Ипотека-2020. Лучше мало, чем ничего
Спрос на доступную ипотеку в Украине огромный, ведь тогда больше людей смогут позволить себе взять жилье в кредит, застройщики - строить, производители - выпускать строительные материалы. Развитие строительной отрасли подтянет экономику страны в целом. В то же время в последние годы застройщики отмечали снижение продаж и маржи из-за укрепления гривни, роста себестоимости строительства и высоких ставок по ипотечным кредитам.
Поэтому новость руководства Нацбанка о том, что 2020-й должен стать годом полноценного восстановления ипотечного кредитования, вызвала живое обсуждение. Равно как и заявление Владимира Зеленского о том, что по его заданию Кабинет Министров и Нацбанк работают над существенным снижением процентных ставок по кредитам, которые украинцы берут в банках на приобретение жилья, - до 10% уже в сентябре этого года.
Делайте ставки
Снижение учетной ставки НБУ до 11% - это положительная новость для бизнеса, отмечает президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе. Даже при таких условиях жилищное строительство может вырасти на 30-40%. "В то же время стимулирующей можно считать ипотечную ставку до 8%, следовательно, Украине есть еще над чем работать", - отметил президент КСУ.
"Во всех европейских странах ипотека составляет от 1 до 5%. Тогда это работает. Нам к этому тоже нужно стремиться. Естественно, процесс этот многоэтапный, и для него нужно время. Очень надеюсь, что в этом году удастся снизить ипотеку до 10%", - полагает основательница "Украинского клуба недвижимости" (URE Club) Ольга Соловей.
Снижение ставки по ипотечному кредитованию - это лишь вопрос времени, уверен генеральный директор строительной группы "Синергия" Игорь Оверко. Он напомнил, что в 2019-2020 гг. НБУ снижал учетную ставку уже шесть раз: с 18% в начале прошлого года до 11% с 31 января года нынешнего. "Таким образом, уже в ближайшее время стоит ожидать снижения ставки банками по ипотечному кредитованию до 15-16%, - отметил застройщик. - Это, безусловно, позитивно скажется на динамике роста рынка недвижимости Украины, так как для многих семей это реальный шанс обзавестись собственным жильем".
В Укргазбанке ожидают, что 2020-й будет годом возрождения ипотечного кредитования. "Ставки уже могут снизиться на 2-3%, а в более далекой перспективе, возможно, даже больше, - комментирует начальник управления развития продуктов департамента розничного банкинга Укргазбанка Виталий Годун. - Это связано с ценой ресурса, а также процессами, которые уже запущены и уже реализованы в законодательно-нормативной базе". В конце января Укргазбанк запустил первый в Украине ипотечный офис с доступной ипотекой. Кредитные ставки составляют 15,7% на первичном рынке и 15,5% на вторичном. Получить ипотечный кредит можно на срок до 20 лет, а первый взнос составляет от 20% стоимости жилья, комиссия за оформление отсутствует. Спустя три дня после запуска ипотечного офиса в Укргазбанке было выдано более сотни ипотечных сертификатов - это лучшее подтверждение тому, что рынок отреагировал на снижение ставки.
По оценкам участников рынка, на первичке за счет кредитов приобретается менее 7-8% жилья. К примеру, Укргазбанк в прошлом году выдал около 550 ипотек на сумму 300 млн грн. "Показатели были скромными, - комментирует Виталий Годун. - Однако мы ежедневно работаем над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование еще проще, удобнее, а главное - доступнее, а потому в 2020-м ожидаем значительного роста".
Что мешает и как запустить
И все же, несмотря на оптимизм участников рынка, ипотечные ставки остаются высокими. В среднем они колеблются от 18 до 25% в зависимости от объекта строительства и суммы займа.
Ипотечные кредиты на первичном рынке предоставляют не более 10 банков. Развитие ипотечного кредитования сдерживает недоверие инвесторов - низкий уровень защиты их прав, отсутствие финансовой ответственности застройщика за нарушение условий соглашения, несвоевременность ввода жилья в эксплуатацию и непрозрачность рынка, а также отсутствие информации о конечных бенефициарах застройщиков. "Отдельно должны быть защищены права банков и застройщиков - это можно сделать путем страхования, что минимизирует все вышеупомянутые риски", - отмечает Лев Парцхаладзе.
В то же время, как показывает опыт развитых стран, главный сдерживающий фактор заключается даже не в уровне развития государства, а в стратегической работе правительства над созданием экономической возможности для снижения ипотечной ставки. То есть речь идет не только о реформировании законодательства, внедрении новых стандартов жизни для граждан, но и об обеспечении прироста инвестиций, улучшении условий ведения бизнеса, реформировании сферы налогов и сборов, переориентации экономики на новые рынки, объясняет застройщик. Вместе с тем регулятор должен предусмотреть дополнительные инструменты защиты как кредиторов, так и заемщиков, поскольку при заключении ипотечного договора каждая сторона несет существенные риски. С одной стороны, банк должен максимально перестраховать свои инвестиции, которые имеют прямое влияние на его портфель активов. С другой - потребитель банковских услуг должен иметь инструменты защиты от инфляции, непредвиденных и чрезвычайных ситуаций, ведь речь идет не о двухлетнем кредитовании, а о программах продолжительностью свыше 20 лет.
Как подчеркивает Виталий Годун, изменить условия выдачи ипотечных кредитов сложно по своей сути. "Это не простой продукт, а потому требования к нему априори выше, чем к обычным потребительским кредитам", - отмечает он. В ипотечном офисе Укргазбанка созданы достаточно привлекательные условия кредитования, которые для многих желающих приобрести жилье могут быть выгоднее аренды жилья.
Возможно ли купить квартиру без первого взноса?
Сейчас лишь несколько процентов сделок по купле-продаже жилья на первичном рынке заключаются с привлечением ипотеки. Но некоторые эксперты ожидают всплеска ипотечного кредитования в связи с регулярным понижением учетной ставки НБУ. Рассчитывает ли компания NOVBUD на рост продаж в связи с более доступными кредитами под залог недвижимости?
- Компания уже 12 лет на рынке, и за это время мы хорошо изучили потребности инвесторов. Для многих потенциальных покупателей сегодня непросто внести сразу половину или даже треть всей стоимости квартиры, потому мы снизили первый взнос до нуля и предложили рассрочку по программе "Полный ноль". Она подразумевает, что так называемого первого взноса, часто достаточно внушительного, у нас нет. Платежи вносятся равными суммами на протяжении периода до 30 месяцев, и первый взнос - это и есть сумма первого из 30 платежей.
Чем рассрочка от вашей компании отличается от других предложений на рынке? Насколько сокращаются риски инвестора по сравнению с ипотекой?
- Ипотечные кредиты, как правило, предоставляют банки, а этот процесс требует получения целого ряда дополнительных документов, разрешений, справок о доходах, всевозможных поручительств и занимает много времени. При этом исход часто неизвестен. Мы со своей стороны стараемся значительно облегчить и ускорить инвесторам процесс покупки: в частности, при подписании договора не требуется ряд дополнительных документов.
Можно ли взять у вас ипотеку на 30 месяцев на уже готовое жилье или это предложение касается строящихся объектов?
- Беспроцентную рассрочку мы предлагаем только на строящиеся объекты. Что касается готового жилья, мы можем содействовать в оформлении банковского кредита.
В таких сделках очень важны детали. Предполагается ли в предлагаемом вами договоре рассрочки указание конкретной суммы, графика и размера ежемесячных платежей?
- Конечно, в договоре для инвесторов все прописано предельно четко. Цена, порядок, размер и условия взаиморасчетов определяются договором, а также дополнительными условиями к нему. В каждом договоре зафиксирована одинаковая сумма ежемесячных проплат в зависимости от цены и площади приобретенной квартиры, учтены особенности выплат и прописана процедура оплаты при изменении курса доллара. Также покупатель имеет право досрочно внести всю сумму. В любом случае все обсуждается, и мы всегда идем навстречу инвесторам.
Снижение сыграет на повышение?
Однако существуют опасения, что у снижения ставки может быть обратная сторона - рост цен на квадратный метр. Ведь более доступное жилье приведет к повышению спроса, за чем последует увеличение стоимости жилья. В КСУ лишь отмечают, что стоимость квадратного метра жилья регулируется рынком. Эксперты не исключают снижения доли сделок со 100%-ной оплатой, на которую застройщики давали хорошую скидку: 10-20%, а иногда и 30%. "Но для 6 млн украинских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобретение квартир станет доступнее. А это наша ключевая миссия", - добавляет Лев Парцхаладзе.
По мнению Игоря Оверко, снижение кредитной ставки по ипотеке имеет лишь косвенное влияние на стоимость квадратного метра. Ведь при росте спроса на первичное жилье вырастет и конкуренция среди застройщиков, которая влечет за собой увеличение бюджета на маркетинг, внедрение неценовых фишек привлекательности, использование более качественных технологий и материалов при строительстве и т. д. В конечном счете это приведет к удорожанию себестоимости для застройщиков. Но от этого выиграют и покупатели, ведь они получат более интересное предложение за свои деньги.
Возвращаясь к вопросу увеличения спроса, следует отметить, что благодаря долгосрочному периоду ипотеки уменьшается сумма ежемесячного платежа, что делает кредит менее обременительным для клиента и становится хорошей альтернативой аренды жилья.
Участники рынка уверены, что снижение кредитной ставки по ипотеке позитивно скажется не только на росте рынка недвижимости, но и на потребителях, которые смогут позволить себе купить жилье. Вместе с тем Игорь Оверко не исключает, что в переходный период по мере постепенного уменьшения стоимости ипотеки многие инвесторы смогут приумножить свои капиталы за счет роста стоимости объектов жилой недвижимости.
На мой взгляд, в 2020 году трудно ожидать снижения ипотечных ставок от коммерческих банков более чем на 3-4%. Это обосновано тем, что, помимо снижения учетных ставок НБУ, есть еще ряд дополнительных требований и ограничений для банков, которые также влияют на объем и ставки по ипотеке, а именно: высокий уровень инфляции, высокие резервные требования НБУ, доходность активов банков. Снижение ставки на 3-4% несущественно изменит количество выдаваемых ипотечных кредитов на покупку первичной недвижимости. Для значительного оживления рынка ипотеки необходимы ставка на уровне 12-14% годовых и смягчение требований к заемщикам.
Понятно, что условия кредитования на приобретение недвижимости в Украине пока не совсем выгодны. Это факт. Данную ситуацию ярко отражают цифры. В ЖК "Новая Англия" по 2019-й было заключено всего лишь 3% кредитных сделок от общего количества. Конечно, если условия кредитования станут более доступными для населения, этот процент значительно вырастет.
Сейчас на рынке немного банков предлагают кредитование на покупку недвижимости. В нашей компании представлены достаточно выгодные на сегодня кредитные программы от банка "Глобус" - на срок до 20 лет и при первом взносе от 20%. Процент кредитной ставки зависит в первую очередь от периода и размера первоначального взноса. Например, если ставка от 5,9% годовых, то период составляет один год, если на три года, то ставка возрастает до 10,9%. Это при условии, что внесено 50% от общей стоимости квартиры. Если же покупатель планирует взять кредит на 20 лет, то ставка составит 14,9% в первый год с ростом до 23,9% на последующие годы.
Особенность первичного рынка недвижимости заключается в том, что нельзя долго тянуть с принятием решения. Формула проста: чем раньше сделана инвестиция, тем выгоднее вложения. В этом деле не так важно, по какой схеме проходит операция: в рассрочку, кредит или 100%-ная оплата. Поэтому большая часть продаж по кредитным программам осуществляется на начальном этапе строительства. В большинстве случаев кредиты берут на небольшие суммы - до 1 млн грн.
По моему мнению, снижение кредитной ставки на стоимости жилья кардинально не отразится. Понятно, что наличие доступной ипотеки даст дополнительный толчок покупательскому спросу, а это может привести к кратковременному росту стоимости квадратного метра в тех жилых комплексах, которые пользуются популярностью у покупателей. Одним из таких стал ЖК "Новая Англия" формата город в городе - застройщику удалось создать настоящий английский городок площадью 9 га с развитой инфраструктурой.
Однако на стоимость жилья влияют другие факторы: инфляция, дефицит квалифицированных кадров в строительстве (и, соответственно, рост оплаты труда для препятствия оттоку строительных кадров за границу), рост цены на энергоносители и, соответственно, рост цен на материалы, повышение требований конечного потребителя к инфраструктурным и качественным характеристикам строительных объектов и т. д. Учитывая органический рост себестоимости, девелоперы постепенно вынуждены поднимать цены на квадратный метр. Ипотечное кредитование, если ставки будут действительно доступными, станет скорее одним из множества факторов, влияющих на рост цены.
