Реальное право на виртуальную квартиру. Что за реформу задумали для строителей

Скандалы заставили шевелиться

Участившиеся скандалы с обанкротившимися крупными застройщиками, которые не смогли выполнить обязательств перед инвесторами и достроить им квартиры, похоже, заставили наконец власти предпринять хоть что-нибудь, чтобы повысить прозрачность строительного рынка и повысить ответственность бизнеса перед клиентами — покупателями жилья.

Министерство развития общин и территорий Украины подготовило проект закона, который должен значительно снизить риски мошенничества со стороны застройщиков при продаже жилья и защитить средства инвесторов в жилую недвижимость. 

Законопроект предполагает внесение изменений в два десятка законов и может стать самой крупной реформой в сфере строительства за последние 10 лет.

По данным Офиса эффективного регулирования (BRDO), который участвовал в подготовке законопроекта, сегодня проблемы в сфере инвестирования в жилую недвижимость очень серьезные — только по данным Министерства юстиции, на конец прошлого года в Украине насчитывалось более 150 проблемных объектов в сфере жилого строительства, и при этом количество пострадавших инвесторов превысило сотню тысяч.

BRDO отмечает, что этот закон будет касаться только тех объектов, по которым право выполнения строительных работ возникнет уже после вступления в силу указанного закона, поэтому призывает поспешить с его принятием. "Поскольку этот документ должен стать для граждан, которые планируют купить квартиру, действенным предохранителем от серии рисков проблемного строительства", — заявили в офисе.

Реальное право на виртуальную квартиру

Самое главное новшество в том, что будущие, еще не построенные квартиры станут объектом права собственности, которое можно будет соответствующим образом регистрировать. Сегодня действующее законодательство не предусматривает регистрации прав на еще не построенное жилье.

Если законопроект будет принят, то на первом этапе это право собственности на строящиеся дома и квартиры в них должны будут зарегистрировать за собой застройщики, и только после этого они смогут продавать их инвесторам, а переход такого права собственности будет также зарегистрирован. Если право собственности застройщик не зарегистрирует, то такие договора купли-продажи будут считаться никчемными.

Другими словами, у инвесторов будут на руках не какие-то бумажки о том, что они теоретически смогут получить квартиры в обмен на уплаченные деньги, а реальные документы на право собственности на еще не построенное жилье. Это позволит также любому потенциальному покупателю жилья проверить — есть ли в государственном реестре прав собственности на недвижимость та квартира, которую он собирается приобрести, и не продана ли она уже кому-то другому.

Авторы законопроекта предлагают также установить четкий и исчерпывающий перечень механизмов, которые можно использовать при инвестировании в строительство жилья — это могут быть фонды, институты совместного инвестирования, эмиссии целевых облигаций предприятий, договоры купли-продажи будущих объектов недвижимости.

Договор дороже денег

Также предлагается конкретизировать перечень существенной информации, которую должен содержать договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (квартиры или нежилого помещения в здании). В договоре должен быть указан идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, а также регистрационный номер конкретного объекта недвижимости (т.е. квартиры) в Государственном реестре вещных прав на недвижимость. Это позволит проводить автоматическую регистрацию прав собственности на квартиру благодаря взаимодействию этих электронных систем.

Также в договоре купли-продажи квартиры нужно будет указывать ее техническое характеристики, в том числе саму схему строительного плана здания, на которой будет указана конкретная продаваемая квартира. Договор должен содержать цену объекта недвижимости и способы ее определения, а также сроки строительства и передачи жилья инвестору и ответственность сторон за невыполнение условий договора.

Четкость должна быть и в проектной документации на строительство — на планах этажей нужно будет указывать номера всех будущих квартир, а любые изменения в проектную документацию заказчик строительства сможет вносить только с согласия инвесторов, которые эти квартиры уже выкупили.

Также предлагается прописать и основания для разрыва договора купли-продажи строящейся квартиры. Инвестор может этого потребовать, если застройщик запаздывает с передачей квартиры более, чем на 6 месяцев, или же если он внес без согласия инвестора изменения в проектную документацию. Застройщик, в свою очередь, может потребовать разрыва договора, если инвестор нарушает график оплаты по договору.

В то же время авторы законопроекта не прописали, какие последствия наступают после разрыва договора — должен ли застройщик возвращать инвестору деньги? По логике — да, но в законопроекте об этом не сказано ни слова. Поэтому если этот момент не доработать, то инвесторы рискуют остаться без квартир, а уплаченные за них деньги придется выбивать через суд.

В документе прописан "предохранитель", который должен уберечь инвесторов от того, что застройщик распродаст все квартиры, соберет деньги, но дом так и не достроит. Предлагается ввести норму о "гарантийной доле недвижимости" — это часть будущих квартир, которые застройщик не сможет продать до тех пор, пока полностью не закончит стройку. Гарантийная доля недвижимости должна будет составить не менее 10% общей площади будущих объектов недвижимости, а если застройщик не будет страховать свою ответственность за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию, то доля увеличивается до 13%.

Однако авторы законопроекта не распространили нормы о гарантийной доле недвижимости на схемы строительства через фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимостью, хотя именно они использовались в обанкротившихся "Аркаде" и "Укрбуде".

Кроме того, резервирование на период строительства 10-13% квартир, которые застройщик не может продать, пока не закончит проект, грозит дефицитом средств для тех компаний, которые не обладают достаточным объемом оборотных средств. А это значит, что многие компании будут вынуждены повысить стоимость квадратного метра, чтобы аккумулировать достаточно средств для завершения проекта.

Простимулировать тонущий рынок

Принятие этого законопроекта должно помочь сделать рынок строительства жилья более прозрачным и хоть немного улучшить репутацию застройщиков, пострадавшую после недавних скандалов с "Аркадой" и "Укрбудом". Он должен сбалансировать и выровнять сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, которая и так была непростой, а потом, помимо скандалов с застройщиками, ее ухудшили еще больше и нерациональные решения нынешней власти.

В частности, Владимир Зеленский, с одной стороны, дав установку своей властной вертикали обеспечить украинцев дешевой ипотекой под 10%, тут же принял решение, которое эту дешевую ипотеку подкашивает. Президент продлил мораторий на взыскание банками залогового жилья по ипотечным кредитам. То есть банки не смогут собрать залоги по кредитам на сумму почти 30 млрд грн и не захотят выдавать новые кредиты. Остается только надеяться, что принятие этого законопроекта хоть как-то простимулирует украинцев больше вкладывать деньги в покупку жилья на первичном рынке.