Михаил Меркулов: Мы заинтересованы, чтобы участники рынка развивались
"ДС" Михаил, расскажите, насколько удачным для Arricano был 2018 год.
М.М. За первое полугодие 2018 года рост доходной части составил 15% в долларе. Это очень хороший показатель на украинском рынке, учитывая, что у нас нет экспорта и не было увеличения торговых площадей. Речь идет об органическом росте, следовательно, созданные нами условия помогают арендаторам наращивать товарооборот, а потребители голосуют деньгами. Наиболее интересное - выяснять, что именно влияет на товарооборот арендатора и его болевые точки, и усиливать те факторы, которые обеспечивают приток и платежеспособный трафик.
Мы отслеживаем изменения и инновации в коммерческой недвижимости от Лос-Анджелеса до Ланьчжоу и используем мировые тренды для развития своих ТРК. Например, в Великобритании внедряют технологию facial expressions (распознавание эмоции. - "ДС"), чтобы выяснить уровень Customer satisfaction (индекс удовлетворенности потребителей. - "ДС").
"ДС" На каких инновациях вы акцентируете внимание и почему именно на них?
М.М. Анализируя отношения "продавец-покупатель", мы идентифицировали много болевых точек. Наиболее часто клиенты недовольны отсутствием размера или помощи с выбором (как оказалось, изобилие предложений порождает у покупателей неуверенность в правильности выбора и, как следствие, приводит к снижению количества покупок). Сейчас мы нацелены устранить проблемы с помощью внедрения инноваций в нашей экосистеме "арендатор-ТРК-покупатель". Чтобы сформировать культуру обслуживания и повысить эффективность в розничной торговле, понадобится 10-20 лет. Но скоро необходимости в этом не будет, ведь персонал магазинов может быть заменен роботами. Примеры уже есть: роботы сканируют полки и оценивают количество товаров. На корпоратив Arricano мы робота взяли ведущим: он слушал команды, интерактивно общался и обошелся недорого. Так что роботизация - это не космос, а реальность.
Интернет-торговля разбаловала покупателя. Нас интересует точка дифференциации физической торговли и интернет-торговли, чтобы сделать ее на порядок лучше. Мы решили объединить офлайн и онлайн в приложении для торгового центра. Чтобы покупатель получал весь комплекс комфорта, который дает онлайн, находясь в офлайне.
Ритейлерам это обеспечит взаимодействие с покупателями - например, поможет спланировать количество товара правильных размеров и цветовых вариантов, собрать и профессионально использовать личные данные покупателей. Например, правильно таргетировать целевую аудиторию, не спамить покупателей рекламой, как это делает интернет-магазин. Сейчас мы тестируем прототип и планируем запустить приложение весной.
"ДС" И как его воспринимают?
М.М. Процесс интеграции дается арендаторам тяжело, они не понимают, зачем это нужно, и боятся, что загруженные в систему данные могут быть использованы против них. И чем больше ритейл-компания, тем она консервативнее. Покупатели готовы к таким изменениям: 20% населения Украины потребляют 80% услуг, они социализированы в интернете и гаджетезированы. По результатам IV квартала, по данным Mastercard, Украина вышла на четвертое место в мире по абсолютному количеству транзакций гаджетами.
"ДС" Какие новинки собираетесь запустить в своих ТРЦ?
М.М. В этом году уже запустили кабинет арендатора, чем сняли рутинную нагрузку с персонала, улучшили обмен данными и снизили влияние человеческого фактора. Также запускаем бота-юриста. Мы внедряем три инновации: две административные, которые сэкономят время и деньги, третья - будет способствовать прорыву отрасли.
Своей деятельностью Arricano меняет рынок розничной торговли в Украине, поднимает его на следующую технологическую ступень. Простой пример: около 75% покупателей перед шопингом делают онлайн-searching с мобильного телефона и выбирают места, которые выдает поиск. И если ваш бренд не выпадает в поисковике гаджета, то вы потихоньку перестаете существовать для своего потребителя. Чтобы не исчезнуть, нужно знать lifestyle потребителя - какими информационными каналами он пользуется и когда, какие микротаргетированные месседжи ему резонируют. Для большинства наших ритейлеров такие вещи - rocket science (процедурно сложное. - "ДС"). Но если офлайн будет недостаточно быстро усваивать технологии, он проиграет, как это происходит в Америке или Великобритании, где из-за снижения продаж закрываются целые торговые центры.
"ДС" Произойдет естественный отбор...
М.М. Можно и так сказать. Но мы заинтересованы, чтобы участники рынка развивались, ведь тогда опосредованно будет расти весь рынок, отрасль и экономика.
Нам хотелось бы двигаться быстрее. Скорость внедрения технологий зависит от технологической готовности наших арендаторов. Ускорить строительство нашего нового объекта трудно по другим причинам. Наш бизнес очень капиталоемкий и чувствительный к финансированию. В торговый центр нужно вложить $50-100 млн, из них не меньше 50% - заемных денег. Ценообразование на заемные деньги для девелопмента неприемлемое: невозможно строить под 20% годовых, бизнес-модель этого не выдерживает. Привлечь $40-50 млн из иностранных банков тяжело из-за страновых рисков. Нам же удается это сделать благодаря публичности, листинга на Лондонской бирже, длительной истории аудирования и платежной дисциплине, которую мы соблюдали даже в турбулентные периоды. Рассчитываем в 2019-м добиться определенных успехов в сотрудничестве с банками и продолжить работу над проектами.
"ДС" Как обстоят дела с возвращением ТРК Sky Mall?
М.М. После выигрыша судов в Лондоне процесс продолжается на Кипре, где находится компания, которая должна передать нам акции. Далее в Украине нужно будет отследить всю схему, чтобы вернуть активы. Я уверен: мы вернем их быстрее, чем сделаем обратный юридический процесс. Sky Mall стал лакмусовой бумажкой для инвесторов в Украине, и пока его не возвратят законному владельцу, на репутации страны будет яркое пятно, свидетельствующее об отсутствии верховенства права в этой стране.
Многие эстонские бизнесмены ожидали от визита президента Эстонии Керсти Кальюлайд в Украину усиления защиты иностранных инвесторов. Расскажите о своих ожиданиях.
М.М. Керсти Кальюлайд несколько раз поднимала вопрос Sky Mall на встрече с президентом Украины Петром Порошенко. Надеемся, что эта помощь повлияет на общий результат.
"ДС" В конце прошлого года в Arricano Real Estate Plc. произошли изменения: новым председателем совета директоров стал Урмас Сомелар, а независимым неисполнительным директором Фрэнк Льюис. Каких действий вы ожидаете от них в плане повышения эффективности деятельности компании?
М.М. В нашей компании два приоритета: технологический рост и фондирование компании. Оба назначения призваны усилить наш фокус на финансовых рынках, мы ожидаем от них большую помощь именно в этом направлении. Процессы не быстрые, посмотрим к концу года, насколько решения были правильными.
"ДС" Как эстонские корни компании помогают вам ее развивать?
М.М. Эстонским бизнесом мы считаемся исторически, но, поскольку сейчас у нас есть и другие акционеры, мы позиционируем себя как глобальная компания. У эстонцев мы учимся, как эффективно управлять торговыми центрами: у них ТЦ управляет три человека, у нас - шесть-семь, а наши конкуренты имеют штат 15-20 человек.
У Эстонии следует перенять технологии, в этом плане страна шагнула далеко вперед. Благодаря внедрению электронного e-governance и снижению административной нагрузки удалось увеличить количество электронных граждан, которые могут удаленно вести бизнес, связанный с Эстонией. Фактически ты работаешь в Евросоюзе. Почему бы не внедрить в Украине? Я верю в изменения в Украине, ведь у общества есть колоссальный запрос на появление новых лиц. Уверенности придает и ситуация с миграцией: в страну возвращаются ІТ-специалисты. Они будут драйвить экономику, как это делают в Китае вернувшиеся ученые. Не стоить паниковать из-за трудовой миграции низко квалифицированной рабочей силы. Сейчас они ежегодно возвращают в Украину $12 млрд, из-за давления на рынок труда растут зарплаты. Работа в европейских странах приучит их к новым стандартам работы, и, когда рынок труда здесь подрастет, они вернутся уже на совершенно другом уровне понимания процессов, с совсем другой квалификацией. У меня есть опыт работы в Европе, но сейчас мне гораздо интереснее работать в Украине: здесь все, что бы ты ни сделал, пойдет в рост.
