Почем гектар. Как заработал рынок земли, и что будет дальше

30 июля исполнился ровно месяц со дня запуска рынка сельскохозяйственной земли. За это время, по данным Министерства аграрной политики и продовольствия, была заключена 2901 сделка по продаже земли, общая площадь реализованных участков составила 5324 га, а сумма сделок — 210 млн грн. Таким образом, средняя стоимость 1 га украинского чернозема составила 39,4 тыс. грн.

При этом в начале этого месяца рынок оживился — по состоянию на 3 августа было заключено уже 3498 сделок, в ходе которых было продано 6368 га.

Наиболее активно шла торговля в Киевской области (555 сделок на 507 га), а также в Полтавской — 389 сделок на 893 га и Винницкой области — 246 сделок на 353 га.

Доцент Киевской школы экономики Олег Нивьевский считает, что проданные за месяц 6 тыс. га — это не так уж и много. Если такой темп сохранится, то это будет означать, что за год (с 1 июля 2021 г. по 1 июля 2022 г.) собственников сменят около 72 тыс. га. А это составляет лишь 0,17% от всей площади сельскохозяйственных земель в Украине. Для сравнения: на устоявшихся рынках обычно в обороте находится около 1% всех сельхозземель, а на украинском, где еще не было возможности свободно покупать и продавать земельные паи, ожидалось и все 3-5% земель в обороте в первые годы после запуска рынка.

А по словам первого заместителя министра аграрной политики и продовольствия Тараса Высоцкого, еще до открытия рынка ожидалось, что в первый год его работы будет продано около 1 млн га, но теперь прогноз значительно скромнее — около 200 тыс. га.

Оказалось, что желающих купить сельхозугодья в 2,5 раза больше, чем желающих продать. Однако это можно частично объяснить тем, что продажа земли пока не очень выгодна для собственников, которые могут получать сопоставимые деньги за два года от сдачи ее в аренду. Возможно, люди ждут прогнозируемого властью повышения цен (см. ниже).

Главным фактором, по сути, является заложенное в законе ограничение, согласно которому сейчас землю могут покупать только физические лица, и не более 100 га в одни руки. Юридические лица смогут приобретать землю только с 2024 г., тогда и ожидается значительная активизация рынка. Хотя здесь нужно сделать ремарку относительно правительства: почему-то государственные мужи, которые разрабатывали дизайн реформы и знали все эти нюансы, все равно настаивали на том, что рынок будет активнее, и только недавно поменяли прогноз по объемам продаж, увидев фактическое положение дел.

Впрочем, надо учесть, что сейчас еще идет обкатка процессов. Например, для оформления сделок нотариусы должны быть подключены к Государственному земельному кадастру, но на сегодня это сделали только 4 тыс. из 6,5 тыс. нотариусов.

Средняя стоимость 1 га сельхозземли в 39,4 тыс. грн (на 3 августа) нерепрезентативна, если говорить о будущей ценовой динамике.

Олег Нивьевский отмечает, что средняя цена растет каждую неделю по мере увеличения количества транзакций, и уверен, что цена достигнет планки в $2,5 тыс. за 1 га.

Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко в конце июля прогнозировал, что средняя стоимость одного гектара до конца года будет на уровне 50 тыс. грн. При этом цена, конечно, будет отличаться в зависимости от региона, нормативно-денежной оценки земли и других показателей.

Если говорить о долгосрочной динамике, то по мнению министра, цены на сельхозгектары будут расти на 7–10% ежегодно, чему поспособствуют глобальные тенденции роста цен на продовольствие. Впрочем, такие оценки следует воспринимать с большой долей скептицизма, учитывая, что упомянутый выше прогноз правительства по земле только что провалился.

Желающим продать свой земельный пай нужно в первую очередь навести порядок в документах, подтверждающий право собственности на землю. Сегодня нельзя будет прийти к нотариусу со старым актом на землю и попросить его оформить сделку. Нужно убедиться, что паю присвоен кадастровый номер, этот номер внесен в реестр кадастровой карты, а права собственника на землю зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Также для продажи земли нужно открыть счет в банке, поскольку оплата будет проводиться исключительно в безналичной форме.

Покупателю земли, в свою очередь, нужно будет подтвердить в банке источник происхождения денег, которым он будет финансировать сделку. Подтвердить легальность средств можно справкой о доходах, налоговой декларацией, выпиской из отчетности физлица-предпринимателя, выпиской с банковских счетов или заверенной нотариусом дарственной.

Сегодня в законодательстве предусмотрены нормы, которые должны обезопасить собственников от продажи земли за копейки. В частности, цена продажи земли не может быть ниже, чем ее нормативно-денежная оценка, а она в зависимости от региона составляет 25-30 тыс. грн за 1 га.

Некоторые стимулы для фермеров приобретать в собственность землю обеспечит государство — Кабинет Министров решил дать фермерам возможность воспользоваться программой государственных портфельных гарантий для покупки земли. Финансирование по этой программе будет предоставляться на срок до 10 лет, за счет гарантий государства банки смогут снизить процентную ставку. Этой программой смогут воспользоваться только малые и средние фермерские хозяйства, которые уже работают в агробизнесе и имеют земельный банк не более 500 га.

Также в этом году в госбюджете предусмотрены субвенции фермерам в размере 1 млрд грн на погашение кредитных ставок, и эти деньги также можно буде брать на покупку земли. Кроме того, фермеры могут привлекать средства на покупку гектаров за счет программы кредитования "5%-7%-9%".

Банковская система за счет кредитных ресурсов может значительно оживить рынок, но на сегодня этому есть препоны. В частности, согласно утвержденным Национальным банком Украины нормам определения кредитного риска, расчетный коэффициент залоговой стоимости земли установлен на уровне 0,35. То есть, для покупки земли на 1 млн грн банк может выдать фермеру кредит только в размере 350 тыс. грн, а остальное тот должен найти сам. Чтобы изменить ситуацию, регулятор должен пересмотреть этот норматив. Впрочем, НБУ пересматривает оценки рисков неспешно, и возможно, сделает это не раньше, чем через год.