Хрущобная урбанистика. Как избавиться от наследия Хрущева

Хрущевки массово строились в 60-х годах прошлого века. Они позволили быстро решить "квартирный вопрос" в условиях бурной урбанизации и расселить как можно больше людей. В Советском Союзе хрущевки считали жильем временным. Планировалось, что они прослужат не более 50 лет, а после будут заменены более комфортными и красивыми домами. Но этот срок давно вышел, коммунизм так и не наступил, а по всей Украине остались десятки тысяч таких "временных" домов.

Заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе рассказал о планах разработать законопроект о ветхом жилье, который будет касаться и хрущевок. По его словам, через несколько лет в столице эта тема станет очень актуальной и привлекательной для инвесторов - свободного места под застройку мало.

Действительно - старые дома занимают значительную площадь. Только на территории Киева постепенному обновлению подлежат 380 га. Больше всего таких домов в Соломенском и Печерском районах, на Нивках и Дарнице. В "Киевгенплане" говорят, что в столице 3055 пятиэтажек-хрущевок, то есть более 2 млн квартир. Чуть позже на очереди окажутся 7-9-этажные панельные дома, построенные в 70-х и 80-х годах прошлого века. В них тоже много проблем - в частности, они славятся плохой звукоизоляцией. Кроме того, в Киеве 48 аварийных домов и более 100 зданий, признанных непригодными для жизни. Если удастся заменить их более новыми и комфортными, миллионы людей получат более качественное жилье. Но, к сожалению, не все так просто.

Подводные камни

Еще в начале 2000-х заговорили о проекте обновления Соцгородка в Днепровском районе. Там планировалось построить 14 жилых домов на 3,2 тысячи квартир. Однако несмотря на то, что его обещали закончить к 2012 году, этого до сих не произошло.

В июне 2016 года появилась новая инициатива по сносу ветхих домов в Деснянском районе Киева. Заявили, что снесут одну пятиэтажку - старое общежитие. На этом месте хотели возвести жилищный комплекс с паркингом. Для отселения жильцов планируют построить отдельный дом на 282 квартиры.

Тогда руководитель аналитического департамента строительной компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская отмечала, что проект несет в себе ряд рисков. В частности, пока нет законодательных механизмов, которые регулировали бы этот процесс. "Не установлено, сколько жителей должны быть на это согласны, сносится только одно здание или сразу квартал? Не урегулирован вопрос, в каком районе и какого размера должно быть предоставлено жилье для компенсации. Это "временное", "обменное" жилье или постоянное?", - сказала она.

Пока рано судить об успешности проекта в Деснянском районе. Известно, что в прошлом подобные инициативы разбивались о две проблемы - отсутствие средств и нежелание жильцов переезжать.
Сейчас для сноса необходимо согласие 100% владельцев, что в принципе разумно. Принудительно можно выселить только из домов в аварийном состоянии, а большинство хрущевок в эту категорию не попадают.

Лев Парцхаладзе говорит, что добиться согласия жильцов можно прописав норму территориальности. "Например, нельзя сносить на Печерске дом, а квартиру предоставлять на Троещине. Это должно быть в рамках микрорайона. Потому что переезд в новый район для любого человека несет массу неудобств", - поясняет он. Кроме того, чиновник добавляет, что новое жилье должно быть комфортнее и больше предыдущего - например, на 20%. Однако больше всего люди бояться остаться совсем без дома, поэтому они не должны ждать, пока инвестор за 2-3 года построит квартиры - им нужно сразу переехать в новое помещение.

Вторая проблема связана с финансами, поэтому городским властям придется искать инвесторов. Прежде всего, инвесторы заинтересованы в прибыльности проекта. Им придется дать квартиры бывшим жильцам хрущевки, поэтому, чтобы заработать, они постараются построить высокие дома и как можно больше жилья продать. В итоге на месте пятиэтажек, где живут 50-100 семей вырастут дома на 400-500 семей. Все это со старыми коммуникациями, обветшалыми трубами под асфальтом и инфраструктурой, рассчитанной на меньшее количество человек. Чтобы решить эту проблему, в идеале необходимо заново планировать и перестраивать целые районы. Иначе инфраструктура попросту не выдержит наплыва жильцов.

Очевидно, что в плане удобства хрущевки сильно уступают новым домам: маленькие площади, крохотные кухни, зачастую смежные комнаты и плохая звукоизоляция. Не говоря уже о том, что они не делают город красивее. Однако и у них есть плюсы. Например, к стандартным пятиэтажкам прилагаются большие дворы, где помещаются и детская площадка, и машины, и скамейки. Кроме того, районы проектировались так, чтобы рядом были школы, детские сады, поликлиники и парки. Нынешние застройщики более экономны, тем более что в хороших районах Киева свободной земли осталось мало. Они предпочитают застраивать всю площадь высотными домами, обеспечивая людей в лучшем случае подземным паркингом и скромной горкой для детей. Объясняют это не только нехваткой средств, но и тем, что "и так все рядом есть". Но в новых районах растут сплошные "каменные джунгли".

Поэтому прежде всего, необходимо оценить состояние инфраструктуры и коммуникаций и разработать планы районов. Возможно, инвесторам также поручат реконструировать общественные здания - районные школы и поликлиники. Но как это будет сделано, пока непонятно. Не ясны также ни условия конкурсов для застройщиков, ни ограничение этажности зданий, ни вопросы с коммуникациями, ни отношения между жильцами и инвесторами.
Процесс заключения договоров между инвесторами и владельцами квартир должен быть тщательно отрегулирован, а в идеале - полностью контролироваться властями. Иначе все будет зависеть от того, как конкретному жильцу удалось "продавить" нужные условия или напротив - инвесторы смогут хитростью вынуждать людей подписывать невыгодные договора. Пока все эти вопросы не решены. Так что работы непочатый край.

Ремонт вместо сноса

Существует дешевая альтернатива сносу - реконструкция старых домов. Лев Парцхаладзе говорит, что проект о ветхом жилье будет включать и такой путь. В Германии, например, не стали сносить все хрущевки. C 1990 года в Германии действует госпрограмма по реконструкции жилья. За государственный счет ремонтируются подъезды и крыши, проводится утепление, ремонт коммуникаций. Во дворах строят детские площадки и сажают деревья.

Схожим путем пошла и Чехия, где за счет местных бюджетов в 90-х годах начали улучшение жилищного фонда. В Польше дома содержат жилищные кооперативы - объединения жильцов, которые сами вкладывают деньги в реконструкцию дома. Они ищут средства на утепление, косметический ремонт и яркую покраску хрущевок.

Ремонт - вполне подходящий вариант для Украины. Но важно понимать, что речь идет не только о покраске подъездов, как у нас привыкли. Хрущевкам критически не хватает тепло- и звукоизоляции, капитального ремонта крыш и подвалов, замены водопроводных труб и теплосетей. Это недешевое удовольствие, на которое у государства нет денег. А сами украинцы скинуться на такой ремонт пока не смогут. Так что, возможно, чиновники правы: дело за инвесторами. Отметим, что в 2016 году Украина потратила на коммунальные субсидии для нуждающихся 40 млрд грн, а в нынешнем собирается выделить 50 млрд. гривен. Это колоссальные ресурсы, по крайней мере часть которых стоило бы вложить в реконструкцию жилищного фонда.

Государственному бюджету вполне по силам проводить реконструкцию хотя бы нескольких тысяч многоквартирных домов в год. Отметим, что если бы такая работа началась 10 лет назад, то сегодня в Украине была бы реконструирована уже большая часть жилого фонда. Впрочем, вместо реконструкции предпринималась массированная раздача подачек из бюджета в виде "юлиной тысячи", затем "витиной тысячи", кроме того ежегодные дотации шахтам, закупки невероятных объемов российского газа по завышенным ценам.