Коммерческая недвижимость: успех возможен

Кризис - не помеха

По оценкам экспертов, украинский рынок торговой недвижимости продолжает оставаться одним из наиболее активно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента на фоне условно стабильной экономической и политической ситуации в стране. Среди основных тенденций на рынке в компании Colliers International (Украина) отмечают несколько моментов. Так, все качественные торговые помещения Киева практически на 100% поглощаются рынком, а в наиболее успешных объектах растут арендные ставки. На рынке сохранилась тенденция повышенного спроса на торговые помещения со стороны активных арендаторов.

"К кризисным явлениям, которые наблюдаются на рынке как торговой, так и офисной недвижимости, относится отсутствие заемного финансирования. Если девелопер не располагает собственными средствами, на сегодня достаточно трудно привлечь заемное финансирование с учетом крайне невыгодных условий кредитования", - добавляет управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

В компании UTG, анализируя ситуацию на рынке, отмечают, что удалось сохранить привязку арендных ставок к доллару США (фиксируются на поквартальной основе), а процент от товарооборота стал инструментом компенсации снижения арендных ставок. Также наблюдается ротация арендаторов - торговые операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных и их открытия в более успешных ТРЦ.

Некоторые розничные сети кризис подстегнул к активному развитию. Действующие торговые объекты адаптируются к рыночным условиям, и на начало 2017 г. средневзвешенный уровень вакантности стабилизировался на уровне 6,2%. Невысокая потребительская активность и умеренный спрос на моду заметно активизировал формат "аутлет" магазинов.

"В связи с выходом на рынок новых современных объектов и усугублением конкуренции, ростом требований арендаторов и посетителей в Киеве и Украине увеличивается количество объектов, нуждающихся в комплексной реконцепции. Девелоперская активность остается низкой", - констатирует директор UTG Евгения Локтионова.

Заметное оживление в этом году в сегменте офисной недвижимости отмечают в компании "ЭСТА Холдинг". "Вакантность наших офисных объектов на сегодня достигла минимального показателя, начиная с 2014 года. За последние полгода наметился тренд на расширения площадей арендаторов. Расширение пока незначительное, с увеличением на 100-200 кв. м, но это уже не только релокация офиса, как было ранее, в 2015-2016 годах", - говорит инвестиционный аналитик "ЭСТА Холдинг" Екатерина Березинец.

Можно сколько угодно говорить о тенденциях, стабилизации или средней температуре по больнице, комментирует Михаил Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC. "Но если быть честными, то при любой экономической ситуации есть устойчивые проекты, которые растут, и те, которые можно купить с большим дисконтом, но очередь за ними не стоит. Мы растем двузначными цифрами, но мы и стараемся для этого в три раза больше, чем обычно", - подчеркивает он.

Лидеры столицы и регионов

По мнению Михаила Меркулова, в Украине не так уж много хороших объектов, их можно пересчитать по пальцам. В хороших объектах, по его словам, сочетаются локация с достаточным траффиком, парковкой, эффективной архитектурой и планировкой, качественным строительством, набором товаров и услуг, соответствующих нуждам целевой аудитории, а также эффективным продвижением, минимальными операционными расходами и прогрессивной управляющей командой.

"Такие объекты показывают рост финансовых показателей при любой ситуации на рынке и/или имеют потенциал роста. В Киеве самыми потенциальными объектами из работающих я бы назвал ЦУМ, Gulliver, "Скаймолл" и "Проспект", - говорит эксперт.
Список лидеров дополняет Евгения Локтионова: Ocean Plaza в Киеве - самый посещаемый ТРЦ столицы с 0% вакантностью. Успех центра обусловлен качественно проработанной архитектурой и правильно сформированным tenant-mix. У объекта большой лист ожидания. И желание всех новых брендов выходить на рынок именно с этой площадки.

Есть успешные примеры и в регионах, обращает внимание директор UTG. Так, во львовском торговом центре King Cross Leopolis - 0% вакантность и довольно высокие ставки аренды, также присутствует лист ожидания и хорошо сформированный tenant-mix. Винницкий "Мега­молл" - торговый центр, который вовремя адаптируется под изменения рынка и проводит реконцепцию и обновляет tenant-mix, также имеет 0% вакантности.
Успех объекта зависит от профессионализма команды, которая им занимается, поэтому девелоперам необходимо обращаться к профессионалам за брокериджем, реконцептом своих объектов, добавляет директор UTG.

Достаточно прочно заняли позиции в сегменте коммерческой недвижимости в столице, по мнению экспертов, несколько девелоперов. Среди них - "ЭСТА Холдинг" - инвестор и девелопер, который осуществляет стратегическое управление объектами коммерческой, гостиничной и жилой недвижимости. Одним из успешных проектов можно назвать киевский ЦУМ, реконструкцию которого холдинг завершил в конце 2016 г., потратив более $100 млн. За полтора года объект посетило более 1,5 млн человек. В то же время, генеральный директор компании "ЭСТА Холдинг" Максим Громадцов в комментарии агентству "Интерфакс-Украина" отметил, что не все так хорошо, как ожидалось: ЦУМ открылся в плохом рынке, управляющая компания не оправдала ожидания арендаторов, а Крещатик потерял статус главной торговой улицы страны. Также эксперт считает, что у всех арендаторов достаточно плохая ситуация, и практически каждое открытие их магазина в ЦУМе либо еще где-то означает, как правило, закрытие магазина в другом месте. То есть рынок не растет.

Сильным игроком на рынке считается компания IDP (Investment Development Proper­ty), в портфолио которой Бизнес-центр на Подоле, БЦ "Капитал", "Карат" и др.

Среди успешных девелоперов эксперты также выделяют компанию "К.А.Н. Девелопмент", которая развивает более 15 проектов как в сфере коммерческой, так и жилой недвижимости. Уже реализованы и пользуются популярностью упомянутый выше ТРЦ Ocean Plaza, первый в Киеве бизнес-центр класса А+ IQ Business Center, бизнес-центры 101 Tower, "Доми­нант", офисный центр Senator, несколько ЖК - "Паркове Місто", "Комфорт Таун", Diamond Hill, а также ТРК ARENA City, РК ARENA Entertainment и другие объекты.

Еще один из ведущих девелоперов, который специализируется на строительстве и управлении ТРЦ в Украине, - Arricano Real Estate Plc. Объекты компании представлены в Киеве - ТРЦ "РайON" и ТРК "Проспект", в Кривом Роге - ТРК "Солнечная Галерея" и Запорожье - ТРК City Mall. Несколько ТРК находятся на стадии проектирования. Стоит напомнить, что ситуация вокруг передачи ТРК Sky Mall в собственность Arricano, несмотря на решения международных судов, пока не разрешилась.

Но успех сегодня каждому из девелоперов приходится постоянно подтверждать - развиваясь и меняясь, опережая изменения потребительского настроения, задавая тон новым тенденциям на рынке. Эксперты подчеркивают: остановка в развитии объекта автоматически означает откат назад. Поэтому девелоперам все время приходится держать руку на пульсе - в частности, отслеживать смещение акцентов в концепции объектов торговой недвижимости. По словам Александра Носаченко, изменения тяготеют в сторону использования современных архитектурных решений, IT-тех­нологий на фасадах и внутри объектов торговой недвижимости. Немаловажным является создание условий для качественного отдыха и времяпрепровождения в зонах общего пользования для того, чтобы увеличить время пребывания посетителей в ТРЦ или МФК. Кроме того, изменился и состав арендаторов - намного больше площадей, чем ранее, занимают арендаторы развлечений, заведения общественного питания, различные услуги; использование технологий энергосбережения и т. д. Большой упор в разработке концепции торговой недвижимости, по словам Евгении Лок­ти­о­но­вой, делается на архитектуру - большие атриумы с естественным освещением, удобные подъезды, переходы. Делается акцент на принцип Lifestyle центра, где присутствует множество общественных зон, включая эксплуатируемую крышу. Все чаще появляются спортклубы в коммерческих объектах и co-working зоны.

"Дальнейший успех будет зависеть от того, насколько стратегия этих торговых объектов будет phygital - это новый термин (комбинация слов physical и digital), который означает, что они успешно смогут противостоять "подрывным" технологиям, атакующим отрасль, которые по чуть-чуть откусывают долю рынка у традиционного физического ритейла. И phygital не ограничивается страницами в соцсетях или активным вебсайтом - это стратегия, которая проходит красной линией через все бизнес-процессы управляющей компании", - заключает Михаил Меркулов.

Ближайшие планы

Как отмечают в Colliers International (Украина), обеспеченность торговыми помещениями в столице на конец 2016 г. составила около 419 кв. м на 1000 жителей (для сравнения: в Варшаве - 663 кв. м на 1000 жителей, в Праге - 754).

"По сравнению с соседними странами общее предложение на рынке торговой недвижимости невысокое, но большинство объектов качественные и успешные. Практически в каждом густонаселенном районе Киева присутствуют успешные ТРЦ и МФК. Стоит также принимать во внимание уровень доходов населения, который в данный момент значительно уступает нашим европейским соседям", - акцентирует Александр Носаченко.

На это же обращает внимание и Михаил Меркулов: "При курсе 8 грн/$ рынок был ненасыщен, а при курсе 26 грн нам не объектов новых не хватает, нам денег у потребителей не хватает. И пока не начнут работать суды, пока право частной собственности не будет защищено (как со "Скаймоллом", который мы никак не можем вернуть), не пойдут в страну инвестиции и ВВП на душу населения не вырастет. А как только вырастет, сразу рынок станет опять ненасыщенным".

Во втором полугодии 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости Киева планируется открытие нескольких крупных объектов. Международный девелопер "Иммошан Украина" планирует ввести в эксплуатацию первую фазу торговой галереи ТРЦ Rive Gauche на Позняках. Общая площадь ТРЦ планируется 150 тыс. кв. м.

Открытие "Ритейл парк Петровка" до конца текущего года анонсировал "Иммошан Укра­и­на". Якорными арендаторами в ТЦ заявлены JYSK Ukraine, LC Waikiki, развлекательный парк "Дитяча Планета", центр ARGO, сеть зоомаркетов ZooLand, магазин техники и электроники COMFY и новый для отечественного рынка гипермаркет спортивных товаров.

На Оболони инвестор Ukrainian Development Partners (UDP) запланировал открытие ТРЦ Smart Plaza Obolon. Он займет первые этажи 25-этажного здания, которое планировалось как жилое. А девелопер "Левитер" возле метро "Политехнический институт" "поселит" ТРЦ Smart Plaza Polytech с кинотеатром, супермаркетом и фитнес-центром.

По мнению Михаила Мерку-лова, смысл строить есть только, если средняя ставка аренд будет превышать эквивалент $20 на квадратный метр в месяц. Сейчас же выгодно покупать проекты с потенциалом, если cap rate превышает 16%.

На сегодня в процессе строительства находятся проекты, реализация которых началась еще до 2013 г., отмечает Александр Носаченко. Девелоперы рассматривают решение о строительстве новых объектов в случае наличия собственного капитала или привлечения партнеров.

"Спрос на профессиональные торговые площади остается высоким в Киеве, - уверена Евгения Локтионова. - Стоит отметить, что инвестиционная привлекательность торговой недвижимости в регионах также остается высокой. Такие города, как Днепр, Харьков и Одесса, показывают рост в активности девелоперов и повышение спроса у операторов". По ее словам, правильно концептуально спроектированный ТРЦ с правильным tenant-mix способен вернуть вложенные средства в течение пяти-шести лет с учетом стоимости денег.
В то же время инвестиционная привлекательность офисной недвижимости остается на низком уровне - из-за повышенной вакантности, а также большого количества при-
остановленных объектов, таких как БЦ Sky Towers, которые могут выйти на рынок в любой момент, добавляет она.

Говоря о сегменте офисной недвижимости в столице, Ека­терина Березинец напомнила, что строительство новых объектов - это всегда длительный проект, со сроком планирования минимум пять-семь лет. В текущих условиях такие сроки сводят рентабельность проекта практически к нолю. Сегодня на рынке много предложений готовых либо незавершенных объектов, и они, как правило, намного привлекательнее для инвестора, подчеркнула она.

"Сегодня в Киеве рынок офисных помещений достаточно насыщен и конкурентен. В то же время, по нашему опыту, качественный проект с хорошим расположением, правильной концепцией и профессиональной командой будет востребован и его возможно заполнить за два-три года", - уверена эксперт.

Рынок торговой и коммерческой недвижимости продолжает пре- бывать в состоянии переходного периода. Большинство из девелоперов, занимавших выжидательную позицию, сейчас становятся более активными. В торговой недвижимости наблюдается рост посещаемости, стабилизация арендных ставок и увеличение потока иностранцев.

Новые арендаторы заходят в Украину, но они не появляются как грибы после дождя. Например, в прошлом году группа Inditex (Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Berschka) открыла у нас магазин Uterque. И поверьте, что это результат кропотливого труда в течение многих лет.

Так как вакантность в Gulliver нулевая уже около года, мы сделали акцент на оптимизации tenant mix. Зная свою аудиторию, ее запросы и поведение, мы со- средоточились на арендаторах, которые нацелены на сервис, качество товара.

То есть по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами усиливается, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции "шаблонных". Все более заметной тенденцией рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов, коим и есть Gulliver.

Но в любом случае успех коммерческого объекта зависит от того, насколько эффективной является концепция проекта.

Для успешного развития своих объектов девелоперам нужно акцентировать внимание и усилия на синергии. Вы видите, что синергетически-успешного эффекта наш комплекс достиг за счет изначально грамотно разработанного проекта. В Gulliver каждый сегмент многофункционального комплекса оказывает положительное влияние друг на друга. Немаловажное значение имеет инфраструктура (сфера обслуживания, питания, фитнес и т. д.), которая способствует привлечению дополнительных покупательских потоков. Спрос на сферу услуг в Gulliver, где сконцентрированы бизнес и торгово-развлекательная часть, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных проектах. Так, например, фитнес-центр комплекса, визовый центр, кинотеатр посещают как сотрудники офисов, посетители ТРЦ, так и живущие поблизости жители.

Резюмируя, хочу акцентировать на том, что успех зависит не только от политической и экономической ситуации в стране, но и от правильной стратегической политики компании. Компания всегда должна следовать за рынком, проводить исследования, для того чтобы понимать, кто твоя целевая аудитория, оценивать экономическую ситуацию, потребности клиентов и возможности арендаторов. В торгово-развлекательной части Gulliver представлены лучшие бренды, которые создают имидж и репутацию комплекса. Выбор падает на тех, кто не просто продает товары и услуги, а способен создать атмосферу и предоставляет сервис высокого уровня для покупателей.