Квадратные метры: цена и качество под одной крышей (ИНФОГРАФИКА)
Арифметика и совесть
Специалисты называют целый ряд параметров, влияющих на стоимость квадратного метра жилья: цена земельного участка, проектирование объекта, прокладка внешних инженерных сетей, затраты на благоустройство прилегающих территорий и т. д. Но стоимость квадратного метра жилья, по словам генерального директора Riverside Development Андрея Вавриша, это прежде всего себестоимость строительного материала и строительно-монтажных работ. Вторая составная часть - это имущественные вопросы, связанные с землей: территории отселения, освобождение территорий или же выкуп для brownfield, так называемого редевелопмента территорий. Третья часть - это проектные работы. И четвертая - это паевовое участие в казну города на развитие инфраструктуры, подключения инженерных сетей и налоги.
Для потенциального покупателя перечень ценообразующих факторов квадратного метра выглядит иначе. Так, имеет значение месторасположение и стадия готовности новостройки, транспортная развязка и развитость инфраструктуры, экологическая обстановка и перспективы развития района, площадь квартиры и количество комнат, а также инфляция, валютно-курсовые колебания и репутация фирмы-застройщика.
Кроме того, современный покупатель при выборе недвижимости ориентируется на класс недвижимости, который, по правилам рынка, должен либо гарантировать те или иные преимущества, либо же "прозрачно намекать" на некоторые неудобства его эксплуатации.
Сегодня достаточно большая часть населения ищет наиболее бюджетные варианты жилья. Как отметил вице-премьер - министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко, застройщики отреагировали на этот спрос, увеличив количество относительно недорогих квартир.
Экономное жилье составляет около 60% в продаваемых квартирах в уже построенных домах или домах на разной стадии готовности. А среди новых проектов, которые выходят на рынок, эконом-класс достигает 80%.
Бытует мнение, что жилье класса эконом априори не может быть качественным. Но так ли это? Добросовестный застройщик ставит перед собой задачу выдержать в новостройках качество и найти способы, чтобы снизить себестоимость объектов. "Качественное жилье может быть в разных классах недвижимости, в том числе в экономе, это зависит от застройщика. Ведь застройщики условно делятся на три категории: первая - "украл - выпил - в тюрьму", вторая - "построил - продал - все равно", а третьи - те, кто создает образ жизни и продает не квадраты и не место, а недвижимость, которая не заканчивается, когда ты выходишь из квартиры. Поэтому качество жилья в целом определяется гарантиями застройщика, качеством стройматериалов и средой, в которой дом построен", - говорит руководитель департамента маркетинга и рекламы ЖК "Комфорт Таун" Александр Немтырев.
Как экономить правильно
Существует немало способов снизить себестоимость объекта. Некоторые застройщики умудряются экономить на возведении коробки, на кровле, толщине стен, междуэтажных перекрытиях, установке более дешевых лифтов, сдавая квартиры без межкомнатных перегородок или применяя другие антилайфхаки.
Можно сэкономить, нарастив интенсивность работ за счет применения современных строительных технологий. К примеру, 25-этажный дом по технологии крупнопанельного домостроения можно возвести за год, а монолитно-каркасный - за полтора. Правда, стоит учесть, что в первой технологии достаточно дорого обходится транспортировка, а во второй - так называемая амортизационная составляющая (перенос заводских расходов на продукцию).
Единственный способ удешевления жилья без потери качества - это прежде всего рациональные и детально продуманные проектные решения, считают в Riverside Development. Другими словами, минимизируя потери на нефункциональных частях квартир и общего пространства дома. Холлы, шахты лифтов, лестничные марши - это все непродаваемая площадь, тем не менее их пропорция влияет на общую себестоимость, и при проектировании необходимо сразу искать наиболее функционально-эффективные решения. Принято считать, что хороший процент полезной площади дома к общей составляет 70-75%. В некоторых объектах компании удалось эту цифру увеличить до 90%.
Кроме того, есть множество технологий, которые позволяют если не существенно удешевить, то в значительной мере оптимизировать расходы на себестоимость. Имеется в виду качество узловых решений, компонентов материалов, их сочетание. "Можно получить минимальную себестоимость, используя самые дешевые материалы для ограждающих конструкций, но при этом сразу же получите потери теплоустойчивости и увеличите расходы будущего покупателя квартиры на коммунальные платежи. Есть ли здесь победа? И если да, то для кого? В этом случае нельзя гоняться за удешевлением, нужно понимать, сколько это будет стоить человеку в будущем, - подчеркивает Андрей Вавриш. - Говоря о затратах, нужно не забывать, что существуют расходы на энергосбережение. То есть, поставив хорошую систему автоматизации, можно внедрять другие бизнес-процессы, связанные с энергоменеджментом, снижением расходов. Например, человек вышел из дома, и в квартире средняя температура обогрева снижается. Для хозяина квартиры это существенная экономия".
Рынок всех поставит
Ратуя за качество, украинские застройщики все чаще отдают предпочтение отечественным стройматериалам, подчеркивая их высокое качество. По словам экспертов, импортная составляющая стройматериалов в жилье эконом-класса составляет около 10%, в бизнес-классе - 20%. Основная конструкция здания может быть на 100% выполнена из отечественных материалов. Бетон, металлические конструкции, газо- и керамоблоки, утеплители, оконные конструкции - все это производится в Украине. "В объектах более высокого класса могут применяться импортные материалы и оборудование - фасадные системы, отделочные материалы, лифтовое оборудование, частично системы инженерии. Но в целом, как показывает опыт, этот показатель не превышает 20%", - рассказал заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун.
Процентное соотношение украинских и зарубежных материалов на объектах Riverside Development составляет 70 на 30%. А в процессе приема стройматериалов специалисты компании проводят лабораторные пробы.
По словам Александра Немтырева, учитывая то обстоятельство, что за последние несколько лет курс гривни обвалился втрое, застройщики вынуждены использовать материалы местного производства. Но есть такие, которые невозможно заменить, - зачастую это высокотехнологичные элементы.
О динамике использования украинских стройматериалов стоит делать выводы, учитывая данные Госстата по объемам их производства за последние три года. По некоторым позициям производство ощутимо возросло, но одновременно есть примеры обратной динамики. К примеру, в Украине увеличилось производство гранита - с 6049 тыс. куб. м в 2014 г. до 31 539 тыс. куб. м в прошлом году.
Возросло и производство плиток, плит, черепицы и аналогичных изделий из цемента, бетона или искусственного камня: с 682 тыс. т в 2014 г. до 1017 тыс. т в 2016 г.
Производство цемента оставалось примерно на одном уровне: в 2014 г. 8630 тыс. т и 9096 тыс. т в прошлом году. Почти вдвое увеличилось производство керамического строительного кирпича: с 944 млн штук в 2014-м до 1782 млн штук в 2016-м. На одном уровне сохранялось производство сухих строительных смесей и сухих бетонов: в 2014-м - 1471 тыс. т, в 2016-м - 1463 тыс. т.
В то же время уменьшилось производство санитарно-технических керамических изделий с 4461 тыс. штук в 2014-м, до 3514 тыс. штук в 2016-м. Производство конструкций из чугуна и стали уменьшилось с 47 тыс. т в 2014-м до 38 тыс. т в прошлом году. Плит и керамической плитки в 2014-м произведено 50 682 тыс. кв. м, в 2016-м - 45 350 тыс. кв. м.
"Украинские строительные материалы способны выдерживать конкуренцию на внутреннем рынке. Конечно, если наш производитель предлагает доступные по цене и качественные товары, то потребитель выбирает именно их. Поэтому себестоимость построенного жилья может быть ниже, чем с использованием дорогих иностранных материалов. По моему мнению, в условиях свободного рынка украинские производители вынуждены становиться гибкими и конкурентными. Рынок всех поставит на свои места", - делает вывод Геннадий Зубко.
Тонкости ценовой политики
Прогнозируя изменения стоимости жилья, соотношения цена/качество, эксперты высказывают противоположные точки зрения.
Как отметил Алексей Говорун, на формирование цены оказывают влияние уровень спроса и уровень рентабельности застройщика. Сейчас эти два фактора находятся в минимальном положении, что приводит к колебанию цен в небольшом диапазоне. "Спрос может быть поднят только путем возобновления ипотечного кредитования. Когда люди получат возможность приобретать жилье в кредит на длительный срок, но под небольшой процент, это спровоцирует рост спроса на недвижимость в разы", - говорит он. Пока же предпосылок для существенного изменения стоимости жилья нет. Если не будет серьезных валютных колебаний, цены останутся на прежнем уровне.
На прямую зависимость стоимости недвижимости в Киеве и регионе от ситуации в стране обратил внимание Александр Немтырев. "Сейчас в столице и пригороде около 500 стройплощадок, а до войны было вполовину меньше. На рынке создалась сумасшедшая конкуренция, он "перегрет" и может "прогнуться". Наступило время конкуренции не только по качеству, но и по цене. Но сильно она не опустится, поскольку уже пребывает на грани фола, а качественное жилье не может стоить дешево. Возможно, многие некрупные застройщики будут вынуждены остановить стройки", - прогнозирует он. Но если не произойдет политических или социально-экономических катастроф, цена незначительно повысится.
Еще один фактор, влияющий на ценовую политику, появился с отменой визового режима и, как следствие, с открытием доступа украинских строителей к европейскому рынку и зарплатам. "Израиль уже принял визовую либерализацию для строителей с Украины. Плюсы, которые получают от этого строители, обязательно отразятся на себестоимости жилья, и она будет расти опережающими темпами", - объясняет Андрей Вавриш.
Также, по его словам, существует определенная олигополия на рынке производителей стройматериалов. Компании часто злоупотребляют повышением стоимости на стройматериалы из-за увеличения цен на компоненты. Например, стоимость газа выросла условно на 10%, а у некоторых производителей цемент подорожал почему-то на 25%; стоимость цемента в структуре себестоимости бетона выросла на 5%, а стоимость бетона производитель поднял на 15% и т. д. "Необходимо создавать условия для здоровой конкуренции среди производителей стройматериалов, иначе рынок будет зависеть от неконкурентных соглашений самих производителей", - предупреждает гендиректор Riverside Development. Эксперт прогнозирует дальнейшее расслоение в сегментах комфорт и бизнес, то есть качественные проекты будут удерживать свои цены, а на эконом-сегмент цены будут падать.
Не стоит забывать и об ответственности застройщиков за обещанное покупателю качество жилья. Ожидается, что этому будет способствовать децентрализация системы государственного архитектурно-строительного контроля. Сейчас функции архитектурно-строительного контроля получили 66 населенных пунктов, из которых 19 - областные центры. Присоединились к этому процессу и объединенные территориальные общины. "С полномочиями Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) община способна предложить инвестору гораздо больше возможностей: от землеотвода, градостроительных норм, контроля за застройкой до принятия дома в эксплуатацию. Передача полномочий ГАСИ является шагом к новому качеству строительства", - уверен Геннадий Зубко. Он объясняет, что децентрализация позволит оперативно реагировать на обращения граждан, качественнее разъяснять субъектам градостроительства требования профильного законодательства. Следствием этих действий станет уменьшение количества правонарушений в строительной сфере и самовольных застроек.
Кроме того, в феврале 2017 г. принят закон №1817, которым повышены штрафные санкции, что будут налагаться на недобросовестных застройщиков и других участников строительства - строителей, проектировщиков и экспертов.
