Кто создает бум на рынке жилой недвижимости
Потенциальные и реальные
Согласно результатам исследования, проведенного компанией "Евро-Рейтинг" совместно с Rate1, 40% из тысячи опрошенных респондентов попали в группу "потенциальный спрос" (хотят, но не могут), 15% - "платежеспособный спрос", то есть готовы купить недвижимость уже в ближайшие годы. Тем не менее реальных покупателей - меньше 5% опрошенных.
Тех же, кто не только планирует, но и совершает покупку, можно условно разделить на несколько категорий. В первую очередь, по словам члена совета директоров Конфедерации строителей Украины, собственника девелоперской компании "Ак- рополь" Дмитрия Войцеха, это молодые семьи с маленькими детьми или семьи, которые планируют детей. Есть покупатели и постарше - например, семья разменивает жилплощадь побольше, чтобы взрослые дети могли жить отдельно. Также продолжают покупать жилье люди, которые переезжают из восточных регионов страны.
К вышеперечисленным категориям в компании "Интергал-Буд" добавляют еще и тех, кто приобретает жилье с целью инвестирования. Также там акцентируют внимание на ежегодном увеличении количества молодежи, активных в сегменте эконом- и комфорт- классов.
О покупателях до 35 лет, появившихся на столичном рынке, упомянул и председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояров. Молодежь зарабатывает деньги в проектах, связанных с ІТ-ин-дустрией, видеосъемками, шоу. "Они могут инвестировать в строящуюся квартиру: в Киеве - это около $20 тыс., в пригороде - около $15 тыс.", - отмечает он.
По данным эксперта, три четверти сделок по покупке жилья приходится на первичный рынок, в строящихся домах. Покупают достаточно много, хотя четкой информации по количеству сделок нет, поскольку в Украине нет такого реестра.
Но о строительном буме можно говорить хотя бы исходя из невиданного ранее количества стройплощадок в Киеве и столичном регионе - около 500 домов и комплексов.
В целом же портрет покупателя за последнее время не претерпел особых изменений. Чаще всего сделку по покупке совершает семейный мужчина 35-45 лет, который имеет одного-двух несовершеннолетних детей, со стабильной работой и доходом.
Три фактора
Эксперты определили, что рынок недвижимости пребывает на взлете благодаря трем факторам: обвалу национальной валюты, недоверию потребителей к банковской системе и войне на востоке страны.
По подсчетам экономиста Виктора Скаршевского, за последние три года население опустошило депозиты в банках на $13 млрд и 52 млрд грн. Не имея, по сути, достойной альтернативы инвестициям, люди вкладывают в недвижимость. Происхождение таких денег объясняет популярность малометражных квартир - в них инвестируют то, что откладывалось годами.
По словам генерального директора BD Holding Юрия Кватерчука, снижение бюджета покупки также обусловлено ростом коммунальных платежей. Такая тенденция подтолкнула архитекторов возглавляемой им компании оптимизировать площадь квартир в строящихся жилищных комплексах. К примеру, если ранее размер трехкомнатной квартиры составлял 80-90 кв. м, то сейчас застройщик предлагает "трешки" по 60-70
кв. м. В ЖК "Европейка" предусмотрены и малогабаритные квартиры от 19 кв. м.
Вопрос с акцентом
А вот иностранцам проблематично приобрести квартиру на первичном рынке Украины независимо от метража. За последние 100 сделок, которые заключил на рынке Иван Кудояров, заграничные покупатели ему не попадались. Оказывается, застройщики не хотят работать с нерезидентами, поскольку это достаточно сложный процесс: необходимо открыть специальный инвестиционный счет в украинском банке, перечислить на него деньги, оплатить квартиру и налоги. На вторичном рынке иностранцы нечасто, но встречаются. В столице из 650 сделок в месяц около шести-семи приходится на иностранцев. Обычно это англичане, немцы и американцы. Что касается россиян, то если до войны они приобретали каждую 10-ю квартиру в Киеве, то сейчас это одна сделка из 30-50.
Длинные инвестиции
Выгодно ли инвестировать в жилье, чтобы сдавать его в аренду, - вопрос остается дискуссионным. И хотя застройщики уверены, что квартира как бизнес-проект - дело стоящее, эксперты сомневаются.
"Покупка квартиры как на этапе строительства, так и с документами - очень выгодная инвестиция. Например, в пригороде Киева Ирпене, где ведет строительные проекты наша компания, купив квартиру в строящемся доме, можно заработать около 20%, продав жилье после завершения строительства. Сдавать в аренду квартиры в новостройках в городе очень популярно. Инвестиции в недвижимость сегодня и выгоднее, и безопаснее банковских вкладов", - заверяет Дмитрий Войцех.
Согласен с ним и Юрий Кватерчук, который отмечает, что ввиду отсутствия доверия к банковской системе и развитых альтернативных способов сбережения средств украинцы в прошлом году активно инвестировали в недвижимость. При этом в отличие от вторичной недвижимости, которая медленно теряет в стоимости, строящееся жилье имеет обозримые перспективы для ценового роста. "В окрестностях столицы обладателем новой квартиры можно стать, имея в кармане $13 тыс. А если купленный объект в течение года-двух будет введен в эксплуатацию и сдан в аренду, это позволит владельцу получать ежемесячный дополнительный доход и в течение пяти-семи лет полностью вернуть вложенные средства", - комментирует эксперт.
А вот Иван Кудояров считает, что такая инвестиция - не совсем выгодный бизнес, и определенные формулы ликвидности это подтверждают.
Заключительный кирпич
В чем эксперты единогласны, так это в том, что в ближайшие годы спрос на недвижимость в новых домах будет оставаться достаточно высоким. Ситуация на рынке достаточно стабильная, говорит Дмитрий Войцех. И добавляет, что в ближайшие год-два недвижимость останется самой надежной и выгодной инвестицией.
А вот в BD Holding отмечают, что динамика продаж первого квартала текущего года не такая высокая, как в 2016-м. Но говорить о том, что тенденция сохранится на протяжении года, рано, утверждает Юрий Кватерчук. Чего точно не стоит ожидать, по его мнению, так это понижения стоимости квадратного метра. Речь скорее будет идти об увеличении акционных предложений со стороны девелоперов и более гибких условиях рассрочки.
Основным инвестором жилья в украинских новостроях остается платежеспособное население. Но на сегодня сложилась ситуация, когда не используются ни механизмы, ни ресурсы, для того чтобы расширить базу тех, кто может приобрести жилье.
В то же время мы видим серьезный рост предложения на рынке. Рост количества строящегося жилья столь значительный, что Киевская область за последние пять лет удвоила темпы и не уменьшает их. Этот фактор более всего влияет на эконом-сегмент и является приличной альтернативой для тех, кто покупает жилье впервые, переселенцев и людей, которые в процессе урбанизации переезжают в города. Понятно, что этот класс жилья остается наиболее популярным по количественным показателям.
Сейчас начинается шикарная эра покупателя, эра конкуренции качества проектов. Формируются конкретные требования к комфорту дома, насыщенности инфраструктуры, благоустройства прилегающих территорий. Это необратимый мейнстрим - мы отходим от рынка продавца к рынку покупателя. Качественное перевоплощение предложения свидетельствует о большей зрелости рынка.
Если прогнозировать развитие рынка на ближайшие два года, то прежде всего нужно вспомнить о факторах, влияющих на этот процесс. Во-первых, можно ожидать дополнительного импульса от захода на рынок инвесторов из-за границы. Второй фактор - состояние экономики и кредитно-денежной политики, которые сегодня имеют стабильные показатели роста. Напряжение избирательной кампании даст дополнительный толчок в части защиты интересов граждан, бизнеса, развертывания государственной машины в направлении повышения платежеспособности населения. Поэтому можно ожидать роста спроса со стороны граждан.
Третий фактор - рынок недвижимости. Предложение растет в опережающем темпе относительно объема продаж, а значит, произойдет коррекция на самом рынке. Рынок расслаивается, будет происходить ценовая сегрегация и при этом расти качество предложения. Однако в среднем цены будут доступными.
Многим компаниям, которые не смогут перестроиться в соответствии с новыми вызовами рынка, будет сложно пережить этот процесс. Но это качественная трансформация, вызванная рыночным соревнованием, самой конкуренцией, и это хорошо, ведь будет происходить борьба идей и решений. От этого выиграют все игроки на рынке и сам рынок в целом.