Альтернатива ипотеке. Как застройщики делают работу банков

Предложение растет

Отечественному рынку первичной недвижимости необходимы доступные кредитные программы. По данным Госстата, в 2017 г. в очереди на получение жилья было зарегистрировано около 660 тыс. украинцев. На самом деле желающих улучшить свои жилищные условия намного больше. Это потенциальные инвесторы, которые откладывают деньги на жилье годами, надеясь, что условия ипотечного кредитования станут более доступными.

Эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что для активизации ипотеки ставка должна снизиться до 14-16% годовых - при таких условиях в 2006-2008 гг. спрос на ипотечное кредитование в столице достигал своего максимума. Сейчас же средняя ставка составляет 22% годовых в гривне, и рассчитывать на понижении ставок до уровня середины 2000-х пока не приходится. После банковского кризиса в 2008 г. рынок ипотечного кредитования в Украине до сих пор не восстановился. К 2013-му банки успели оправиться от потрясений, но стремительный рост курса доллара вынудил значительно поднять ставки по кредитам. Столк­нувшись с массовыми неплатежами по кредитам, некоторые крупные банки свернули программы кредитования жилья, а остальные вынуждены были ужесточить требования к новым заемщикам: повысить размер минимального взноса, увеличить процентные ставки и усилить проверку заемщиков на подтверждение доходов. В результате до 2016 г., по данным НБУ, доля заключения договоров по ипотеке составляла лишь несколько процентов от общего количества сделок с недвижимостью. Застройщики стали предлагать другие маркетинговые инструменты - рассрочки, скидки, акции.

В прошлом году ситуацию на рынке ипотеки начали менять несколько девелоперов, которые предложили банкам компенсировать часть процентных ставок. По сути, инициатива застройщиков - это вынужденная мера, поскольку предложение жилья сегодня на первичном рынке превышает спрос в несколько раз.

Сейчас, по данным 100realty.ua, продолжается тенденция роста уровня предложения на первичном рынке жилья Киева. В мае прирост составил семь жи­лищ­ных комплексов, а общее количество объектов, где предлагались квартиры, составило 212 от 79 операторов - это как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

В то же время потенциальные покупатели стали больше интересоваться ипотекой - об этом свидетельствуют результаты опроса более 60 сотрудников банков, проведенного НБУ весной. Не последнюю роль в этом сыграли совместные ипотечные программы застройщиков и банков. Главные их преимущества заключаются в том, что инвестору предлагаются особые условия ипотечного кредитования в рамках конкретных объектов. В итоге - застройщики стимулируют спрос на квартиры, банки зарабатывают на процентах от выдачи ипотеки, а покупатели могут купить жилье по льготной ставке ипотеки.

К примеру, DIM group и банк "Глобус" запустили совместную программу ипотеки при покупке жилья в комплексе "Автограф". Займы предоставляются на срок от одного года до 20 лет, первоначальный взнос составляет 30%, а процентные ставки - от 5,9% годовых в гривне. Месяц назад DIM group совместно в Укр­газ­банком предложил инвесторам ипотеку от 0,01% годовых в гривне для приобретения жилья в ЖК "Метрополис". Первый минимальный взнос - от 30%, а максимальный срок кредитования такой же, как и в первой программе. При первом взносе от 60% клиенты могут не предоставлять справку о доходах, что существенно упрощает процедуру оформления кредита. По словам управляющего партнера DIM group Александра Насиковского, для многих ипотечный кредит под небольшой процент может стать достойной альтернативой рассрочке от застройщика.

Низкие ставки

Об ипотечных программах застройщики информируют на своих сайтах. Оформить ипотеку можно в нескольких банках на срок до 20 лет.

В банке "Глобус" действует ставка 1,9% годовых на первый год, а далее - 21,9%. Пер­во­начальный взнос составляет 50% от суммы стоимости квартиры. Банк сотрудничает с более чем десятью компаниями, для объектов разных застройщиков процентная ставка отличается.

С более чем 30 строительными компаниями сотрудничает Укр­газ­банк, который предлагает ипотеку от 8% годовых на первые два года и 22% - на последующие. Первый взнос должен быть не менее 30% стоимости жилья.

При оплате 91% стоимости квартиры банк "Пивденный" пред­лагает 16-18% годовых с фиксированной ставкой в зависимости от срока кредитования. Если внести 30-50% от стоимости жилья, то ставка составит 19-21% годовых.

С банком "Аркада" можно договориться о покупке в кредит жилья в десятках объектов, которые он сам строит. Процентная ставка стартует от 14% годовых при условии оплаты первого взноса от 20% стоимости квартиры. А кредит, в отличие от других банков, могут дать на 30 лет.

Покупателю жилья от застройщиков Приватбанк предлагает оформить кредит под 17,9% годовых, а первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости жилья.

Кредитная ставка в Кредо­банке фиксируется на один и два-три года. На первый год составляет 16,9-17,9%, на второй и третий - 18-20%. Затем она плавающая: плюс 5-6%. Первона­чаль­ный взнос должен быть не менее 30% от стоимости квартиры.

В Ощадбанке действуют индивидуальные условия кредитования для каждого застройщика. В начале 2018 г. банк запустил ипотечное кредитование на первичном рынке в рамках партнерской программы с KAN Deve­lop­ment в ЖК "Файна Таун". Специальная процентная ставка на первые два года составляет от 8,9% годовых в гривне. Начиная с 25-го месяца она повышается до 19,99%. Заемщик должен внести аванс не менее 30% стоимости жилья и заплатить разовую комиссию за предоставление кредита в размере 0,99% от суммы кредита. С момента старта программы банк уже выдал более 10 кредитов на покупку жилья в "Файна Таун".

В то же время ипотечное кредитование нельзя назвать массовым: немногие банки готовы идти на риски, а мнения относительно выгодности введения ипотеки среди девелоперов бывают противоположные, ведь они вынуждены сами обеспечивать льготные ставки для своих покупателей, доплачивая разницу из прибыли.

Другая сторона

Совместные с банками ипотечные программы предусмотрены далеко не в каждой новостройке. По данным компании Novbud, в пригороде Киева они действуют только в 20% строящихся домов. По словам директора по развитию Novbud Вячеслава Павлова, повысить популярность ипотеки мешает низкое доверие потенциальных покупателей жилья к расшатанной кризисом банковской сфере, а также то, что кредиты все равно остаются дорогими. Для частного инвестора предложенные ипотечные программы выгодны только в случае погашения кредита в течение периода действия минимальной процентной ставки - то есть максимум за 24 месяца. В этот период ставка у разных банков варьируется от 1,9 до 14% в зависимости от суммы первого взноса - 20-90%. После окончания льготного периода ставка вырастает до средней по рынку - примерно 22%. К тому же при оформлении ипотеки придется заплатить комиссию - в среднем 1,5% от суммы кредита. Еще один из подводных камней - не зафиксированная ставка, которую на протяжении действия договора могут пересмотреть, исходя из инфляции и других рисков.

К тому же ипотека больше востребована в объектах эконом- и комфорт-класса. А вот покупателям недвижимости компания City One Development, у которой большинство объектов - это проекты бизнес- и премиум-класса, данная схема не очень выгодна в связи со стоимостью рассматриваемого объекта и, соответственно, кредитных денег. Девелопер использует другой инструмент для покупателей - рассрочку от застройщика. В проектах City One Development 80% рассрочки погашается клиентами раньше срока, а количество сделок по рассрочке достигает 50%.

Купить собственное жилье в современной новостройке мечтают многие украинцы. К сожалению, только небольшой процент из них имеет финансовые возможности для того, чтобы приобрести квадратные метры без финансовой помощи. Своим покупателям мы предлагаем лояльные условия приобретения квартир, которые могут помочь осуществить мечту: собственную программу рассрочки и ипотечное кредитование с привлечением банков-партнеров.

Ипотечные кредиты в новостройках компания "Интергал-Буд" выдают два банка - Укргазбанк и "Глобус". Основное преимущество этих партнерских программ для покупателя заключается в том, что он может взять кредит под минимальную процентную ставку на льготный период до двух лет. Оба наших парт- нера предоставляют кредит на период до 20 лет.

При выборе ипотечной программы от Укргазбанка заемщику предлагается льготная ставка 5% годовых в национальной валюте. Мини-мальный первый взнос составит 30% стоимости приобретаемого жилья. На таких условиях можно приобрести квартиру практически в любом комплексе, который "Интергал-Буд" строит в Киеве. К тому же покупателю квартиры предложены варианты оформления ипотеки: со ставкой 5% годовых в первый год выплат и 18,9% на оставшийся период до 20 лет; со ставкой 10% годовых в первые два года и 19,9% на оставшиеся 18 лет.

Вариант ипотеки от банка "Глобус" отличается ставкой - она составляет от 5,9% годовых в национальной валюте, и суммой - от 10 тыс. грн до 1 млн грн. Первоначальный взнос составляет 50% стоимости жилья. Также в этой программе заемщик имеет возможность выбрать наиболее приемлемый вариант оформления ипотеки: со ставкой 5,9% годовых в первый год выплат и 21,9% годовых на оставшиеся 18 лет; или со ставкой 13,5% годовых в первые два года выплат и 21,9% годовых - на оставшийся период до 20 лет.

Ипотечные программы нашли отклик и пользуются у наших покупателей спросом, однако рост количества кредитных сделок сдерживают ряд факторов. Некоторые потенциальные покупатели отсеиваются еще на стадии проверки банком: например, им сложно официально подтвердить высокую платежеспособность. Те же, кто воспользовался ипотекой, переплачивают существенно больше, чем при рассрочке от застройщика. Также заемщику нужно учесть, что ежегодно придется платить страховые взносы за страхование имущества и личное страхование. Поэтому банковские кредиты пользуются популярностью у покупателей, которые могут заплатить первый взнос - минимум 30-40% стоимости квартиры, имеют стабильный доход и способны погасить ипотеку за несколько лет.

Покупатель может воспользоваться альтернативой ипотеке - программой рассрочки от застройщика. В наших объектах ею пользуется каждый третий покупатель, учитывая лояльные условия: рассрочка предоставляется до семи лет, а минимальный взнос - от 10% стоимости квартиры. К тому же требования к заемщикам проще, чем у банков: не нужно подтверждать свои доходы, процент удорожания значительно ниже процентной ставки банка за ипотеку. Простая схема оформления рассрочки, короткий срок принятия решения по ней привлекают все больше покупателей.

Путь к развитию

На рынке на сегодняшний день не очень много банков, которые сотрудничают с застройщиками и внедряют партнерские программы. Потенциал у рынка в развитии ипотеки есть, уверены в компании City One Development: в сравнении с другими странами Европы отечественный рынок находится в конце списка по использованию такого инструмента для продажи. "Но проблема в том, что в развитых европейских странах намного меньше ставки по ипотечной программе и уровень инфляции минимальный - до 1%, доходы граждан прозрачны и стабильны, - комментируют в компании. - Также намного меньше рисков и от самих банков, они более надежные и стабильные". Например, в Польше проценты ипотеки зависят от суммы кредита, срока и банка, но при этом не превышают 4%. В США можно получить кредит на жилье на 30 лет с фиксированной ставкой около 6-7% годовых.

По словам директора департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерии Малаховой, наблюдается тенденция к увеличению темпов и объемов строительства. В крупных городах есть позитивная тенденция перехода от строительства единичных жилых домов к комплексной застройке территорий, что ставит перед рынком новые задачи. Со стороны банков будут новые ипотечные программы, отвечающие требованиям рынка, а также комплексные программы сотрудничества между участниками.

Банки выдвигают серьезные требования как к застройщикам, так и к потенциальным заемщикам. Предпочтение отдают девелоперам с фондом финансирования строительства, либо определенным застройщикам и их объектам. Среди обязательных требований - компания должна иметь положительную деловую репутацию на рынке и завершенные объекты строительства, введенные в эксплуатацию. Ключевые условия для аккредитации новостройки в банке - наличие всех разрешительных документов на участок и на строительство, договоры генподряда, надежное финансовое состояние, достаточный денежный поток для завершения строительства и позитивная динамика строительства.

Если инвестор обратился в банк с просьбой выдать ему кредит на приобретение жилья в неаккредитованном объекте на первичном рынке недвижимости, банк проводит предварительный анализ проектно-сметной и разрешительной документации по объекту строительства, а также участников проекта - это комплексный юридический и финансовый анализ. "У данного подхода есть свои как положительные, так и отрицательные стороны, - отмечает Валерия Малахова. - Мы понимаем, что сбор, передача необходимой информации и проведение анализа проекта связаны со значительными временными рамками и не все компании готовы так детально и в полном объеме предоставлять информацию банку, а также ожидать принятия решения по сотрудничеству". Кроме того, продолжает эксперт, данный анализ фактически является срезом во времени и не гарантирует своевременную и успешную реализацию проекта. При этом, исходя из практики, такой подход в большинстве случаев позволяет банку воздержаться от участия в сомнительных проектах.

Ведь не единичны случаи, когда ряд объектов строительства не принимаются в эксплуатацию по 5-10 лет, и банки фактически становятся заложниками ситуации, когда заемщики, видя заброшенные объекты строительства, перестают выполнять свои обязательства по кредитным договорам, а банки, в свою очередь, не имеют возможности реализовать предметы ипотеки из-за их неликвидности. Не в последнюю очередь это связано с тем, что банками не проводился надлежащий и комплексный анализ проекта.

По словам Валерии Малаховой, заемщики дисциплинированно выполняют свои обязательства, что "внушает оптимизм по дальнейшему развитию рынка".

Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу Royal House

Украинский рынок недвижимости нуждается в долгосрочных дешевых займах. Чтобы сделать ипотечные кредитные программы более доступными для покупателей, девелоперские компании стараются получить аккредитацию в банке. Это длительный и трудоемкий процесс.

Зато получение компанией-застройщиком аккредитации в банке является гарантией надежности для покупателя. Ведь банк, рассматривая вопрос о выдаче кредитных средств на покупку квартир в строящемся доме, не станет кредитовать ненадежные, высокорисковые проекты. Для Royal House было важно получить кредит доверия от банков для нашего жилого комплекса в концепте "город в городе" "Новая Англия".

Мы работаем с двумя банками: государственным Укргазбанком и коммерческим банком "Глобус". Формируя совместно с банками-партнерами программы кредитования, мы опирались на потребности и запросы наших клиентов. Первым определяющим фактором в составлении предложения был размер первоначального взноса. По одной из наших программ кредитования он составляет от 20% стоимости объекта недвижимости и востребован среди покупателей, ведь инвестор сможет быстрее накопить необходимую сумму. Также этот вариант подходит молодым семьям, поскольку позволяет выбрать подходящую квартиру без значительного ограничения бюджета, планировать и ремонт, и отпуск, и другие важные для каждого из нас вещи.

Второй фактор, который был важен для нас при формировании программ кредитования, - это максимальный срок кредита, до 20 лет. Длительный период кредита для части клиентов выступает как подстраховка на будущее, хотя большинство из них рассчитывают отдать заем за три-пять лет. Чтобы помочь воплотить это в жизнь, мы предлагаем вариант программы с льготной ставкой 12% годовых на первые пять лет кредита. Третий вариант программы заключается в том, что ставка составляет всего 5,9% годовых на первый год. Эта программа также нашла много приверженцев.

Мы ценим время наших клиентов и стараемся, чтобы покупка квартиры в ЖК "Новая Англия" в кредит для них проходила в три касания: консультация в отделе продаж, подача оригиналов документов в отделение банка и выдача кредита. Первичные консультации по кредитным программам покупателям предоставляют в отделе продаж. Клиент получает максимально полные ответы на все вопросы: что выбрать, как оплатить, какой ремонт лучше сделать, сколько будут составлять коммунальные платежи, где учить ребенка и т. п. Покупатель выбирает квартиру или квартиры, а менеджер "Новой Англии" под его запрос предоставляет ориентировочные расчеты по кредитам и рассрочкам, чтобы подобрать для него наиболее выгодный вариант. Таким образом, за одну встречу клиент получает оптимальное комплексное решение под свой уникальный запрос, в том числе варианты кредитования.

Банк предварительно изучает пакет документов покупателя. Его как кредитора прежде всего интересует вопрос платежеспособности заемщика. Поэтому наличие легальных доходов, которых достаточно для покрытия кредитного платежа и на ежедневные потребности клиента, будет основным вопросом при подаче заявки на получение кредита.

Для снижения кредитной нагрузки физлицам, которые нацелены купить квартиры в ЖК "Новая Англия", я хочу дать несколько рекомендаций. Первое - старайтесь внести максимально возможный первоначальный взнос, что поможет снизить общее удорожание по процентам. Второе - берите кредит на максимальный срок, это станет вашей подушкой безопасности. Третье - закрывайте кредит досрочно.

Мы ожидаем, что количество покупок недвижимости в кредит будет увеличиваться. Если еще год назад украинцы с опаской смотрели в сторону ипотеки, то в этом году рассматривают варианты программ ипотечного кредитования. Это подтверждает и статистика по проекту "Новая Англия": количество запросов на покупку квартиры в кредит растет изо дня в день и на второй квартал мы ожидаем увеличения доли кредитных сделок в ЖК до 7-10%.

Все чаще клиенты отдают предпочтение кредиту вместо рассрочки ввиду более длительного срока выплаты. А если есть спрос, будут предлагаться новые кредитные программы. При снижении учетной ставки НБУ, увеличении конкуренции на ипотечном рынке однозначно будет дешеветь и кредитный продукт, что определенно подхлестнет рост продаж на рынке недвижимости.