсчитать, потому что он на 90% находится в тени. Это вопрос не только утаивания налогов в бюджет, но и сложный механизм регулирования этого рынка, - говорит Олеся Скринник. - У доходных домов изначально срок окупаемости очень большой, а норма прибыли не очень высока. Именно поэтому для крупных девелоперов развитие этого направления в строительстве жилья по большому счету малопривлекательно, а количество таких проектов можно сосчитать на пальцах одной руки". Что касается частных владельцев таких домов, отметила эксперт, то если инициатива министерства не учтет их реальные затраты и не покроет им 30%-ную скидку для квартиросъемщиков, такой бизнес будет попросту невыгодным.

По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в ближайшие два-три года такой вид бизнеса, как доходные дома, будет перспективным. "Спрос на аренду жилья сейчас растет, доходные дома как раз и позволяют качественно капитализировать и выводить на рынок правильные форматы арендных взаимоотношений, когда покупатели не платят комиссионные и получают достаточно высокого уровня продукт. При этом инвесторы могут рассчитывать на хороший доход и профессиональную поддержку со стороны управляющей компании. В этот формат взаимоотношений на рынке входят и банки, которые получают стабильных клиентов с подтвержденным уровнем доходов благодаря прозрачным договорам аренды", - объясняет он.

Эксперт считает, что в сегменте эконом-минус доходные дома максимально выгодны как для инвесторов, так и для арендаторов. Здесь инвесторы могут получать доходность в полтора-два раза выше, чем в традиционных сегментах на рынке аренды жилья. Среди минусов для владельцев Артюхов выделил то, что доходные дома, которые находятся под управлением частного капитала, сразу же привлекают внимание различных контролирующих и проверяющих органов и становятся объектом их пристального интереса. Во многом такая ситуация формирует определенные сложности для входа частного капитала в этот сегмент бизнеса.

Не способствует активизации развития доходных домов законодательство, ведь согласно Гражданскому кодексу арендатора можно принудительно выселить только в судебном порядке. Да и не престижно у нас жить в съемном жилье. Хотя в Европе, куда мы стремимся, это распространенная практика: в Швейцарии 70% жилья арендуется, в Германии - 60%, во Франции - 40%, Великобритании - около 30%.

Китайцы не пришли

Два года назад в Украине уже пытались запустить государственную программу аренды жилья с возможностью выкупа. Планировалось, что так называемые доходные дома построит инвестор, а квартиры в них будут сдавать в аренду по ценам ниже средних по рынку. Китайцы проявили готовность инвестировать $15 млрд а пилотный проект стоимостью $1 млрд планировалось запустить в 2015-2016 гг. в пяти городах-миллионниках.

Но инициатива осталась на бумаге: денег в казне так и не нашлось, а строительные компании не были заинтересованы строить и продавать государству квартиры по ценам на грани себестоимости. Не последним аргументом было и то, что государство уже продемонстрировало свою неспособность платить по счетам, внедряя различные кредитные программы молодежного строительства..