Семиэтажные хрущевки. Как в Киеве решили уплотнить жилую застройку

Что нам стоит дом надстроить

Идея реконструировать "хрущевки", построенные более полувека назад, витает в коридорах киевской власти уже давно. Но даже несмотря на написание планов и раздачу обещаний, конкретных проектов так и не удалось реализовать. И вот теперь — новые планы: глава коммунальной организации "Киевгенплан" и руководитель разработчиков проекта нового Генплана Киева Сергей Броневицкий заявил, что в дополнение к существовавшему плану поэтапного отселения жильцов "хрущевок", их сносу и постройке на освободившемся месте нового жилья, есть еще один вариант — не убирать дома, а надстраивать над ними еще один-два дополнительных этажа. "Если техническое состояние их будет удовлетворительным, то, возможно, мы пойдем таким путем", — сказал он, но отметил, что столице все же присущ принцип "Все снести и построить заново".

Если так, то строить придется действительно много: в Киеве насчитывается на сегодня почти 5,4 тыс. устаревших домов общей площадью свыше 12 млн кв. м, большинство из которых — как раз "хрущевки". Учитывая, что общее количество домов в столице — 12,2 тыс., то на "хрущевки" приходится изрядная доля жилья. В них проживает на сегодня свыше 560 тыс. киевлян.

Однако почему же у столичных властей так и не дошли руки до модернизации этого устаревшего жилого фонда, и есть ли шансы реализовать новую идею реконструкции — достройки новых этажей над полувековыми зданиями?

Дорогие этажи

По мнению Егора Самойленко, архитектора и руководителя креативного отдела компании AVG Group, идея надстройки этажей возникла из-за того, что на реконструкцию устаревшего жилого фонда в бюджете города банально не хватает средств. По его словам, продажа нового жилья из надстроенных этажей может покрыть затраты на энергомодернизацию дома (замену окон, утепления фасадов и т.д.), замену инженерных сетей и постройку лифтов. (Кстати, по поводу лифтов, такая возможность технически есть, как минимум это могут быть выносные пассажирские подъемники, устанавливаемые при стене дома.) Однако техническое состояние каждого дома — уникально, и если выяснится, что дом требует дополнительного усиления, например, фундамента, то вся экономическая целесообразность достройки двух этажей уже теряется.

Однако эксперт аналитического центра CEDOS Павел Федорив, комментируя инициативу главы "Киевгенплана" указывает, что на сегодня нет никаких расчетов, во сколько могут обойтись затраты по надстройке новых этажей и будет ли этот проект рентабельным. "Эти схемы рисуются на коленке, никто не проводил расчетов, сколько это стоит, этого никто не знает, потому что технического обследования домов никто не делал, техническая документация давно утеряна и ее никто не восстанавливает. Поэтому все разговоры о том, во сколько это оценивается — это вилами по воде", — сказал он.

Владимир Голубничий, инженер по техническому надзору за строительством, пояснил, что надстройка еще двух этажей возможна только в кирпичных домах первой волны индустриальной застройки (именно так на профессиональном языке называются "хрущевки"). В панельных же домах она невозможна совершенно — там можно провести (и то, если техническое состояние дома позволяет его дальнейшую эксплуатацию) только термореконструкцию и замену инженерных сетей.

Однако никакой экономической целесообразности надстраивать еще два этажа над существующими пятью, по мнению Владимира Голубничего, нет, разве что — в исключительных случаях для очень небольшого количества домов. Он пояснил, что если этажность дома превышает 5 этажей, то в доме уже должен быть лифт, а это — дополнительные 300-400 тыс. грн расходов. Кроме того, планировки квартир в таких домах рассчитывались исходя их советских подходов по минимизации площади — по 5-7 кв. м на 1 человека. А квартиры в надстроенных этажах также будут такой же "советской" планировки, и они будут не так уж и интересны покупателям.

Такого же мнения и Егор Самойленко: хрущевки как малогабаритное устаревшее жилье не ценится на рынке недвижимости, поэтому инвесторы не спешат вкладываться в столь рискованные проекты. Местное самоуправление не имеет достаточно средств, чтобы привести в порядок такое количество устаревших домов. "А привлекать средства нынешних жителей таких домов — это утопия. Тем более, непонятно: как действовать в ситуации, если житель отказывается свои собственные средства отдавать на капитальный ремонт дома?", — отметил он.

Поэтому Владимир Голубничий считает, что пока застройщики не застроят все свободные участки в столице, не доуплотнят все, что можно, и не застроят все промзоны, которые они сегодня получают за бесценок, никто вопросами модернизации устаревшего жилого фонда заниматься не будет.

Кто за это заплатит

Вообще, посильное участие жителей "хрущевок" в реализации планов реконструкции их жилья, или хотя бы не препятствование им — это отдельный больной вопрос. Ведь даже проекты по сносу "хрущевок", жителей которых переселяли в новые квартиры большей площади, часто тормозились: квартировладельцы злоупотребляли своим положением, прописывая на своих квадратных метрах дополнительных людей, которым застройщик также должен был выдать жилье. "Такая схема, фактически, на несколько лет остановила проект реновации в Деснянском районе столицы. И требовала политико-правового решения", — отметил Егор Самойленко.

Современные технологии позволяют провести глубокую реновацию районов старой застройки, и это касается не только самих домов, но и благоустройства территории, организации парковок, игровых зон для детей или площадок для выгула собак. Но это требует значительных средств, которые найти проблематично. "Можно превратить непрестижные районы в действительно комфортную городскую среду. Однако, наверняка, средств частных инвесторов или городского бюджета на это не хватит", — отметил Егор Самойленко.

Кроме того, по его словам, снос "хрущевок" и возведение нового жилья должно проходить на основании современных градостроительных подходов — нужно оставлять в таких районах малоэтажную застройку и развивать современные публичные пространства. "Если вместо старых "хрущевок" будут строиться жилые небоскребы — город за несколько лет получит еще больше проблем, которые решить будет еще сложнее", — считает архитектор.

Вечная проблема?

По мнению Павла Федорива, проблема реконструкции устаревшего жилья на самом деле глубже, чем кажется на первый взгляд. Ведь в тарифе на содержание домов не была предусмотрена строка на их капитальный ремонт. И если это не решить, то через 40 лет общество снова столкнется с проблемой поиска денег на капремонты тех домов, которые строятся сейчас.

Кроме того, Павел Федорив считает неправильным финансировать ремонты домов, квартиры в которых являются частной собственностью жильцов, за счет средств городских бюджетов. С другой стороны, у многих квартировладельцев, проживающих в старых домах, нет достаточного уровня доходов даже для того, чтобы оплачивать свое проживание (т.е. — коммунальные услуги), и они получают субсидии. Такие владельцы не имеют средств, чтобы финансировать капитальный ремонт своего дома. "Возникает вопрос: должен ли человек оставаться собственником квартиры, если он не может оплатить проживание в ней и не может оплатить ремонт дома?", — сказал он.

Кроме того, у многих владельцев квартир в старых домах, которые не могут оплачивать полную стоимость коммунальных услуг и капитальный ремонт дома, есть наследники, которым перейдет эта собственность. Поэтому логично, что если они унаследуют эту собственность, то должны будут и обеспечивать полную оплату коммунальных услуг и ремонт дома.

По мнению Павла Федорива, также возможна схема, при которой ремонт дома будет осуществляться за счет средств города или государства, но ему перейдет и право собственности на эту квартиру, а бывший владелец будет жить в ней как арендатор.